深圳租金回报率持续下降 二房东也犯难

来源：证券时报 作者：吴家明

“2020年都快要过去了，房子还是没去年好租，到现在还有几十套房空着。”在深圳福田沙嘴村，一位二房东显得有些无奈。对于深圳楼市，火热的买卖交易市场背后，租赁市场却依旧显得相对平静。

“我刚在宝安中心区的西城雅筑租了一套70平方米的三房，月租6900元，房东说这里的房价之前一涨再涨，已经涨到每平方米12万元以上，即使按这个价格计算，800多万元的房子一年的租金不到85000元，这不是要收近100年才能收回成本？”胡华在深圳南山一家科技公司上班，这是他最近的租房经历。

房屋租赁市场也是深圳房地产市场的另一个重要板块，除了租客面对高房租的抱怨，业主也要面对持续走低的租金回报率。根据深圳中原研究中心监测显示，10月深圳全市住宅租金为每平方米每月69.5元，环比下降1.64%，租金回报率继续下滑至1.20%。此外，今年以来深圳住宅的租金回报率呈现持续下跌的态势。

珊瑚数据利用市场数据计算，盘点了全深圳238个地铁二手房的出租回报率。经统计，即便靠近地铁站点周边，深圳地铁二手房的租金回报率也仅在1%至2%左右徘徊。租金回报率较高的片区几乎都在罗湖区，但都没有达到3%。Q房网数据研究中心的数据显示，从租金变化趋势来看，2020年深圳租赁市场受疫情影响较为明显，租金在第二季度出现反弹后，随着租赁活跃季过去，租金再度下行，并回到了2018年同期水平。

“投资房产，房东并非只是想获得租金回报，而是房价上涨的溢价部分，可快速实现财富增值。但正因为房价上涨幅度超出绝大部分人的预期，又反过来压制了租金的上涨，加之今年受到疫情的冲击，租赁市场表现远远不及买卖交易市场。”有投资客对记者表示。

记者在深圳罗湖、福田和南山多个小区调查时也发现，多数小区今年空置待出租的房源明显增多。许多业主也反映，今年的房子没去年好出租，甚至愿意在租金上做出让步。在福田中心区的一个大型小区，有租客和房产中介向记者，小区一套大户型复式单位原本开价17000元，但最终降到月租12000元才有人问津。

租赁市场降温，长租公寓行业也受到考验，暴雷事件时常发生，深圳市场也不例外。这时，一些深圳城中村的长租公寓日子也不好过。在深圳福田区沙嘴村，一位二房东告诉记者，自己在这里包下近300套房源改做长租公寓，但至今仍有近40套房源空置，之前还推出了一些优惠以吸引租客。也有当地村民告诉记者，自己也将城中村房源改为长租公寓，改装成本大概每套在5万元左右。如果是二房东承包后出租，压力可想而知。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，疫情期间长租公寓市场出现了很多问题。类似风险提示下，实际上有助于让房东理性看待市场，不要因为租金收入高，就盲目把房屋交付长租公寓进行托管，也有助于租客理性看待租赁市场，防范各类交易风险的出现。