南京土拍政策再生变：不再竞建人才房 最高地价被“锁死”

本报记者 郭阳琛 童海华 南京报道

2020年以来，南京市的涉宅用地规模已为近6年之最。

面对热度不减的楼市和土拍市场，最近两个月，南京已先后出台“限房价、限地价”的土拍政策，同时南京市住房保障和房产局等七部门联合印发“宁九条”。

8月18日，南京市规划和自然资源局通过南京土地市场网发布2020年宁出第09号土地出让公告。《中国经营报》记者了解到，公告提出涉宅地块达最高限价后，不再竞争人才房面积，而是改为通过现场摇号方式确定竞得人等五个方面的新要求。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次公告对住宅用地的出让给予了规范，成为今年南京土地市场管控的重要导向。相关规定也有助于其他城市的学习，成为下半年稳地价的标杆性政策。

摇号确定“触顶”宅地

8月18日，南京发布了“限房价竞地价”新政以来的第三批公告地块。本次共推9幅地块，其中6幅涉宅，用地总面积33.42公顷，起拍总价达82.43亿元。据悉，该批地块将于9月17日在网上竞拍。

值得注意的是，此次公告又对南京土拍政策做了调整，从调整竞价成交方式、严格开发资质要求、提高竞买资金要求、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量五个方面加强土地市场调控。

其中，较为引人关注的是，明确住宅（商住）用地竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的，不再竞争人才房面积，改为通过现场摇号方式确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，成交价为最高限价加一个加价幅度，以此达到严格控制地价水平的目的。

南京还提高了对企业开发资质的要求，要求报名参与住宅（商住）用地的竞买人应具备房地产三级及以上开发资质（不含暂定资质）。同时，为鼓励市场参与主体多元化，要求在同一批次出让公告中，同一竞买人及同一集团所属成员企业不得竞得（含联合竞买）两块及以上的住宅（商住）地块。

而早在8月11日晚间，一份名为《关于进一步严格住宅用地公开出让有关事项的通知》的文件图片在网络流传，措施包括调整竞价成交方式、严格开发资质条件、提高竞买资金要求、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量等七个方面。据《扬子晚报》报道，该文件由南京市规划和自然资源局办公室发出，落款时间为“2020年8月7日”。

在严跃进看来，过去是采取竞争人才住房面积的方式来控制地价，而现在则通过摇号的方式。首先，防范了地价的过快上涨。其次，也防范对房企拿地积极性的挫伤，过去很多配建的供地模式，实际上多半受到了房企的抵触，这都是各地供地部门所需要关注的内容。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉则表示，新政下土地达到最高限价改为现场摇号，最高地价被锁死，有利于稳定真实的地价水平；由于限竞买地块数量，开发商如何选择参与的地块以及计划合作的开发商如何选择地块组合大有讲究。“但因为不用竞人才房，实际上给了更大的盈利空间，参与的开发商可能反而更多，有利于开发商提高产品品质和南京房地产市场的高质量发展。”

土拍火热引发多次调控

2020年，南京楼市持续升温，以至于共有22个板块突破了区域限价。一位南京房地产业内分析人士认为，南京楼市的火爆归根结底在于土拍热度一直不减。

这也得到了数据上的印证。据中指研究院数据，上半年，南京全市涉宅用地供应64幅共374.29万平方米，成交金额707.13亿元，同比上涨40.25%，为近6年第二高。与此同时，南京市商品住宅供应367.01万平方米，同比增长9.58%，上市量为近6年同期的第二位，仅次于2016年上半年；商品住宅成交354.61万平方米，同比增长11.78%；成交均价28554元/平方米，同比增长4.21%。

面对不断攀升的土地市场热度，6月5日，南京终于在市规划和自然资源局的拍地公告确立了“限房价、限地价”的土拍新政，共涉及8幅涉宅地块，并于7月10日竞拍。

《中国经营报》记者了解到，在首场采用“双限”新规的土拍中，共集中出让7宗地块，其中5宗地块达到上限价，总成交价达到135.2亿元，平均溢价率16.55%。

由此可见，南京的土拍市场并未因“双限”新规而降温。据同策研究院数据，7月，南京共成交29宗地块，其中24幅为涉宅地块，成交面积357.03万平方米，成交主力为江宁、城北板块，楼面价13290元/平方米，环比上涨37.2%。

7月23日，南京市住房保障和房产局等七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“宁九条”），从土地、刚需、限购、热点楼盘、精装房等各方面出发发布九项楼市收紧措施，以“稳定市场预期，支持刚性需求，规范行业秩序，进一步促进南京房地产市场平稳健康发展”。

其中，第一条便规定“加强土地市场调控”，要求依据土地市场状况，加大住宅用地供应力度，合理有序安排上市，优先满足刚需，稳定市场预期。严格执行“限房价、竞地价”出让模式，提高土地市场准入条件，建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。

上述业内人士分析称，此前“宁九条”主要针对需求端，而此次土地新政则针对供给端，两者均为防止楼市过热。

“南京土地市场近期确实有过热现象。”严跃进也认为，此次土地政策说明南京当前在积极稳定地价和房企拿地策略，使得土地市场能够降温。实际上类似摇号的政策，对于相关房企到南京能够面临更为公平的拿地环境。“后续对于房企而言，购地方面需要注意三个内容，包括企业资质、资金来源、拍地策略等，这样才能使得土储工作更加到位。”

（编辑：石英婧 校对：张国刚）