“避坑指南”——衢州买二手房要注意的事项

最近憨憨同事准备买房，想买二手房用于自住，向小编咨询买房注意事项，因此小编顺便整理一份衢州买二手房注意事项汇总。

本文为纯干货，主要为新手购房提供一个买房、看房思路。（文末有二手房交易大致流程以供参考）

【01、准 备 篇 】

（一）确定自身可以接受的首付款、房屋总价、贷款数额及方式。

（二）明确购买目的，选定意向购房区域或学区（区域：智慧新城、老城区、南区、火车站片区、衢化片区、沈家、东港等；学区：市实验（菱湖、新湖、悦溪）学校、新华小学、鹿鸣小学等。）

（三）一定要选专业的房产经纪人（已备案的经纪公司，持证上岗的经纪人），可降低自身交易风险。

（切记！此前已有众多买房者因贪小便宜被骗案例）

慎买（一）——“炒”房装修

在衢州有一些“炒”房，是投资客低价买入，为了有更多的溢价空间装修后再出售的老旧小区房屋比较多。户型多是以无电梯高层小户型为主，其装修大多是简约风格。

此类房屋隐蔽工程质量（水电、防潮防水处理）、家居材质（质量、甲醛含量）有较大概率出现问题。顶楼户型屋顶漏水出现的概率会比较大。

小编了解到，衢州近几年因为购买“炒”房上当的人也有不少，主要是因为买房时贪便宜，看新装修未入住、总价不高、省去重新装修的麻烦、包税过户的情况而心动购买。

买完入住一段时间后很多问题会暴露，让你即使维权成功但是可能性也不大，后续维修成本大，出售困难等情况。

慎买（二）——法拍房

一般来说法拍房有以下几点需要注意：

①法拍房原房主可能有债务问题；

②法拍房房产证、出让性质、产权年限需要了解清楚；

③法拍房是否能落户，原房主户口是否已迁出；

④法拍房原房主未搬出或者当前处于出租状态不能马上入住；

⑤法拍房税费、水电、物业等费用情况；

⑥法拍房能否贷款，很多法拍房是不能贷款的，并且需要很快交清房款；

⑦是否有参与购买资格，如农村自建房，需要在同一村集体内才有资格参与竞买；’

慎买（三）——无证房

衢州目前有很多新房未交付，但是在二手房市场已经有挂牌出售信息。

目前比较多的一种是拆迁安置房，大多以低于周边房屋均价的价格挂牌出售，来吸引意向购房者。而且拆迁安置房一般是有“交付后5年内不可以交易”的规定。

还有一种就是普通商品房，虽然没有交易限制，但是！此类房屋也是未交付无证房。

以上2种房屋，均未交付状态，不能办理房产证交易和抵押贷款等，就算签订所谓“购买合同”也有很高风险，请各位网友再三考虑。

【02、看 房 篇 】

每次约定看房多选择几个同区域房源，提高看房效率，也可以互相作比较，周边生活配套设施最好实地了解一下。

建议提前准备好纸笔、尺子、小锤子、水桶等工具，以便更好的查验。 

（一）毛坯房

1、查看户型和采光，规划空间布局是否符合心理预期。

2、墙面颜色是否均匀，阴角、阳角和灰线是不是平直方正，棱角是否整齐。摸一摸墙面表面是否光滑平整、有无出现开裂、脱皮、麻面和起砂等现象。

3、测量实际层高，关系到装修后层高是否舒适。

4、查看卫生间、厨房下水预留位置，是否需要更改。

5、了解承重墙位置，规划空间拓展可能性。

5、查看地面平坦度，如有较大凹凸但又不方便铲平，就需要装修时进行找平处理，会影响房屋净高。

6、各种管道(给、排、雨水)、电气设备，公共设施（电梯、楼梯）是否能正常使用。

（二）装修房（建议对于购买意愿强烈的房屋检查使用）

1、户型格局、采光

不规则的户型不仅会影响家具布置，而且还会浪费面积，很多缺陷就要靠装修去弥补。应特别注意室内格局，尽量避免有三角形等不规则形状的出现，也要避免室内有柱子穿过。

测量室内各处实际层高，是否有较大误差。

尽量选白天阳光充足的时间去看房，晴好天气室内采光是否符合需求。

2、检查墙壁和地面

一定要检查房子的地面与墙面等质量问题，如果有轻微的裂缝修复后可以居住，如果裂缝与拐角形成45度角或者是垂直90度的角，那就表明房子的质量与结构有问题，在购买时一定要小心，还有一点就是承重墙，如果承重墙有裂痕并且没法修护那建议不要购买。

