城镇老旧小区改造调查:隐患颇多 改造方案按需定制

重点改造完善小区配套和市政基础设施提升公共服务水平

老旧小区改造按需定制

● 各地要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确各有关部门、单位和街道(镇)、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，共同破解难题，统筹推进城镇老旧小区改造工作

● 居民委员会、业主委员会、物业服务企业等组织应在改造过程中引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果；建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道

● 在老旧小区改造中，要合理落实居民出资责任，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，同时要落实税费减免政策，提升居民改造意愿

本报见习记者 张守坤

本报记者文丽娟

安徽省宿州市八一小区的居民李玉良，自去年春天开始有些越来越“不认识”自己的家了：楼道里的杂物没了，垃圾还有专人清扫；破损的路面铺上了沥青，两边的墙面也变得焕然一新；健身器材更新换代，居民经常去锻炼和休闲……

采访中，李玉良告诉《法治日报》记者，没想到住了20多年的小区还能旧貌换新颜。

这得益于2017年底启动的城镇老旧小区改造。2020年7月20日，为满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》)，进一步明确了总体要求、目标任务、对象范围、支持政策和保障措施。

城镇老旧小区需要改造哪些方面？改造过程中需要解决哪些主要问题？改造完成后如何建立长效管理机制？近日，《法治日报》记者对此进行了调查。

老旧小区隐患颇多

改造方案按需定制

8月23日，北京下了一夜的雨。第二天一早，《法治日报》记者走访了康家园、垂杨柳西里、松一、松二等小区，它们均被列入了北京市住房和城乡建设委员会公布的2020年第一批老旧小区综合整治项目名单中。

《法治日报》记者发现，并非所有小区都有积水问题，但多数小区在一定程度上都存在路面不平有裂痕、楼房墙面脱落、基础设施老旧、公共服务设施缺失等问题。

天津市天大六村居委会主任孟娜告诉《法治日报》记者，除以上问题外，老旧小区还存在许多通病：房屋老化、设备老化，安全隐患严重，漏水等问题频出；居民老龄化严重，社区养老服务设施不健全；居民诉求种类复杂，对口帮扶困难，等等。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法在接受《法治日报》记者采访时说，由于建成年代较早，特别是上个世纪八九十年代所建城镇老旧小区，普遍存在水电煤管道老化、治安卫生环境缺乏管理、市政配套设施不完善等问题。要想精准解决老旧小区通病，既要做“靓”面子，又要做“实”里子；既要做好“硬件”改造，又要做好“软件”安装。

为此，《意见》明确要求，在全面推进老旧小区改造工作的过程中，应当征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

据了解，城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。其中，基础类指为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；完善类指为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等；提升类指为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造等。

“《意见》将按需定制作为老旧小区改造的一个指导方向。”杨勤法认为，老旧小区改造完成后，不仅能够提高房屋价值、改善居民生活品质，还能够拉动有效投资、解决房地产市场的存量问题。

积极推动居民出资

鼓励社会资本参与

8月22日，《法治日报》记者来到天津市学府街天大六村社区25号楼4门，天津首个既有住宅加装电梯试点项目已于去年在此完工。几位刚从电梯里出来的居民告诉《法治日报》记者，有了电梯之后，尤其对住在高层的老人而言，生活方便多了。

“加装电梯并不是件容易的事，需要得到全部居民的同意才行。”孟娜说，在最初征询意见阶段，她带着居委会成员挨家挨户介绍流程和惠民政策，最终才打消了居民的顾虑，取得了4门所有住户的理解和支持。

杨勤法认为，从以往的经验来看，老旧小区改造中居民各自的需求有非常大的差异，《意见》中要求健全居民参与机制，多沟通、多协商，才能解决意见不统一问题。“老旧小区改造属于涉及全体居民利益的重要问题，根据规定，必须提请居民会议讨论决定，各级人民政府、街道办事处应认真听取，并落实到具体的改造计划中。”

“老旧小区的改造属于物权法规定的业主共同决定事项，可以借助居民会议和业主大会的形式形成相关决定，以保证老旧小区改造的合法性和正当性。”杨勤法说。

除居民意见难以统一外，改造资金筹集困难、改造牵涉单位众多也是多地面临的主要问题。

劲松一、二小区是北京首个引入社会资本改造的项目。2018年7月，劲松街道宣布与愿景集团达成合作，引入社会资本参与老旧小区改造，目前示范区的改造花费约3000万元。

