苏州“金九银十”落空:新房供大于求、二手房量价双跌

2020年以来，受疫情影响，苏州新房市场恢复缓慢，直到7、8月份才逐步好转，整体发展趋于稳定。“金九银十”期间，各大楼盘动作频繁，“首开”或加推，在此基础上，四季度房企继续积极推盘，预计苏州楼市将有约84个楼盘推新。

业内认为，降价促销或成为部分房企必不可少的抢收手段，而目前苏州市场限价依然严厉，利润空间不大，未来不排除会有部分房企“割肉”现象。

新房市场库存走高，价格平稳

据了解，尽管年初苏州新房市场受到疫情影响，但在销售指标带动下，今年7、8月份以来，各大房企加快供应节奏，并采取了积极的销售措施，从而助力市场逐步趋于稳定。

据克而瑞数据统计，今年9月，苏州市区商品住宅成交面积为70.61万平方米，环比增长2.78%，同比减少25.8%；而从供应来看，9月135.03万平方米的供应量环比增加47.71%，同比增加32.64%，供求比为1.91，市场供大于求的格局延续，这也意味着市场库存进一步走高。

新房均价上，据克而瑞苏州房产测评数据统计，因低价盘去化较多，结构化下跌致9月苏州市区（含吴江）新房均价为25482元/平方米，环比微跌3.03%，不过，同比则上涨22.58%。从今年整个市场均价来看，依旧是比较平稳。

实际上，纵观整体市场，随着狮山、奥体等限价板块新房逐渐售罄，市场主流开始回归到元和、太湖新城等供应量较大的板块。

从单盘来看，9月苏州销售金额榜显示，南山观枫四季跻身榜单冠军，成交金额7.44亿元。园区奥体板块的海和云庭以6.83亿元的成交额紧随其后，位居苏州市区金额榜第二位。此外，吴中城南纯新盘龙湖泱望也上榜，以6.47亿元位列第三。

克而瑞指出，市场热度高的楼盘以优质地段限价盘为主，多为高价品质楼盘，此外刚需盘和高性价比盘的热度也较高，普遍价格在2万元/平方米以内。

值得一提的是，整体平稳的背后也有一些结构性差异。以相城、新区浒关等区域为例，新京报记者了解到，这些区域在售项目较多，客户观望情绪较重，市场成交热度整体不高。但与此同时，园区等板块一二手倒挂现象依然存在，新盘呈现供不应求的局面。

同策研究院分析师丁垚认为，整体而言，8月至今，苏州辖区商品住宅成交量价保持平稳，9月并未出现传统“金九”的井喷式购房。虽然9月中下旬，市场供应量出现较大增幅，新盘入市较多，但目前来看，成交并未随之同步上涨。

从同策研究院监测的苏州新盘来访指数来看，9月1日-24日，整体来访已接近8月全月，这反映出推盘加速下，市场情绪有所调动。其中，9月第一周（9.1-9.7）来访量最大，反映新项目在前期宣传阶段起到了一定引流效果，而第二周（9.8-9.16）来访显著下滑，反映出客户整体观望情绪较浓。

上海中原地产市场分析师卢文曦亦表示，上半年苏州人才政策公布，加之土地市场活跃，6月份有过一轮新房成交井喷，但利好政策短期释放后，市场又再度回归平稳。

“无论是之前的摇号买房，还是2016年刚限购后的恐慌，都是不健康的，对于自住需求来讲，无所谓市场好还是坏，需求在那摆着的。整体来看，今年的市场才是健康的。”一房企销售人员称。

四季度超80盘推新，业内称“走量为上计”

新京报记者注意到，近期苏州新房市场，各大楼盘亦动作频繁，纷纷“首开”或加推，其中科技城金茂府、建发悦江南、天鹅港华庭、朗诗和风熙华雅苑等项目由于限价、性价比高等原因受到购房者青睐。

