二房东“退潮” 轻资产模式考验长租公寓企业运营能力

新京报 记者：张晓兰

二房东群体可能会有起伏，存在退潮现象，但这类群体价值将长期存在。

纵观整个长租行业，除了机构房东外，还存在着为数不少的“二房东”，其所代表的拿房、装修、租赁从而赚差价的“包租模式”目前也仍在盛行。在行业暴雷现象频频发生、多地纷纷出台租赁资金监管制度的当下，缺乏长期贷款、匹配的金融产品支持的“二房东”及其模式还有没有未来？长租公寓企业在经营模式上，又会有哪些转变？

在9月24日晚上新京报举办的“长租公寓频频暴雷，资金监管加速行业变局？”圆桌论坛上，业界人士表示，因此，二房东群体可能会有起伏，存在退潮现象，但这类群体价值将长期存在。未来随着市场不断净化，轻资产模式会不断增加，考验企业的专业运营能力。

存在二房东退潮现象，但依然会长期存在

在业内看来，长租公寓虽前景可期，但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。目前国内长租公寓市场大部分企业采用的是二房东“包租”模式，即拿房、装修、租赁，赚差价。这一模式下，盈利最大的问题在于，相比房价，房租投资回报率偏低，但与此同时，房租跟租客收入水平相比又不低，租客在房租承受力上有天花板，这就导致运营型现金流无法扩张，回报周期太长。与此同时，在“二房东”模式下，企业在设施、装修、服务、社群、软件等方面，陷入了同质化竞争。

“如果没有提供额外价值，只是收房，通过局部垄断赚取差价，这一模式没有希望。但如果将二房东转化为机构房东，提供服务价值和产品溢价，则有很大的未来。”巴乐兔研究院院长高萌称。

高萌表示，机构房东才是未来租赁行业的主力军，代表了未来的发展方向，未来最重要的资源是发现业主和房东的需求，在消费升级大潮下，更好地服务房东、业主的需求。

乐乎公寓创始人CEO罗意指出，不仅在长租公寓行业，也包括联合办公、酒店等其他空间运营品类中，二房东受到的影响都较严重，二房东群体会有部分退潮现象，特别是在中间差价空间特别有限的项目内，“我去杭州看过一些项目，谁做二房东都很难，几乎不允许有中间角色存在。”

尽管如此，罗意同时强调，二房东会长期存在,“不要简单定义二房东，有些是简单的转租关系，但也有一些二房东会在中间环节提升交易效率，增加产品厚度，甚至提供服务附加值。在部分市场，尤其是对于集中式公寓来说，二房东这一角色增加了资产流转的效率，因此，二房东群体可能会有起伏，但这类群体价值将长期存在。”

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出，分散式长租公寓企业很常见，国外运营商和住房租赁企业，拿钱帮房东装修的模式并不多见，以日本为例，从开始拿地到出方案、建造，到后续贷款、运营，住房租赁企业只是服务商的角色，只出方案不出钱，后续运营方面也分为两种：一种是包租，对前期策划信心比较足；另一种是托管，收取服务费。

轻资产模式或将成为主流趋势

“二房东模式两端都不确定，未来主流趋势是将模式做‘轻’，但中国未来房屋品质的错配问题会长期存在，装修和改造需求也一定会存在，但资金是否由租赁企业出？这值得商榷。”赵庆祥指出，可以让房东出，通过装修贷款的方式，再用租金去还贷款，或者由金融机构出，而不是由租赁企业出，因为这会沉淀很多资金。

不过，赵庆祥表示，集中式公寓将来可能还会做得较“重”，商改住、工改住等非居住性质房屋用于租赁，房东未必有资金改造装修，因此，住房租赁企业通常需要金融产品来解决资金需求。

赵庆祥称，未来运营服务能力、专业眼光以及口碑才是租赁企业长久的价值，简单的低进高出的“二房东模式”发展空间会越来越小，相对轻资产的服务运营角色会越来越重要。

贝壳研究院高级分析师黄卉指出，目前主流的还是以包租模式为主，未来随着市场的不断净化，轻资产模式会不断增加，更为考验企业的专业运营能力，“不论哪种模式，未来核心还在于，企业和模式有没有给市场创造价值，提供的服务，租客愿不愿意买单，这是考验企业和模式发展的核心逻辑。”