城鉴 | 启动“亦庄模式”,北京东部宜居新锐的腾飞之路

北京城市副中心的落成，使得通州摇身一变，成为北京唯一先规划后发展的区域，未来将投入1万亿进行整个副中心的基础建设。区域内打造的所有的市政、交通及配套都对标国际一线标准，与国际接轨，这也是其他任何一个区域无法比拟的。

而整个通州区907平方公里的土地中，除了副中心规划范围的那155平方公里，要细论起哪个镇最有发展，那答案无疑是天然占据扇面交通多维度空间优势的台湖。

近期，伴随着亦庄“东扩”政策的落地、台湖演艺小镇的建设进展及未来规划的公布，多方面优势再次利好台湖，也意味着台湖将受到双区赋能，一边是城市副中心带来的新机遇，一边是亦庄扩容后的政策支持。

这片京城东部热土焕发全新的发展价值，也再次吸引了全北京的目光。

01/台湖发展

从几年前名不见经传的北京东部“无名小镇”，到如今TOD模式雏形初现的“第二望京”，位于北京东南的台湖板块，地处通州与亦庄交界处，北部为演艺小镇，南部为亦庄新城所划定的高端总部基地，整体定位为“演艺文化小镇+世界一流的产业综合新市镇”。

作为城市副中心最重要的核心经济支柱板块，就是由台湖高端总部基地、环球主题公园、台湖演艺小镇等构成的台湖新城。

从独特区位说起，台湖地处东五环，通州、朝阳、大兴三区交汇，三大城市能量极的辐射下，赋予了台湖独特的枢纽天赋。

台湖的发展可以说是“左右逢源”，一边享受亦庄“东扩”的辐射和带动效应；另一方面，与城市副中心的核心区紧密联动。

《亦庄新城规划（2017年－2035年）》中提出，台湖作为“增量区域”，以“三中心”的科技金融创新中心为站位，主要发展科技服务、金融服务功能，建设有利于技术创新和产业发展集聚的地区创新中心。

近期，北京经开区建设局与规自委通州分局联合发布公告：从7月6日起，台湖的不动产登记业务改到亦庄经开区办理。

不仅意味着通州台湖板块未来将与亦庄经济开发区产生更多的协同发展，更是有可能给一批挡在通州“双限“政策门外的购房者解开“枷锁”。

无疑，这不管是对购房者还是区域楼市来说无疑都是重大利好。

除此之外，台湖区域不仅与亦庄发展息息相关，除了亦庄新城规划中的重要产业定位之外，也与北京城市副中心的发展紧密相连。未来整个通州按照全域高质量发展的态势，必然少不了台湖这个板块。

区域重要的产业布局：高端总部基地，台湖演艺小镇，都有非常重要的产业引擎能够带动台湖区域发展。

02/台湖现状

近几年，在通州“双限购”政策下，台湖因土拍热度高、新房去化快、政策优势多等，一度吸引了众多目光。

通过两年内多次深度探访台湖区域可以明显感知，整体规划建设的台湖板块，虽然目前在一些配套方面仍有所欠缺，但区域整体呈现的年轻化蓬勃发展的趋向，决定了其必然会迎来更大的上升空间与发展潜力，是正在成熟的北京东部宜居新锐。

交通

台湖天然处于扇面交通的多维度空间，拥有三条高速+三条环线的立体交通网，实现了连接各区的快速多样的交通选择。

在这样的区域条件上，京哈高速、京津高速、京沪高速和六环路在台湖镇内交汇。随着规划落地，未来区域内17号线、S6号线两条地铁线路的开通将使区域内交通网更加完备，其中，17号线将在台湖设次渠站。而亦庄火车站也为城际交通提供了极大便利。

在产业发展带来的职住平衡需求下，台湖独特的“扇面交通优势”，以及典型的TOD开发模式，区域正在逐渐成为离各核心区距离最近的居住板块。

商业&环境

台湖生活配套方面，现有的商业，以小区底商为主，散布在台湖区域的物美、华联、永辉等购物超市为辅，能基本满足业主的日常生活需求。但是对于想购物、逛街的业主而言，最近最好的选择是位于亦庄的大族广场，坐地铁亦庄线可实现直达。

但是值得期待的是，包括“两站一街”高端商务新城，被誉为京津冀区域的“微中心”，在积极引进大型企业的同时，也不断完善区域配套，力争做到职住平衡。

深耕台湖数年，万科正在一步步打造的多维一体城市规划和生活配套，打造的3000㎡活力街区，将打造为集休闲、餐饮、购物、娱乐等复合型社区生活圈。

台湖镇的建设属于“先规划、后发展”，因此在环境建设上颇有建树，除了道路两边郁郁葱葱的树木外，还有规划中的站前湿地公园、万亩游憩园等大型绿地公园。当然，最引人侧目的，还是位于台湖、张家湾、梨园三镇交汇处，计划于2021年春季开园的环球影城公园。

教育

目前来看，台湖板块教育资源还相对贫瘠，大部分都是台湖板块本土学校，以通州区台湖学校、台湖镇中心小学、次渠中学等为代表，距离通州区中心的学校，在教育水平上还有一定的差距。

但是，目前已有确定的景山学校将在台湖板块建设通州分校，十二年制教育，共开设108个教学自然班；同时，万科打造的城市之光·东望项目也有自带的教育用地，包括小学部及中学部，目前待引进的学校未定。

