关于进一步加强中心城区商品房预售资金监管工作的通知

荆州市住房和城乡建设局

关于进一步加强中心城区商品房预售

资金监管工作的通知

各房地产开发企业、相关金融机构、政府性担保公司：

为进一步加强我市中心城区商品房预售资金管理，深化房地产业“放管服”改革，切实防范新建商品房交易风险，有效遏制拖欠工程款、农民工工资、税费等现象，根据《中华人民共和国担保法》、《城市商品房预售管理办法》、《湖北省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》（鄂政办发〔2020〕13号）及相关政策法规要求，经市政府同意，现就有关事项通知如下：

一、引入担保机构监管

（一）在原有住建部门和相关商业银行对预售资金实施监管的基础上，引入担保机构，作为第三方参与监管。按照属地管理原则，政府性担保公司和商业银行均可承担预售资金担保监管业务。承担预售资金担保监管业务的单位统称“担保机构”。担保机构由房地产开发企业（以下简称“企业”）自主选择。

（二）担保机构主要负责对企业项下的房屋预售资金的收存及使用实施担保、出具担保函；履行与企业和监管银行签订的《荆州市中心城区商品房预售资金监管协议书》（以下简称《监管协议》）中的权利、责任和义务，对其担保的预售资金使用情况进行监督；承担企业在监管期间未按规定使用预售资金造成购房人损失的担保赔付责任。

（三）担保机构不得与被担保企业、监管银行有投资关系，也不能有高管或股东相互在对方任职的经历。

（四）担保机构对担保的预售资金(不含保底资金)不收取担保费用。保底资金原则上在完成不动产初始登记前不得动用。特殊情况下企业确因工程建设和履行公积金贷款阶段性担保责任需要动用保底资金的，必须由担保机构担保，并依据《中华人民共和国担保法》相关规定，双方协商担保费用。

二、明确预售许可规程

（五）企业在申办预售许可时，需向住建部门提供由担保机构出具的预售资金监管责任担保函，在取得预售许可证后的1个工作日内，凭预售资金监管专用账户开户证明和企业与监管银行、担保机构签订的《监管协议》复印件，领取网签密钥用户盘。

三、严格资金专户管理

（六）企业原则上应在提供房地产开发贷款的银行开设预售资金专用账户，并在监管系统中标明“商品房预售资金监管账户”和担保机构名称。预售资金(包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等)只能存入预售资金专用账户，且只能用于本项工程建设支出。预售资金专用账户实行封闭管理、封闭运行。相应的施工总承包企业应在同一银行开设工程进度款专用账户和农民工工资专用账户，并将农民工个人银行卡账号明细表上传给监管银行、担保机构。使用POS机收取预售款的，只能使用与监管账户绑定的POS机。

四、实行企业分类施治

（七）对正常履行《监管协议》规定义务、综合实力较强、信用记录良好的企业，担保机构可实行一般监管，即仅需监管保底资金。预售资金监管账户内留存资金余额（保底资金）为按当前备案价核定销售额的2.5%。

（八）对不能正常履行《监管协议》规定义务，或因违规销售引发群体投诉的企业，担保机构必须实行特别监管，预售资金监管比例为100%，预售资金监管账户内留存资金余额（保底资金）比例不低于按当前备案价核定销售额的5%，企业使用每笔资金都需经担保机构核准。

（九）分类监管企业名单实行动态管理，住建部门可根据企业经营行为变化，在征询监管银行、担保机构意见后随时调整。

五、强化资金规范使用

（十）企业使用预售资金均通过监管系统平台申报审核。实行一般监管的企业申请使用预售资金时，只需提前将资金用途及金额告知担保机构，然后直接向监管银行提出申请。监管银行根据建设监理单位出具的工程进度证明即时予以拨付；实行特别监管的企业申请使用预售资金时，应按施工总承包合同约定的支付节点，向担保机构提出申请并经担保机构核准。监管银行根据担保机构核准意见，并结合建设监理单位出具的工程进度证明，一般一个工作日内予以拨付。

（十一）企业在申请使用工程进度款时，担保机构应提示并督促监管银行按不低于当期工程进度价款的15%列出农民工工资专款，并单独拨付至监管项目施工总承包企业开设的农民工工资专用账户，确保农民工工资按时足额发放到位。

六、压实各方监管责任

（十二）住建部门通过与企业、监管银行、担保机构共建线上平台，结合日常的巡访情况，负责对企业、监管银行、担保机构三方履约情况进行督促、检查和考核；利用预售许可、网签密钥、征信系统等管理手段对失信企业实施惩戒；积极协调企业在房屋销售过程中发生的矛盾纠纷和群众上访事件。

（十三）企业要在房屋销售现场显著位置公示监管银行、监管账户、担保机构、担保函以及监督举报电话等信息；确保所有预售资金进入监管专户，接受监管并专款用于本项工程建设；做到一个预售许可证只开设一个监管账户，杜绝预售资金在监管账户外游离。

（十四）监管银行要严格按照《监管协议》中约定的拨付条件实施资金拨付。时时掌握拨付资金流向，若发现异常要及时通报给担保机构和住建部门，并采取适当的补救措施。

（十五）担保机构作为预售资金监管的责任主体，要在服务好企业的前提下，严格履行担保监管责任。当房屋预售资金不足以支付当月农民工工资和税款时，应积极为企业融资提供支持。住房公积金贷款纳入预售资金统一监管后，住房公积金中心不再向企业收取阶段性保证金，由担保机构向住房公积金中心出具保函，履行公积金贷款阶段性担保责任。

（十六）所有企业预售资金监管的期限，均自企业取得《商品房预售许可证》之日起至完成不动产初始登记时终止。监管行为终止后，企业在监管银行开设的监管资金账户及剩余资金（含保底资金），依规依约进行处置。

（十七）如果企业以房屋抵付工程款，应及时向住建部门、担保机构报备。施工企业不得私自销售商品房，不得擅自与购房人签定购房合同及收取购房款。施工企业如要销售抵款房屋，必须协同购房人到开发商销售部门办理网签备案和交付购房款手续。

（十八）建立多部门会商制度，积极应对和化解在预售资金监管过程中遇到的新情况、新问题，确保企业健康运行，社会平稳有序。

本通知自发文之日起施行。县市可参照执行。

2020年9月4日