『安置房拉低、才7877』牛鼻子土拍的误读!

开发公司操盘手；成都楼市实战专家；

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【本文约2200字，预计阅读时间2分钟】

昨天，天府新区牛鼻子-锦江生态带，1宗土地出让。对于该宗地出让结果的两大误读。

误读：

误读一：底价成交，7877元/平米的楼面地价，价格异常便宜；

误读二：配建安置房12.6万方，这会严重拉低牛鼻子板块的价值；

谬论！荒谬！完全没有参透住建和规划部门的高水准！

01、

异地安置房不会拉低“牛鼻子”的品质！

贰爷把昨日土拍规定的安置房修建，称为”异地安置房“。这是成都土拍史上的一件大事，具有里程碑意义，是成都市高水准发展的一个体现，应该为成都有这样的先进理念的住建和规划团队感到骄傲。出让土地和安置房指定位置，并不在同一个地方，这是成都的首创。昨日出让的土地位于天府新区牛鼻子--锦江生态带（华阳街道），而安置房建设指定地点是万安街道。

出让宗地和安置房的建设位置两地之间相距约8公里，具体地理位置如下图：异地建保障房，这样的做法，恰恰保证了天府新区牛鼻子居住板块的纯粹性，也不会改变这里的定位，更不会拉低品质降低价格。因此，我们必须要击破这样的一个错误认知--安置房降低了这个板块的品质。

02、

实际楼面价13000+2000

该地块价格底价成交，7877元/平米的楼面价，很多人认为太便宜了，地价会降，这同样是一个错误的看法。

真正的楼面价这么算：【13000+2000】元/㎡

异地安置房成本：

首先看实际楼面价，如果以12.6万方的保障房建设和1516个地下车位的建造的成本，按照土地出让的文件要求至少8.4亿的投入，那么8.4亿的异地保障房建设的开发商的投入，要分摊到15.49万平米的可售商品房的成本之中去。

于是，楼面价要增加5423元/平米，原楼面价为7877元/㎡，整体楼面价去到13000元/㎡。

更要引起注意的是，本宗地的商品房和异地安置房是完全不同的两个项目，这完全不同于同一个项目的配建。两个项目、两个班子、两套报建手续、两套设计方案......可想而知，团队成本、管理成本等多各方面都会高出很多，这部分我们按照1000元/平米，楼面价去到了14000元/平米。

资金占用成本：

△土拍的销控要求

销控带来的资金占用：异地安置房的建设进度和商品房的销售有着“联动约束”。出让条件规定：异地安置房达到±0，商品房最多销售25%，也就是3.9万方；异地安置房封顶，商品房最多卖50%，即7.75万方；异地安置房竣工验收前，本宗地的商品房销售不能超过60%，也就是9万方。

以上约束条件，形成了“联动”，要求开发商不能先搞资金回笼，不能只为了卖商品房而甩开膀子干，资金首先要照顾到异地安置房。

资金成本必然同步增加，按照1000元/㎡来计算，这块出让的操盘楼面价至少会去到15000元/平米。

03、

拿地企业概况

最后我们谈一下这块地的竞得者：成都天府新城置业有限公司。该公司成立时间为2020年1月10日，由成都天府产城投资运营有限公司100%控股，而成都天府产城投资运营有限公司三大股东分别是：成都产业投资集团有限公司，持股比例50%；成都产业功能投资运营集团有限公司，持股比例25%；成都蓉欧供应链集团有限公司，持股比例25%。

可以把它看有做国资背景的平台公司。

宗地简况

出让宗地位于正宗的天府新区牛鼻子核心区：天府新区华阳街道鹤林村一组、二组，二江寺村十二组、十三组（地块位于天府新区锦江西片区，云龙路以东、云龙东街以西、祥鹤四街以北、祥鹤二街以南）。地块周边楼盘一览：中海锦江城、万科翡翠公园、川发天府上城、优品道锦绣、万科君逸等楼盘。△出让宗地位置示意图天府新区牛鼻子板块这宗土地的出让，从它的土地建设及土拍结果来看，它是一种全新的异地保障房建设的模式；土地楼面价合理，它的出现和建设条件并没有降低这里的品质，已经购买了该区域商品房的业主们应该打消不存在的顾虑。我们客观的从开发商的角度、从保障的角度、从筑建的角度给大家这样的一个解读，客观的说明这宗地所存在的玄机。本文为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！★贰爷精彩投资观点★2018成都楼市涨字当头|成都北门买房逻辑 |天府广场理论|驳天府广场中心论|东进投资| 贰爷提出大怡心湖板块第一人|房地产税| 天府新区牛鼻子|投资苦参单体住宅楼 | 大面板块价值洼地| 买二手房超级技巧 | 周期理论 | 买房最大的陷阱| 新川板块3年翻番| 新川板块豪宅化| 新川板块赶超金融城| 产业相思病理论 | 人口外溢理论| 资金外溢理论| 追新理论| 朝向理论| 旅游地产 |商业写字楼观点| 商住公寓投资| 环蓉投资灰犀牛理论1 |环蓉投资灰犀牛理论2|养羊理论|破限购三大新法|别墅观点|葫芦和瓢，房价和房租调控| 6万到600的投资经历|土地流拍的原因|贰爷做客四川新闻频率FM106.1|贰爷做客天府之声FM92.5节目音频|贰爷做客四川新闻频率FM106.1名人堂对话（上）|贰爷做客四川新闻频率FM106.1名人堂对话（下）|大面新房刷2万/㎡，剪刀差落幕，“反剪刀差”时期来临！2019成都新房迎“跳涨”，“破2万奔3万”是必然！杯具！视高买房首付款40万跌光了……|贰爷|2019年成都二手房。|2017-2018，我在抄底成都楼市剪刀差中度过！新盘破3万，“破2万奔3万”要看开些！|怎么跌下去的二手房好货，还得怎么涨上来！|泼冷水！套内面积计房价，你产生的是幻觉！城东买房（上）|板块PK,下一个必火的是…你们要的学区房！新川板块最新学校进度大全！|成都房地产，不是数学方程式能说明白的！|你得留一张房票给天府新区！|前两年买入牛鼻子的人还好吗？|人才落户再降门槛！家里有矿，继续观望！|成都楼市进入新周期！贰爷做客四川新闻频率||贰爷｜2019下半年极具“涨”相的板块：领涨、高端、学区……样样有！|F4之怡心湖 | 2019下半年新货连连看！新F4板块再掀一轮购房良机，“四大金牛”盘首当其冲！一铺“坑”三代，房产投资“四不买”！别让房贷利率上浮20%限制你的想象力！弱势板块的宿命？天府新区两宗地流拍！城南二手房开“动”了！房产投资“四不买”！（下篇）别捅了房价天花板｜ 你今天买的房，N年后能卖出去吗？|疫情+地震，还得直接买进去！2.5-3w将晋升成都房价火爆线！|疫情后会涌现一大批购房者！