对于已贴瓷砖地方可用小锤子敲一敲，是否有空鼓的声音，如数量较多，可能需要敲掉重贴否则容易出现断裂、脱落、鼓包等。

3、是否有漏水

厨房和卫生间是电、水、热管道密集的地方，装修过的二手房会把一些管道藏起来，相关问题很难察觉到，尤其是卫生间的漏水情况。

厨房：台盆周边是否有缝隙，下面是否潮湿。排烟管道是否通畅。

卫生间：浴室内必须要使用斜坡进行下水，用水桶大量倒水看水流方向与下水是否通常好用。卫生间的外墙是否有渗水痕迹。

阳台：一定要看有没有积水，检查排水是否顺畅。

还要注意埋在天花板里的管道层是否有漏水情况，就算是装修过的房子，也可以通过墙壁是否有水渍、起皮，用手触摸是否有潮湿感来判断。

顶层住宅更要注意屋顶防水，注意查看墙壁和天花板是否有渗水痕迹，最好是咨询小区其他业主了解情况。

4、底层房屋是否有返水情况

查看各处下水口有无异味，返水可能会造成家里异味和管道堵塞，低层房屋要额外注意返水，包括马桶返水情况。

5、管道设置是否合理

在买了房子以后，可能会考虑再次装修。室内顶部管道要清楚，因为管道的高度将直接影响到吊顶的高度，还需要特别花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。

6、设备是否能正常工作

看房时要把屋里的设备都开启一下，试试能否正常使用，如：家电、燃气管道、水管、门窗等。公共设施（电梯、楼梯）是否能正常使用通行，也可咨询房屋邻居了解。

7、室内家居

室内家居要看是否有大划痕、开裂、起皮等问题。对于室内甲醛问题可以对未开门窗的房间衣柜闻一闻大概了解，如有刺鼻异味，大概率是甲醛等有害气体过高，如不准备买入后重新装修，请慎重考虑。

8、了解附赠物品及数量

首先在看房时应该问清楚，哪些家电是附赠的，当面点清楚，并做好记录，这样在签约前谈价格心里也好有个底。签订合同时将附赠物品的清单写进去，标明家具家电的品牌、型号等，方便收房时核对这些物品。

【03、业 主 篇 】

与业主一起看房时，尽量了解其出售原因，现在是否有人住，业主为了推销自己的房子肯定会隐藏缺陷不足，只要你找得到，这些都是你砍价的点。

一定要查清房屋是否产权清晰，有没有被抵押、户口挂靠未迁出、上学名额被占用等情况，尤其是衢州市实验学校、新华小学、鹿鸣小学的学区房，出现上述情况而导致孩子不能正常入学的情况也有不少。

【04、中 介 篇 】

再次提醒，一定要选专业的房产经纪人（已备案的经纪公司，持证上岗的经纪人）带看房屋和签约，尽可能降低自身交易风险。

近几年因买房未找正规公司或经纪人，导致购房款被骗的案例也不少，涉及到的金额多达上千万（目前衢州已出台买卖二手房合同范本，下方"延伸阅读"可查看详情）

衢州二手房中介费一般是1%，至于能否再便宜一些就看你怎么谈了，最好是分批支付。

【05、成 交 篇 】

买卖中介三房合同一定要写清楚，买卖双方的利益关系，交房时间，保留的家具家电，签订购房合同的时候去各处拍好照留存，确保签订的合约与交房时一致。

交易流程仅供参考，详细请以实际为准。

延伸阅读（点击文字查看详情）

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信息来源：衢州发布