鲁楼观察丨济南楼市收缩推货备战“金九银十” 当下或为二套房入手最佳时机

鲁楼观察丨济南楼市收缩推货备战“金九银十” 当下或为二套房入手最佳时机

进入8月第一周，传统意义上的“金九银十”已然近在咫尺，济南楼市如预期一样并未大批量推货，整体以顺销为主，全力以赴积极备战接下来的传统旺季。

界面山东

上周（7.27-8.2），济南7月楼市迎来最后一周。作为传统房地产行业淡季，7月济南楼市表现并没有以往意义上的“平庸”。2020年7月济南楼市总体表现优于6月份，甚至上周（7.27-8.2）呈现出的住宅成交量为近9周最高，进入8月第一周，传统意义上的“金九银十”已然近在咫尺，济南楼市如预期一样并未大批量推货，整体以顺销为主，全力以赴积极备战接下来的传统旺季。

济南上周（7.27-8.2）楼市详情分析

据荣置地数据，上周（7.27-8.2）济南楼市共成交住宅2764套，环比上上周上涨21%，为近9周以来峰值。随着“金九银十”脚步的越来越紧，济南房地产市场有意识的放慢推货脚步，上周仅4项目加推房源，以囤积更多货源，迎接传统楼市旺季的到来。就土地市场而言，上周济南主城无土地供应，仅章丘区供地6宗；上周无土地成交，最近一次土地拍卖将发生在8月12日。

济南上周共4个项目加推货源，分别为中建蔚蓝之城、中建锦绣首府、中海凯旋门和大华龙悦(公寓)，就推货项目而言，相较于上上周推货项目的11个，减少较多。

7月30日，中建东孚开发的工业北张马片区项目中建蔚蓝之城迎来第二次加推房源。此次该项目共推出192套房源，分别为A4地块的7#楼和10#楼，两栋楼加推房源均为两梯四户24层高层1个单元，户型面积分别为98㎡、109㎡、115㎡和129㎡三室，整体以刚需产品为主，销售均价为毛坯12500-13000元/㎡，当日去化185套，去化率达96%。作为该项目第二次加推房源，此次开盘10秒内劲销2.8亿，延续了该项目6月28日首开时的辉煌。在张马片区内，中建蔚蓝之城项目较其他竞品项目有明显的拿地成本优势而来的价格优势，同时该项目较其他竞品在交通地理位置上更临近工业北路和地铁站点等区域交通和新，所以其销量遥居片区乃至济南之首属于情理之中。

7月31日，中建东孚开发的西客站高铁围合区项目中建锦绣首府迎来年内首次加推。此次该项目共推出152套房源，分别为A1地块17#楼和18#楼，其中17#楼房源为两梯两户18层小高层1个单元；18#楼房源为两梯四户29层高层1个单元。户型面积为100㎡、117㎡、120㎡和135㎡三室，整体涵盖刚需和改善两种产品，销售均价为毛坯14500-15500元/㎡，当日去化52套，去化率为34%。该项目为西客站片区改善产品为主的项目，由于项目拿地成本较高，且项目开发商品牌及内部配套打造方面均弱于竞品杨柳春风，在销售方面一度陷入漫长的沉寂期，但由于此次加推的蓄客期较长，此次开盘数据尽管表现一般，但相较于式微的西区市场，仍处于不错的水平。

8月1日，中海开发的全福立交东北华山片区项目中海凯旋门加推，此次共推出116套6#楼两梯四户31层高层房源，户型面积为95㎡和125㎡三室，精装均价12200元/㎡，此次加推当日去化15套，去化率约13%。中海凯旋门位于华山片区东北角，为华山片区中海一众项目中位置较差的一个，其项目目标客群以周边刚需人群为主，随着天桥区楼市的崛起和工业北路项目的逐渐增多，华山片区周边区域刚需产品的逐渐增加为该片区同类产品的去化带了一定难度，此次中海凯旋门加推去化情况不佳的现象发生并非偶然。

济南继续推进北起进程 当下或为二套房入手最佳时机

时间进入7月以来，全国各地楼市调控政策层出不穷。自7月2日杭州、东莞收紧调控政策以来，深圳、宁波、南京等十数个城市也相继出台多项政策加码调控，一时间全国整体调控收紧的传言甚嚣尘上。

从楼市表现来看，7月调控政策收紧的几个城市均属于进你那年初以来新房或二手房涨幅较高的城市，据易居研究院《2020上半年中国百城房价报告》数据显示，珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖等地年后新房截至6月底涨幅都超过了20%。就具体楼市政策而言，此次调控中“最负盛名”深圳于7月15日出台了号称史上最严的楼市调控政策，从限购、限贷、限离等多方面多角度严密打压投资性购房需求，并于7月31日再度发文要求停止新的商务公寓审批，进一步将转战投资商业的漏洞堵上。

反观济南楼市，当前住宅房源存量巨大，且据近两年土拍情况，下半年仍有大量住宅房源陆续面世；与此同时，经过2013年至今的洗礼，济南楼市整体正逐渐从刚需型购房需求向改善型购房需求转变，购房人群进一步收缩，属于典型的“供大于求”现象，短时间内并无楼市调控政策加码的必要。与此同时，济南自7月23日提出了城市发展东强、西兴、南美、北起、中优”新十字方针后，进一步加速了“北起”的进程。上周，济南市人民政府发布公告，拟征收济阳区7个村集体土地，征收土地用于先行区配套教育和崔寨安置五区项目建设。

鉴于“房住不炒”的楼市基调和当前楼市发达地区的具体表现，参考此次全国性的楼市调控政策加码，未来中国房地产市场存在“投资性购房嫌疑”的二套房的门槛将进一步提升，反观当下济南楼市，正值买方市场，房价平稳，或为二套房最佳入手时机。