国庆期间，新京报记者走访科技城金茂府发现，看房者大多是三四十岁的中青年人群，大多是奔着周边的教育等配套而来。据销售人员介绍，目前在售的产品为110平方米-142平方米的3居至4居，价格为3.3万元/平方米，预计10月底还将加推。“目前卖得还可以，但没有2018、2019年一期开盘时火热，当时约3个人抢购1套房，目前只要楼层不是太挑，都能买到。”销售人员称。

克而瑞榜单显示，科技城金茂府9月成交金额为4.38亿元，位列苏州市区商品住宅成交金额榜第六及新区金额榜第三；成交套数上，9月共成交111套，位列市区及新区套数榜的第十和第三。

近期苏州新房市场，各大楼盘纷纷“首开”或加推。图为科技城金茂府项目。

还值得一提的是碧桂园项目，今年7月，碧桂园以总价18.62亿元、楼面价13645元/平方米竞得苏地2020-WG-45号地块，成为又一个外来“搅局者”。新京报记者了解到，目前该项目处于蓄客阶段，预计今年年底开盘，定位为碧桂园高端大境系列产品，户型面积在100-125平方米之间。

据克而瑞不完全统计，苏州楼市约有84个楼盘将在第四季度推新，其中纯新盘37个。从区域上来看，吴中区以29盘遥遥领先，成为新房供应主力军，新区以18盘紧随其后，新房稀缺的园区也有11个盘推新。

对于接下来新房市场走向，丁垚指出，“三道红线”后，房企回款压力增大，“金九银十”降价促销或成为部分房企必不可少的抢收手段。而目前苏州市场限价依然严厉，利润空间不大，在此背景下，不排除会有部分房企“割肉”现象，届时，成交数据端或会有所好转。

克而瑞苏常区域总经理戈文问指出，对房企而言，进入最后一季度，市场营销压力更大，在购房需求有所降低的当下，“金九不金，银十难续”。对于房企来说，为了年度业绩，抛弃幻想，“走量为上计”，是今年最后一季度对市场最好的应对态度。

二手房市场低温，出现改善“捡漏”行情

对于2020年苏州楼市来说，一大特点在于，由于新房实行了“限价政策”，造成了一二手房价倒挂的局面，“今年二手房成交量出现下滑，是因为在新房限价的背景下，买房的客户有了更多选择，从而影响了二手房的成交。”一房企销售人员称。

实际上，在二手房5年限售政策的影响下，近年来苏州二手房市场亦进入了一个漫长的横盘期，一些急售降价房源往往比较抢手。

苏州当地一中介门店店长告诉记者，“纯刚需、低总价的小户型影响不大，而改善型购房，特别是大面积改善的，价格有所下降，甚至出现一种‘捡漏’行情，有些一两千万的别墅或大平层，急售的往往会便宜几百万。”

张华（化名）就是奔着“捡漏”而买房的。张华告诉新京报记者，相比去年，苏州今年楼市平稳了很多，而且大面积改善型的二手房价格降了不少，其换房目标很明确，换个面积更大的改善型住房。最终，他将目标锁定在工业园区水墨三十度小区。今年8月底，他先将科技城区域一套120平方米左右的房子出售，随后在9月份在水墨三十度小区以700多万的总价买下一套170平方米的房子。

整体来看，今年苏州二手房市场相比去年有所降温，“今年二手能成交的，都是非常有性价比，业主诚心或者急卖的房子。学区房今年不是很热门，库存比去年多了好多。”苏州当地一中介门店店长称。

来自贝壳研究院的统计数据显示，苏州二手房价格自2019年下半年以来，保持相对平稳状态。其中，9月份，苏州二手房成交量环比8月下滑约6%，二手房价格指数则环比微跌，同比也小幅下跌1.2%。此外，去年至今，买、卖双方成交周期走势呈延长态势，今年9月，买、卖双方成交周期分别为44天和125天，处在2019年以来的高位。

就今年国庆黄金周（10月1日-10月7日）来看，苏州二手房成交量较去年同期基本持平。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，黄金周期间成交量比9月日均成交量下降37%，成交均价比9月下跌3%，市场整体较9月还有所降温。目前苏州业主调价中涨价占比为14.5%，处于历史低位，市场预期相对较弱。