乳山海景房：定位物业配套齐转变 既有“海景”又有“前景”

曾几何时，拥有一套“面朝大海春暖花开”的“海景房”，是很多人的一个诗意栖居梦想。正是为了迎合这种市场需求，我国沿海一线出现了房地产开发热潮。在这种大背景下，自20世纪90年代初开始，乳山银滩便确立了以房地产业拉动区域经济高速增长的发展思路。一时间，银滩沿海一线塔吊林立群楼竞起，随着房产代理商在全国各地布子设点和立体轰炸式的宣传推销，“银滩海景房”卖遍了大江南北。

一“房”独大的局面确实对银滩的建设开发发挥了支柱性作用，但近几年受国家宏观调控政策影响，再加上可供开发的资源越来越少，像很多以滨海地产为支撑的地区一样，银滩海景房路子越走越窄。顺应国家对房地产市场宏观调控的大趋势和城市发展的现实需要，近年来，乳山不断探索海景房转型发展新路子。

区域定位：从“景区”到“城区”

银滩素有“天下第一滩”和“中国最美海岸线”之称，是4A级景区。毋庸讳言，在开发之初，银滩的基础设施配套是按景区的实际需求来做的，只能满足季节性游客的休闲旅游需求，无法支撑大量的房地产项目和日益增加的常住居民。

这一历史欠账，要补上。早在2010年前后，乳山市通过调整发展规划，将银滩从旅游度假区调整为新城区，不断健全完善配套设施，以满足开发区域不断增加、常住人口逐年增长的现实需要。优良的生态环境是银滩的一张名片。乳山市在银滩东西两处分别规划建设了日污水处理能力3万吨和2万吨的污水处理厂。同时，在银滩区域内积极实施雨污分流工程，铺设了总长度117公里的污水管网，建设了污水提升泵站10座，实现了区域内污水经管道收集后进入污水处理厂。在城市环境卫生常态化保洁的基础上，乳山银滩加大对20余公里沙滩的管理维护，安排专人队伍每日对沙滩问题进行巡查并结合潮汐对海岸环境进行清理。

为了解决银滩冬季供暖问题，乳山市投资建设了银滩热力，通过逐年增设热力管网增加银滩区域内集中供热面积。针对小区冬季常住居民少的实际，探索实施燃气取暖、电取暖、空气源热泵、地源热泵取暖等多种清洁能源供暖方式来扩大供暖覆盖面。在银滩部分新建小区，开发商除了预留地暖供热管道外，还通过免费配套增设燃气壁挂炉、空气源热泵等设施，满足小区居民分散供暖需求。同时，部分银滩业主还会通过短期租赁集中供暖房屋、选择供暖养生养老公寓等方式过冬。

来自河北的李丽表示，每年春节假期她都会过来陪老人住半个月。以前她选择在周边集中供暖的公寓租住，现在她购置的海景房可以燃气取暖，打开开关就能随时调控室内温度，很方便，可以随走随停。

燃气取暖，管道“不断气”。在天然气供应上，乳山银滩通过增铺管道线路，打通与外管道接口，实现全区域燃气管道传输，并逐步构建起双管道供气，为银滩居民日常生活和冬季取暖供气提供了保障。截至去年年初，银滩区域内天然气用户已经超过15万户。

为满足居民健康养生需求，乳山在银滩已有的银滩医院、白沙滩镇卫生院等4处一级甲等医院的基础上，又新设立了医疗水平与中心城区水平相近的乳山第二人民医院。在社区卫生服务方面，乳山银滩围绕慢性病、家庭医生公共服务等，组织医疗机构加强组织开展心理咨询、卫生保健、疾病预防咨询等社区医疗服务，使银滩居民可安心享受健康生活。考虑到银滩外地居民较多，教育需求大，乳山市高标准重新规划建成了省级规范化九年一贯制中心学校——白沙滩镇初级中学，对外来居民采取优惠措施，不管学生户口是否在银滩，只要在银滩有居住证或者住房，就可为孩子办理学籍。“银滩周边有3所省级规范化九年一贯制学校，在校学生3300多人，其中家住银滩在外地学生人数达到1600多人，占比已经过半数。”乳山市教体局相关负责人介绍。

 物业升级：从“能住”到“宜居”

