北京商品房出清周期降至20个月以下 限竞房入市节奏放缓

供应端保持稳定 北京商品房出清速度加快

来源：中国证券报 董添

机构数据显示，北京地区商品房出清速度有所加快，出清周期降至20个月以下。这与近期成交量相对较高，供应端保持稳定有关。同时，限竞房项目入市节奏放缓、郊区非优质项目入市少、靠近市区优质项目入市多，去化速度提升。

成交量走高

贝壳找房数据显示，北京上周新发布住宅项目预售证7个，新增供应面积8.2万平方米，主要集中在大兴区，占比约8成。上周库存面积为1105万平方米，环比前一周小幅下降1.7%。按照近8周成交情况计算，当前存量出清周期下降至19个月。今年以来北京地区商品房出清周期首次降至20个月以下。

商品房出清周期缩短，与近几周成交量相对较高，供应端保持稳定有关。3月份以来，北京商品房市场供销比为1.1，市场供需基本稳定。不少优质限竞房推出了“捂盘”产品，带动成交量走高。

贝壳找房指出，热点地区前期释放了较多刚需需求。从近一个月成交情况看，90平方米以下产品整体呈平稳上升走势，220平方米以上的产品呈小幅下行走势。从成交总价看，近一个月以来，280万元以下的产品成交量持续提升，5000万以上的高总价产品成交面积占比整体呈下行走势。

优质项目多

值得注意的是，北京地区限竞房项目入市节奏放缓、郊区非优质项目入市少、靠近市区优质项目入市多，去化速度提升。

中原地产研究中心统计数据显示，从首批入市以来，北京限竞房合计入市90个项目，总体供应住宅7.79万套，目前合计成交约3.8万套，尚未入市的限竞房项目接近4万套。今年以来，限竞房入市项目整体节奏放缓，优质入市项目增多。

从成交情况看，2020年以来，北京限竞房新增供应17144套，新增供应面积168.88万平方米，已成交13014套，成交均价为48692元/平方米。中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，北京合计供应限竞房地块约110宗，折合建筑面积约1100万平方米。不少项目要建设配套的商业、仓储，与住宅项目合计计算，大约入市1300万平方米。已经入市约870万平方米。因此，等待预售证入市的限竞房大约还有4万套。

张大伟指出，从往年的情况看，限竞房20%的项目不愁卖，60%的项目慢慢卖，20%的项目卖不动，市场分化明显。但最近入市的限竞房位置相对较好，去化率有所提升。后续随着大量郊区项目入市，去化难题依然较大。

近日，亦庄经济开发区出让1宗不限价宅地，6家房企经过66次竞拍，最终中海以总价79亿元竞得，溢价率23.8%，成交楼面价为40380元/平方米。7月以来，北京地区成交的6宗宅地中，5宗为不限价住宅地块。下半年北京不限价住宅地块出让热度依旧不减。

多位业内人士指出，不限价住宅地块数量增多，对周围出售不佳的限竞房项目形成一定压力。同时，不限价住宅地块对开发商要求更高，很大程度上可以提高项目品质。有地产专家称，以限竞房为主导的房地产市场，前期出现的去化难题与项目建设的品质有关。