北京甲级写字楼三季度租金下降租户获更多谈判空间

新京报记者：袁秀丽

9月24日，高力国际在北京亚洲金融大厦发布了第三季写字楼市场调查显示，62%的企业选择了维持现有办公面积，也有40%企业降低未来办公租赁预算；北京甲级写字楼三季度空置率继续攀升到17.5%。

值得关注的是，因为更多新项目入市和市场租金下调，为企业提升办公环境和降低租赁成本提供了更好的时间窗口。

供需失衡仍是北京甲级写字楼市场核心问题

今年三季度，供需失衡依然是北京甲级写字楼市场的核心问题。据高力国际中国区董事总经理邓懿君介绍，三季度新增供应约12万平方米，季度净吸纳量约4.2万平方米，剔除自用面积之后的实际市场净吸纳量约为1.6万平方米，为今年首次转正。需求复苏依然比较弱。北京甲级写字楼三季度空置率继续攀升到17.5%，环比上涨约1%，租金继续下降2.6%至每月每平方米357元。

高力国际对近百家企业进行的摸底调查显示，在未来租赁需求上，62%的企业选择了维持现有面积，也有40%的企业未来办公租赁预算有所降低。

由此可见，绝大多数的企业都选择了维持现有的办公面积。即使企业的业务疫情后有所增长，企业选择扩租或增加预算的比例都不高。也就是在疫情常态化后，企业在租赁选择上更偏谨慎，维持现状，是当前企业办公租赁需求的主旋律。

事实上，在当前租金下行且持续高供应的环境下，企业在市场面临了更多的选择，有更好的机会去选择性价比更高的办公楼，因此目前有搬迁意愿的企业占比达到了34%。如果进行细分，在当前租约1年以内到期的企业中，有搬迁意愿的比例更是达到了62%，而这里面有58%的企业目前在乙级写字楼中办公。

究其原因，一是当甲级写字楼下调租金时，对于低级别的楼宇明显产生了更高的性价比和竞争优势，经营状态较好的乙级楼宇租户有意愿进行搬迁；二是乙级楼宇中普遍多是抗风险能力较差的中小企业，疫情的影响反映到其办公需求层面是在三季度，企业根据自身经营情况调整下一阶段的经营策略，不排除一些企业会搬迁并缩减面积到更便宜的产业园区办公。

自贸区为写字楼市场带来新的需求增长极

被访企业中，不同性质的企业受到疫情影响程度有所不同，因此租赁需求和预算的变化也各有不同，其中国有企业“稳”字当头，因为疫情对于国有企业的业务影响有限，租赁需求以维持现状为主，其中86%选择维持面积，并有半数企业预计维持预算。

外资企业受到全球疫情持续扩散的影响，业务受到较大冲击，62%的外资企业选择降低租赁预算。而在租赁面积需求上，38%的外资企业预计缩减面积，并有54%企业选择维持现有面积。

民营企业在疫情后扩租的意愿相对更强，计划扩租的比例为26%。不过，这些扩租意愿较强的民企大部分都集中在互联网行业，包括在线教育、在线社交、在线办公、线上营销等。

值得关注的是，高力国际调查结果显示，被访企业在办公选址时最看重的还是成本因素，租金和搬迁成本分别位于第一和第四位，分别达到82%和36%。其次，项目周边的交通情况和硬件设施也排名较高，分别在第二和第三位，分别达到67%和41%。