100万元二手房按150万办贷款？没门！

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12月起实行二手房网签备案，杜绝“高估高贷”和“低估低税”

近日，大连出台二手房新政，规定12月1日起，在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区买二手房，将跟新房一样，需要与房产交易中心联网的系统来进行“网签”。这意味着“阴阳合同”这一类暗箱操作将没有存在空间。秋季房交会上，接受采访的房产中介、准购房者都对这一政策表示支持，愿意如实缴税、如实贷款，保障房地产市场的健康发展。

新闻回顾   12月起四区二手房合同将“网签”

最近，一则有关规范大连二手房交易行为的政策在房地产中介间被广而告之。本报在10月17日A02版做了报道：按照主管部门发布的《大连市存量房交易合同网签备案管理办法实施细则》，12月1日起，大连市存量房网签备案赋码合同将作为办理个人存量房贷款、纳税申报等各相关业务的重要依据。按照实施细则的规定，大连中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区四区国有土地范围内个人已取得房屋所有权证的存量房（含非住宅），从12月1日起，进行买卖时均需通过存量房交易合同网签备案平台签订存量房交易合同。这意味着，除了赠与、继承、判决、析产、互换、夫妻间转移、直系亲属买卖、以房抵债等情况之外，大连四区几乎所有的二手房交易都需要进行网签备案了。

简单地说，以后大连这四区的二手房交易，合同不再是中介公司单方出具，必须是在交易部门的网签备案平台来进行网签，进而该合同将作为办理贷款，纳税申报和不动产转移登记的重要依据。

政策解读   房产经纪人揭秘“阴阳合同”操作套路

“这个规定和买房的有关系吗？”房交会现场的二手房交易专区内，不时有参观市民向现场工作人员提问。毕竟从字面上理解，该政策主要面向的是二手房中介的经营行为。“对于规范经营的房产中介，以及走正规交易流程的二手房交易行为，这个政策只是在交易环节上有所变动，对买房者以及买卖双方的房产交易成本都不会产生什么影响。”二手房置业顾问徐应龙告诉记者，但是，如果想用房产交易中的潜规则——“双合同”多办贷款，或是进行避税，在全面实行网签备案后将很难钻空子了。

徐应龙介绍，和购买新建商品房相比，二手房交易是一套比较复杂且繁琐的流程。在洽谈中，总会有一些购房者预算不足，首付款比较紧张。这时候，一些房产经纪人就会提出可以签双合同，在银行方面以较高的评估价格多贷出一些钱来。曾经有一些打出“零首付”的楼盘，用的就是这个“高估高贷”的办法。

新规直指的另一部分“灰色行为”，被称为“低估低税”，也就是用低于成交价的那份合同向主管部门备案，以达到少交税的目的。这种行为在换手率较高的投资客中最为常见，在大连二手房交易中占比很低。

无论是“高估高贷”，还是“低估低税”，在业界都被统称为“阴阳合同”。徐应龙告诉记者，虽然用这种套路的中介向购房者解释这种行为是“合理避税”，但实质来说显然不仅不合理，而且法律风险不小。近年来，大连市对这种行为整治力度不小。而实行网签备案之后，“阴阳合同”基本没有钻空子的机会了。

市场状况   新政“窗口期”未引发“突击购房”

记者注意到，近年来，遏制“阴阳合同”“高评高贷”，成为了国内多地楼市调控风险的重要举措。深圳市直接对二手房交易的价格进行监管，要求贷款评估价、网签备案合同价、房屋评估价实现“三价合一”。

距离大连新政实施还有一个半月左右，二手房的交易有没有在这个过渡时间内出现小高峰？秋交会上，多位房产经纪人都表示，目前大连地区“阴阳合同”的行为越来越少，买卖双方对这一政策的实施都不敏感，虽然目前二手房交易回暖，但这是市场走势使然，而并非新政窗口期的“突击购房”。

“虽然我们外行人对这种政策不算明白，但是买房是大事，必须按照正规程序办，不能图一点小钱冒大风险。”市民徐女士告诉记者，透明、规范的市场才是让大家真正受益的。

房交会上，二手房交易专区的人气很旺。现场工作人员告诉记者，9月开始，大连楼市逐渐摆脱疫情的影响，二手房市场也紧随商品房市场的脚步，市场活跃度回升。

记者查询发现，9月份大连二手房共备案成交4887套，环比上涨18.93%；同比上涨9.01%。也就是说，成交量已经比去年同期高出了近一成。

房产经纪人介绍，上个月开始，挂牌入市的二手房源明显增加。目前大连二手房均价处于低位期，部分“刚需”更青睐价格合理、即买即住的二手房。房源挂了大半年的“在售”，卖家已经承受了一定的心理压力。为了赶在现在的回暖期出手，部分业主降价迎合市场需求，也大大地提高了成交率。 半岛晨报、39度视频记者苏琳  摄影记者张腾飞