8月25日，《法治日报》记者来到劲松一、二小区，崭新的社区食堂、其乐融融的劲松园、“美好小屋”社区服务中心等都给记者留下了深刻的印象。愿景集团城区更新事业部高级经理郑旻砚近日接受采访时表示，目前来看社会资本可以通过物业费、停车费、政府补贴和低效空间的再利用实现成本回收和盈利，但周期可能会比较长。

老旧小区改造市场前景广阔，被业内视为新的万亿元蓝海。《意见》中也明确，鼓励社会资本参与是解决资金问题的一项重点任务。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池接受《法治日报》记者采访时认为，劲松一、二小区通过引入社会资本，根据居民意愿，改建和新建一些适老项目、食堂等，并给予社会资本一定的经营权，引入物业管理服务，在兼顾公益的原则下，通过经营项目的长期运作，能够实现保本微利，达到小区长期维护的目的，为其他小区改造提供了可以复制的经验。

住房和城乡建设部有关负责人在解读《意见》时表示，在老旧小区改造中，要合理落实居民出资责任，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，同时要落实税费减免政策，提升居民改造意愿。

杨勤法介绍：“对基础类的改造，可由政府资金重点支持；对完善类的改造，居委会可根据自愿原则向居民筹集，也可在征得本居住地区受益单位同意下向其筹集，特别是针对加装电梯，《意见》支持居民提取住房公积金用于该项改造，减少了居民直接出资的压力；对提升类的改造，可依据相关法律规定确定分摊费用。”

针对老旧小区改造中牵涉单位多、协调难度大的问题，《意见》指出，各地要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确各有关部门、单位和街道(镇)、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，共同破解难题，统筹推进城镇老旧小区改造工作。

赵秀池告诉《法治日报》记者，管线混乱是老旧小区普遍存在的现象，因此“三线”整治一直是改造中难啃的“硬骨头”。改造中牵涉单位多，很难妥善协调解决，各地都想了很多办法。

赵秀池说：“以北京市为例，北京通过发挥市老旧小区综合整治联席会的作用，落实原产权单位责任，搭建改造议事平台，统筹实施管线改造。资金来源有专门政策规定，以政府投入为主，并出台相应的政策法规给予规范，包括《加快推进自备井置换和老旧小区内部供水管网改造工作方案》《北京市老旧居民小区配网改造工作方案(2018-2022)》等，为其他地方协调改造牵涉单位提供了很好的借鉴。”

形成长效管理机制

共同维护改造成果

城镇老旧小区改造是造福人民群众、满足人民群众美好生活需要的重要民生工程，对老旧小区的改造不能“一改了之”。

为此，《意见》要求，居民委员会、业主委员会、物业服务企业等组织应在改造过程中引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果；建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

“居民委员会、业主委员会、居民会议等自治组织应依据城市居民委员会组织法等相关法律法规的规定，依法积极行使自身职权。一方面基于小区的实际情况建立切实可行的设施管理维护方案，另一方面建立公平合理且具有可实施性的纠纷解决机制，以应对改造工程及后续可能产生的居民纠纷。从人和物两个层面保证小区改造的成果长期惠及居民，切实保障居民的居住权益。”杨勤法说。

在赵秀池看来，针对老旧小区普遍存在的居民收入不高、出资意愿低、硬件条件先天不足等问题，政府可以通过制定相应的法律法规将资金来源、居民出资比例，以及改造后的长效管理机制固化下来。比如，在北京市今年出台的《关于开展危旧楼改建试点工作的意见》中，就规定了改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体出资，对政府补贴、居民出资比例都有详细规定。通过引入社会资本、物业管理实现长效管理机制。

赵秀池说：“改造完成后，老旧小区跟上了时代的步伐，使小区与现代城市的发展融合在一起，并且通过小公园、会客厅、匠心工坊、食堂等打造熟人社会，使居民不再有距离感，使小区增加了温暖。”

住房和城乡建设部有关负责人近日指出，由于城镇老旧小区改造产业的关联度较高，带动效应较强，能够有效的扩大投资和内需，是推动惠民生扩内需有效结合的一项利国利民的重要工作。接下来，要继续深化社会各界对城镇老旧小区改造意义的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

杨勤法表示，居民如果认为改造方案存在问题，则可以依据城市居民委员会组织法向居民委员会反映；如居民认为需要对小区进行改造，则可以向居民委员会反映，由居民委员会召集居民会议讨论并作出决定。这也符合《意见》要求各地建立激励机制，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造的精神。

来源：法治日报