南京租客快看，正在征求意见！不得单方面提高租金、二房东不许“两头赚”......

长租公寓频频“爆雷”，租客苦不堪言，但并没有统一的法规条例能约束。

现在，专门规范住房租赁的行政法规要来了。

9月7日，住房和城乡建设部公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见。

据了解，公开征求意见的《条例》是住房租赁领域首部条例性文件，对规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系有着重要意义。

01

出租人不得单方面提高租金

关于租赁双方的内容，《住房租赁条例（征求意见稿）》包括如下几条：

①住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。

②未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。

③合同期满或解除，承租人应及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。

租金：不得单方面提高或者降低租金

根据征求意见稿，在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。

押金：除约定外不得扣减押金

同时，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人不得扣减或者迟延返还押金。

未经租户同意房东不得进入

征求意见稿显示，未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。有正当理由确有必要进入租赁住房的，出租人应当与承租人约定时间，承租人应当予以配合。

此外，出租人应当履行租赁住房的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人未及时履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

承租人不得擅自改动房屋承重结构

根据征求意见稿，承租人应当遵守法律、法规的规定，合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除消防设施或者改动房屋承重结构。未经出租人同意，承租人不得擅自拆改室内设施或者改动房屋其他结构。

租户不得违反规定饲养动物

同时，承租人应当遵守管理规约。比如，不得有任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违建、侵占通道、高空抛物等损害他人合法权益的行为。

房东不得暴力威胁租户腾退

住房租赁合同期满或者解除，承租人应当及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。承租人拒不腾退的，出租人可以依法要求承租人腾退租赁住房；造成损失的，承租人应当依法承担赔偿责任。

租户依法享受基本公共服务和便利

住房租赁合同网签备案，不得收取任何费用。承租人可以持住房租赁合同，按照有关规定申领居住证等，依法享受基本公共服务和便利。

此外，承租人按照有关规定申请享受基本公共服务和便利的，相关部门应当通过房屋网签备案系统查询住房租赁合同信息。

02

不能既当二房东又赚中介费

值得注意的是，《条例》对“二房东”、“高进低出”、“长收短付”等多个租赁市场热点问题，做了细化布置。

其中，《条例》对通过房地产经纪机构租房和通过住房租赁企业租房，做了严格区分。这主要是为了解决租赁企业“既当二房东，又赚中介费”的“两头赚”情况。

其中，住房租赁企业是指开展住房租赁经营业务，将自有房屋或者以合法方式取得的他人房屋提供给承租人居住，并与承租人签订住房租赁合同，向承租人收取租金的企业，是“房东”或者“二房东”。而经营范围中没有“住房租赁经营业务”的房地产经纪机构，则只能收取住房租赁服务项目的相关费用，是所谓“中介机构”。

在此基础上，对于一直以来受到关注的续租收费问题，《条例》规定，通过房地产经纪机构签订的住房租赁合同，租赁期间届满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。

03

建议城市建立租金监管制度

“稳租金”则是此次《条例》的另一大重点内容。

此次政策第三十六条明确，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

有分析人士指出，这或许意味着租金指导制度将加快建立，体现了政府对于租赁市场引导的导向，地方“基准租金”的概念或将形成。

另外，近日，杭州、深圳等地纷纷被曝出长租公寓企业“爆雷”跑路现象。就在9月1日，上海也曝出一家长租公寓疑似“爆雷”。

此次政策对于近期长租公寓暴雷事件给予了关注，资金问题受到前所未有的重视。

首先，企业不得诱导“租金贷”。《条例》提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

另外，“高进低出”、“长收短付”将受管控。《条例》第38条指出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

此外，条例还建议“直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。”

住房租赁条例（征求意见稿）原文：

《条例》对“二房东”、“高进低出”、“长收短付”、“稳租金”都提出了具体细则。

南京长租公寓“爆雷”的不少，杭州、深圳等地也纷纷被曝出长租公寓企业“爆雷”跑路现象。就在9月1日，上海也曝出一家长租公寓疑似“爆雷”。

这些都不得不引起政府重视，条例的征询，也就意味着未来有很大可能落地，政府对于租赁市场的引导会让租赁市场更加稳定。

对于维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系有着重要意义。

编辑：刘清凝

来源：HOME南京