医疗

在医疗配套方面，四块综合三甲医疗集中用地，未来将成为台湖新城内重点三甲医疗配套，在步行尺度内就将有拥有高端的生活医疗服务机构。

目前现有的医疗配套，亦庄同仁医院、北京振国中西医结合肿瘤医院、东直门医院东区、安贞医院及友谊医院通州院区等众多三甲医院，完善且高配的医疗资源

目前，在万科城市之光·东望地块上，还留有一块医疗用地，根据规划，未来将引进一座三甲医院，对于台湖业主而言，绝对是一大利好。

03/台湖楼市

限竞房

城市之光·东望

说到台湖楼市，就不得不提万科在台湖造城之路。

在过去数年里，万科深耕台湖，投资数百亿。通过住宅、别墅、商业、办公等业态的多元开发，不断丰满社区功能，逐渐形成了了丰富且先进城市模型。

而自开盘至今持续劲销的现象级网红盘城市之光·东望项目，占据17号线首站优势，也使万科在台湖逐渐形成了百万方大盘的体量，升级打造了造城模式2.0。

作为通州 “三年解禁”后的首个限竞房，东望项目自拍地起，就受到了广泛的关注。在2019年5月20日首次亮相，到8月首次开盘，就取得了20亿的业绩，一副人满楼空，求而难得的景象。

项目一共分为四期开发，目前三期在售，主打90㎡和123㎡，预计今年年底四期开盘。

可以说，东望是少有的临铁限竞房，紧邻北京未来最有“价值”的地铁线——17号线，距离首站亦庄站前区南站（建设中）500米，预计2021年开通，半小时7站可达国贸。

未来周边会围绕17号线首站建设一个地铁上盖的商业配套，同时项目也会自建3700㎡的社区商业，以及现在较为成熟的万科泰禾商业区。

教育方面，除了在建的景山学校，周边还规划了几宗教育用地，规划有小学中学，教育方面不会太差。

医疗方面，通州第三医院大概3公里，距离亦庄同仁医院约10公里，另外楼盘附近规划了一所三甲医院。

台湖金茂悦

其实，东望是五个住宅地块，而“0094”地块最后转与金茂，限价与东望一致，体量不算大。开盘九个月至近，基本已经清盘。

项目户型产品为80㎡两居、89㎡三居、130㎡四居，按照限价算，80㎡总价大约400万/套。

商品房

通州台湖银河湾

在东望旁边有一商品房，叫通州台湖银河湾，同是位于通州区台湖镇，单价为69800元/平米。相比之下，城市之光东望每平米单价便宜将近1万5。

目前该项目小户型已售罄，在售户型为140平米起的上下跃，最低总价850万起，非毛坯交房。

明月听蘭

今年2月28日，北京土地市场拍出三宗地，其中最令市场关注的就是台湖不限价地块，共有18家企业参与激烈争夺。

最终，叫价触发地价上限13.48亿，溢价率高达49.8%，竞自持。绿城以7%的自持拿下该地块。

项目占地23525.6平米，规划住宅建面47051.28平米，容积率2.0，建筑密度仅17%，共7栋13-15层高的小高层产品，绿化率约30%，楼面价2.68万/㎡。

项目案名定为明月听蘭，这也让绿城第一次将城市标杆系代表作“蘭园系”产品带到了北京。

共有产权房

通成家园

台湖共有产权房项目通成家园是通州最大体量共有产权房，7月底已完成全部选房。

项目规划总建筑面积约26.06万平方米，其中规划地上建筑面积约17.3万平方米，共8栋住宅楼，并配建有咖啡馆、健身馆、图书馆等配套设施。8栋住宅楼全部为共有产权房，总套数1850套，主力户型为83平方米到118平方米的两居室和三居室，单套住房的购房人产权份额比例为70%。

据了解，项目建设已经进入地上结构施工阶段，预计到今年10月完成主体结构封顶，2022年年底将实现全装修交房。

中建幸福里

项目共15栋楼，为7-9层的洋房产品，626套房源，均为一梯两户、南北通透产品，客厅2.1米x1.7米的超大窗户，打造宽敞明亮的起居空间，主卧客厅均朝南，全明设计，U型厨房，卫生间干湿分离，更重要的是得房率在80%左右！规划容积率仅为2.0，这在共产房中也是极为少见的。

项目均价30000元/㎡，个人产权比例75%，规划建筑居住总户数为626套，其中，A户型89㎡三居共207套、B户型79㎡两居419套，两居最低首付70万左右，三居首付最低80万左右。

04/焦点评述

多重利好加持，台湖未来可期

台湖板块是位于CBD、北京城市副中心和亦庄经济开发区这三个北京黄金发展区的腹地，这个不可复制的区位条件。

后期无论是轨道线路的建设、亦或区域生态的完善，都极大提升了区域居民的生活舒适度和方便程度。

而由住总重点打造的 “两站一街”高端商务新城，又是北京首个科技CBD，对标国贸CBD盛况，未来会有更多高新企业入驻，打造台湖区域的全面协同发展。

居住前景明朗，刚需族上车好时机

2019年之前，台湖区域的新房都以改善为主，包括万科翡翠四季、台湖银河湾等项目，基本都是高单价、大户型的改善型住宅。让很多意向购房人望而却步。而随着限竞房万科城市之光·东望项目和大量共有产权房会逐渐入市，给了更多刚需人群上车台湖、购房北京的机会。

因此，对于想在通州置业且有资质的人而言，在台湖购房，绝对是一个不错的选择。

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