徐州新房、二手房领涨全国 十天前刚加入“调控大军”

国家统计局今日发布的房价数据显示，9月徐州新房、二手房价格环比涨幅分别为1.4%、1.3%，领涨全国。而在10月9日晚，徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，加入“调控大军”。对此，有分析认为，不排除后续几个月即第四季度有降温的可能。

此外，值得注意的是，9月粤港澳大湾区的房价依旧引人注目。粤港澳大湾区的深圳、惠州、广州三地的二手房涨幅分别位居全国第二、第七、第八位，涨幅分别为1.1%、0.8%、0.7%。而据国家统计局8月发布的数据显示，惠州新房市场以1.9%的涨幅领涨全国，广州、深圳二手房以 1.7%、1.1%的涨幅位居全国第一、第四位。

对于未来的房地产市场的走势，有分析人士指出，从局部情况看，许多热点城市仍然面临着较强的房价上行预期，这很可能在四季度引发更多的调控。此外，虽然房企融资政策收紧，但已经开工建设的项目充足，今年房地产投资增长预计会达到6%左右。

一二三线城市新房价格涨幅均收窄

9月一二三线城市新房价格环比涨幅均有所收窄。

据国家统计局初步测算，9月4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.3个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.5个百分点。

计算来看，9月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.3%，同比涨幅为4.5%。相比8月份的数据，环比和同比均有收窄。不过，从上涨城市数量看，今年9月新建住宅价格上涨的城市数量超过去年同期——今年9月新建住宅有55个城市房价上涨，而在2019年9月新建住宅有53个城市房价上涨。

“当前正处于‘金九银十’降价促销的阶段，房价涨势不会太强势。另外，今年9月份全国各地新盘供应比较多，楼盘之间的营销竞争压力大。这些都使得房价涨幅降温。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

具体来看，9月徐州新房价格以1.4%的环比涨幅位居70城市首位。实际上，徐州房地产市场一直面临上涨压力。据统计局此前发布的8月房价数据显示，徐州新建商品住宅销售价格指数同比上涨11.6%，环比上涨0.8%；二手住宅销售价格指数同比上涨7.3%，环比上涨0.8%。另据中原地产研究中心的统计，2020年前三季度，徐州土地交易收入总金额达到372.8亿元，同比大幅上涨73%，位居全国第29名。

在上涨压力之下，徐州加入“调控大军”。10月9日晚，徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，通知从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融、限售等多方面给出指导政策。

“徐州已经出台了新政来管控房地产市场，虽然此次数据涨幅较高，但不排除后续几个月即第四季度依然有降温的可能。”严跃进表示。

除了徐州以外，银川、吉林、济宁、西安、丹东、三亚、泉州、惠州、桂林等城市新房价格涨幅也位居70城的前列，环比涨幅分别为1%、0.9%、0.9%、0.8%、0.8%、0.8%、0.7%、0.7%、0.7%。

二手房涨幅前十城市 粤港澳大湾区三城市上榜

9月，一二线城市二手房环比涨幅有所收窄。

据国家统计局数据，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅与上月相同。

计算来看，9月全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.3%，同比涨幅为2.2%。从数据上看，总体持平。而从上涨城市数量看，9月50个城市的二手房价格上涨，这一是数据是近两年来的高位。

二手房市场中，徐州依然领涨全国70城市，9月徐州二手房环比涨1.3%。此外，值得注意的是，9月粤港澳大湾区的深圳、惠州、广州的二手房涨幅依旧引人注目，涨幅分别位居全国第二、第七、第八位，涨幅分别为1.1%、0.8%、0.7%。而据国家统计局8月发布的数据显示，惠州新房市场以1.9%的涨幅领涨全国，广州、深圳二手房以 1.7%、1.1%的涨幅位居全国第一、第四位。

为何粤港澳大湾区房价涨幅居高不下？在中原地产首席分析师张大伟看来，其核心原因是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而各地落地的调控政策执行力度还未抑制住市场的升温。“此外，惠州、广州等深圳周边城市价格的上涨是深圳需求的外溢。深圳9月调控后，部分需求转移到了惠州、广州等城市，导致了这些城市房价在投资需求拉动下出现了加快上行。”张大伟说。

未来房地产市场怎么走？

对于9月70城房地产市场的表现，交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟认为，从数据来看，房价总体上涨的势头有所缓和，这与三季度以来深圳、杭州、无锡等地接连收紧房地产调控政策有关。“不过从局部情况看，许多热点城市仍然面临着较强的房价上行预期，这很可能在四季度引发更多的调控。”

严跃进则认为，从新房市场看，在当前“金九银十”阶段，房企会降价促销。今年四季度各地库存压力依然较大，或者说需要积极消化库存，因此在价格方面看，不会过于强势。此外，在严跃进看来，二手房市场后续不会过快上涨，“尤其是当前新房房源也比较多，会牵制二手房的价格走势。”

房企融资政策收紧 房地产投资是否会下降？

房地产投资情况延续了改善趋势。

国家统计局发布的前三季度房地产投资数据显示，1—9月份，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1—8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资76562亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。

地产开发、销售保持了向好的趋势，商品房销售面积和销售额增速连续8个月回升。1—9月份，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—8月份收窄1.5个百分点。商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。

从单月数据看，9月销售面积和销售额分别高达1.86亿平方米和1.87万亿元，纵向比较堪称历史“最旺金九”。对此，民生银行首席研究员温彬表示，“居民中长期贷款的加快增长显示出居民购房需求较为旺盛，对房地产投资形成支撑。”

值得注意的是，今年下半年以来房企融资政策收紧，当前重点房企资金监测和融资管理新规已开始试行。而在近期，央行金融市场司的官员表示，下一步房企融资新规的适用范围还将稳步扩大，这也是监管机构首次明确表态“三条红线”稳步扩大适用范围，未来或有更多房地产企业纳入。

在房企融资政策收紧的背景下，房地产投资是否会大幅下降？对此，在温彬看来，随着房地产企业融资约束增强、部分楼市升温较快城市的控制政策落地实施，未来房地产投资增速将受到一定影响。

不过，唐建伟则认为，虽然近期房地产企业的融资政策收紧，但考虑到前期开发商获得的土地当前处于开放阶段，已经开工建设的项目充足，今年房地产投资增长预计会达到6%左右。

新京报贝壳财经记者 侯润芳