众所周知，海淀历来是缺房子的。据不完全统计，2010-2019十年间，除共有产权房和企业100%自持地块外，海淀区出让的可售卖商品房住宅用地只有14宗。尤其是2016年以后出让的6宗地块全部是限竞房，以90評以下刚需产品为主，可以说，海淀区的高端置业需求一直被压抑。

情况在今年开始有所改观，伴随着限竞房的供应已经接近尾声，以及土地供应结构的调整，整个北京新房市场都在重启商品房赛道，海淀也不例外。今年海淀除2宗共有产权房用地外，其余全为不限价商品房地块。

本次联合多家知名地产、北京住总联袂打造的重要作品海淀幸福里，它的入市有望为海淀开启一个高品质人居的新时代。

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地块信息

今年2月14日土拍的海淀西北旺地块，案名定为“海淀幸福里”。

这宗位置不错的地块吸引了中海、实创、绿城、首开、华润、住总、中交、世贸、平安等众多开发商参与竞争。

该地块的出让起始价为人民币43.1亿元，起初各开发商在报价时还比较谨慎，不过后来中海、世贸、首开等相继报价，场面也热了起来，价格已经被叫到了50亿以上经过了52轮举牌竞价，最终首开、华润、住总、中交组成的联合体以54.4亿元拿下该地块，溢价率约26%，楼面价53959元/平；该地块是商品住房地块，而且是不限价的纯商品房地块，可能售价会突破10万。

相比之下，春节前拍出、同样位于该区域的共有产权房地块，共有产权房的销售限价为37000元/平米。

从规划文件看，地块用地面积48727.09平米，建筑控制规模107538平米。住房部分地上建筑规模约10万平米，项目容积率2.5，控高45米，预计未来会是高层建筑。另外社区还配建了24班幼儿园，小孩上学方便些。

海淀区“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块二类居住及基础教育用地位于永丰，和前段时间的共有产权房地块位于同一区域。

在京新高速的西侧，北清路的北侧，附近有地铁16号线，永丰产业园就在旁边，往南则是互联网企业聚集的后厂村。

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基础信息

海淀幸福里，位于北青路与京新高速交叉口西侧。楼盘地块为梯状，楼宇方正，坐向分明。

住宅整体建筑规模达23万㎡，总高8-15层，2梯2户，容积率2.5，绿化率30%。

产品以简约现代的建筑理念，整体色调以黑白灰为主，外立面为现代玻璃幕墙，楼间距48-60米。

项目主力户型为98㎡-130㎡-198㎡三/四居，共计1700余套。

首期开放北部地块9栋楼，预计售价8-9万/㎡左右，总价在833万-1400万之间，社区建筑采用简约现代的风格，目前对外展示的户型有三种：

98㎡三室两厅两卫，分布在2#、3#、4#、7#楼

开发商宣称的独创1.5卫的户型，这个面积分布在2号楼、3号楼、4号楼、7号楼：

入户就是玄关设计，户型方面中规中矩，还算比较方正且南北通透，双卧室设计预留多功能室。

餐客厅做的是一体化，小户型的房子，毕竟空间比较小，一般情况下这两个空间都在一起，只不过格局一般的结构，餐厅的位置离厨房特别的近，端个盆盆罐罐啥子的，还是比较方便；厨房的采光度不是很强，以这个位置的角度来看；

唯一有点老火的是，餐厅对到厕所，着实有点不安逸；就算在往挪动一点点，还是对到0.5卫的，还是个不安逸，它这个1.5卫设计市面上着实少见。我想说的是这个面积，这个价格，这个位置 ....

130㎡三室两厅两卫，分布在1#、5#、6#、8#、9#楼的边户

B户型分布在了8号楼以及9号楼的位置，

独立电梯入户，三面宽设计，这个户型吗？

在我看来，还是蛮喜欢的 ，方方正正，南北直通的户型，比上面那个户型要强太多；

玄关入户，餐厅和厨房挨在了一起，餐厅通透的同时，厨房还能享受到更多的 采光。

方方正正的大客厅，会亲访友再合适不过了，站在窗前，一杯清茶，尽揽满园风景，此情此景....

