分拆物业上市折射房企转型动能

来源： 证券时报

近日，恒大公告称正在考虑分拆集团物业管理业务于香港独立上市。至此，龙头五强房企中，仅万科表示物业板块暂无上市计划。自2014年房企分拆物业赴港上市第一股出现后，2018年下半年至今经历了一波物业服务企业上市热潮，并且受到资本市场热捧。今年这种上市热度进一步延续，并且出现多个龙头房企的身影。

已上市物业服务企业大多数有开发商背景，随着房地产行业增速放缓、从增量时代转向存量时代，更多开发商转型服务商，不断拓展新的盈利增长点，其中物业管理行业近两年备受关注，巨大的存量资源和稳定的增量资源为物业管理行业提供了广阔的发展空间。今年国家要求全面推进城镇老旧小区改造，提出将物业管理纳入改造计划并作为长效机制建立起来，也为物业管理行业提供了长期稳定的市场拓展空间。有研究机构预计，2030年物业管理行业规模有望达到3.2万亿元。同时，从需求端来看，随着人们对美好生活的向往，特别是经历了今年的疫情之后，物业服务企业“最后一公里”作用凸显，更多人对品质物业需求强烈，也将此作为置业重要选项之一。

在行业发展前景被看好的背景下，具备稳定现金流和抗风险能力的物业服务企业受到资本市场的青睐。今年以来，资本市场受疫情影响剧烈波动，而物业板块表现则格外抢眼，多只物管股年内涨幅超过100%，更是出现了千亿市值的企业，近半企业市盈率超过40倍。近期，在多数房企预计上半年净利润大幅下降的背景下，多家物业企业则发布盈利预告称净利润同比增长超过50%。而物业企业获得高估值的关键在于物业管理规模、盈利增长能力及增值服务增长空间。

房地产行业是资本密集型行业，房企分拆物业上市可以增加融资渠道，实现规模进一步扩张，提升品牌价值，也能帮助提升房企本身的估值。从已上市物业服务企业的融资用途来看，近期多家物业服务企业并购活跃，上市融资主要用于战略性收购，这也是规模扩张的利器。而龙头房企本身就有规模优势、品牌优势和较强的融资能力，为其关联的物业企业带来稳定的高成长性。可以预见，随着龙头房企分拆物业上市步伐加快，将会出现更多千亿市值的物业企业，行业并购整合将加速，市场分化进一步加剧，资本市场对物业服务企业上市也将逐渐回归理性。