主卧为套房设计，配备独立卫浴以及衣帽柜，遗憾的是暗卫；

北面次卧离客卫近些，可以留给家里老人住，或者，给客户住；

另外，一个次卧和主卧一样大小，就是少了一个卫生间，不过离客厅更近了一些。

总的来说，户型方面，是非常不错的

165㎡四室两厅三卫，分布在1#、5#、6#楼

这个户型分布在1号楼、5号楼、以及6号楼，

说户型前，告知一句，总价几乎接近1500万的房子，在北京新房可选择性还是非常多的，懂我意思吧！

该户型是独立电梯入户，玄关入户，户型格局方面属于，方方正正，通透性强，配落地窗

主卧套房设计，衣帽柜以及带一个暗卫浴，主卧占用的面积还是蛮大的，从玄关进主卧有点耗时，绕一圈，还得走一大溜。

隔壁，次卧规格也不低，还带了一个次卫，跟主卧一样的设计，缩小版。

厨房和餐厅挨在一起，采光通风都挺好，总的来看这个户型还是很OK的，我们只是描述自己的观点，下手与否得根据自身情况而定，多看看，多对比。

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配套信息

1，出行方面：交通方面，海淀北部新区轨道交通主要依靠16号线，地铁16号线（在建中）永丰路站步行5分钟，地铁昌平线生命科学院站公交车程10分钟。

公路交通方面，环绕北部新区的有京新高速和京藏高速，以及更新升级后的北清路，交通比较便利。

附近交交：项目距离384大牛坊站步行3分钟可直达中关村，小区南门距离438大牛坊南口车站步行3分钟，可直达五道口；

2，商业方面：北部新区建设较为薄弱，目前仅西北旺区域有小型商场，区域内业主有购物需求的话，一般还需要到海淀主城区或百旺商城美廉美超市车程15分钟；距离西北旺在建商城沃尔玛5分钟车程；而随着永丰产业园区内中关村壹号建成落地，未来区域内的商业设施将得到极大改善。

3，医疗方面：医疗方面则相对薄弱，没有特别好的三甲医院，更多还需要依靠海淀核心区的医疗，不过对于日常小病的治疗，还是可以得到及时医治的；最近的医院309医院，北大国际医院车程均在30分钟以内。

4，教育方面：尽管海淀北部新区的教育无法媲美海淀核心区域，可近些年随着区域的逐渐发展，已经有人大附西山学校、清华附永丰学校、101中学温泉校区等学校相继入驻，为区域内的教育资源提供了极大的支持；

另外海淀幸福里社区还配建了24班幼儿园，小孩上学方便些。

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二手房和新房

01周边的二手房

百旺茉莉园（2005年），均价7.3万；五矿万科如园（2011年），均价8.6万；冠城大通百旺府（2009年），均价6.5万；西山壹号院（2011年），均价9.6万；距离项目最近的两个二手房是：

1，燕保·辛店家园（公租房）项目部分房源无燃气;位于海淀区西北旺镇友谊路118号北清路与友谊路交叉口西北角；这个公租房是距离楼盘最近的二手房，目前日常生活也是在楼下解决。

2，友谊嘉园就在项目的对面，属于回迁楼，层高为15层，每栋楼高45米，层高约2.9米。分为53平方米的一居、83平方米和75平方米的两居、100平方米的三居和120平方米的四居等户型，客厅是落地窗、卧室是飘窗设计，有的还是双阳台。

02周边的新房

1，西山锦绣府:整个社区是纯洋房社区，最高的楼栋也不过12层，最低的才3层高，难得的低密舒适的住宅小区。二期的房源户型，分为89平米的三居，155平米的三居和四居，180平米的四居户型,而价格方面只有5.8万.

2，京投发展·岚山:这很有可能是海淀的最后一个限竞房，项目的位置在哪儿呢？从定位来看，就在16号线的终点北安河站边儿上，属于大众最爱的临铁盘。

小区为42栋4-9层的板楼洋房，共1372套房源，一梯两户，全部带电梯，预计2022年底全装修交房。户型只设计了89平两居、123平三居两种产品。两居基本能够在500万预算内。

3，万科翡翠云图:目前项目的山水景墅PRO限时热卖中，山水景墅pro合理分层空间布局，私家电梯。项目现在的优惠房源是180平米上叠，只要一口价699万/套，项目带装修交房，预计交房时间为2021年12月30日。

但是目前来看交通配套有些匮乏，距离最近的16号线屯佃站也有2公里左右。项目周边有公交车站，坐公交可以抵达地铁稻香湖站。

山屿西山著：目前还有叠拼产品在售，针对改善人群说说，位于温泉镇的山屿西山著就十分适合，项目现在主打的是225平米叠墅产品，总价1350万元/套。

如今，海淀限竞房可选范围越来越少，用均价5万3的价格上车的山屿西山著，对于改善族来说或许是一个不错的选择，有意者可别错过时机。

4，首创天阅西山：目前项目在售房源面积为180平米、210平米及252平米，项目价格78000元/平米-86000元/平米，得房率78%（不含赠送面积），左右共计20余套，总价1500万元起/套。

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京城选房总结

如今，摊开海淀区域地图，西北旺东有中关村软件园，北有永丰产业基地，镇属有百旺创新科技园，再加上中国航天城、中国空间技术研究院这样的国家顶尖机构，西北旺镇域内汇聚了大量高科技企业和人才，作为中关村国家自主创新示范区核心区，是海淀区未来的城市发展新区、新型城市化地区，是海淀区未来几年重点建设区域。

项目目前也正处于排卡阶段，具体优惠的价格还没有公布出来。据京城选房了解，项目预计会在本月底开盘，优惠的力度比较大，这几天，项目的样板间也出来，感兴趣的可以前去售楼处参观

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