走进银滩金鼎银龙湾小区犹如走进了一座公园，小区内不仅绿树成荫，还配备了露天泳池、水果采摘林、休闲水吧、网球场、儿童乐园等配套设施，居民锻炼、休闲根本不需出小区。在小区树荫下，不时能看到三三两两的业主坐在花坛的大理石板上，或干脆席地而坐，玩手机、聊天、打牌，悠然自得。最让业主舒心地是，小区配套建设了业主会所，健身房、茶艺室、电子阅览室、棋牌室、会议室、西点屋、干洗店、票务中心、儿童乐园一应俱全，能满足不同年龄段业主休闲娱乐需求。

开发之初，乳山海景房只是满足于“能住”，海景房转型升级，一个重要的方向就是“宜居”。如今，在银滩很多企业都像金鼎一样，告别原来“盖房卖房”的简单粗放式开发思路，新开发的楼盘严格控制海景房开发面积，增加社区服务、医疗服务、文体活动中心等生活设施和休闲服务设施配套，老旧小区通过改建新上配套设施，提升物业服务水平等方式，满足业主生活需求。服务银滩40多个小区的银滩物业公司构建了“5321”服务工作体系，只要业主有所呼，物业就有所应。对于业主的诉求，物业人员接到信息于5分钟内派工，对于能当场协调解决的小问题30分钟内解决，对于复杂繁琐的问题在2小时内解决，对于特殊问题需要协调解决的争取在1天内提出解决方案，受到业主认可。在银滩从事10多年房产销售的金鼎公司负责人尹刚对业主的消费需求很有感触：“从无序到有序，从盲目到理性，人们对购买海景房的需求都有了自己的判断。比如是买来自己养老，还是投资等待升值，都有了很理性的分析。过去那种一味地领着购房团转楼盘的销售模式早已经没有了市场。”尹刚介绍，过去“推窗看海”就能吸引一批购房者，但现在业主并不是一味地追求“看海”，除了风景，他们更关心的是小区绿化、物业服务，以及周边公交、商超配套，只有高品质、高配套的精致小区才是银滩海景房未来的出路。

在银滩不时能看到全国各地牌照的车辆拉着看房团，在银滩的海边、旅游景点和小区楼盘内穿梭，很多购房者对银滩的自然环境很满意。但当被问到，有大海，有新鲜空气，你们是否就能当场拍板买房时，很多业主给出了否定的答案。

“离大海远近不重要，关键要看小区的配套，特别是物业服务好不好。”“我们转了好几个小区，各有利弊，有的小区虽然离大海远，但是小区周边有公交站点，出行很方便，就让我们很动心。”“我和老伴就喜欢安静的地方，最重要的一点是就医方便，头痛脑热时可以第一时间赶到医院。”业主的答案也验证了尹刚对海景房市场需求的判断。

努力目标：让“候鸟”变“留鸟”

“这里靠海，夏天很凉爽，关键是人少、车少。”来自重庆的杜银城说，第一次来银滩就相中了这里的环境，买了一套50多平方米的海景房，为了夏天可以逃离“火炉”。

每年7月，杜银城会带着家人来银滩避暑，有时也会把房子钥匙交给亲朋好友来银滩度假。2017年退休后，他和老伴决定留在银滩定居，并又在小区内购置了一套海景房，用于子女每年短期度假。

“最初我们买海景房就是为了度假，没打算长年居住，房子半年闲着很正常。如果这里人挤人，谁还会从千里之外跑过来购房呢？”对于很多人抛出的银滩多数海景房空闲的质疑，杜银城说，他所居住的小区内很多业主都和他的想法一样，购房是为了改善居住环境，而不是为了炒房，等房子升值后再卖掉。所以在他们看来银滩海景房“半年闲”，甚至网上说的冬季“空城”现象很正常。

在银滩，和杜银城一样，抱着旅游度假的初衷购买海景房的业主并不在少数。“我冬天去三亚，夏天来银滩。”银滩银河花园小区业主栾吉祥说，从退休后他也就春节回老家走亲戚，其他时间基本都在海景房里，他已经习惯了这种“候鸟式”的旅居生活方式，在银滩也结交了很多这样的业主。

分析房屋空置的原因，主要有这样几种情况：有的业主单纯因旅游度假购房，每年会来银滩短住一段时间，其余时间在工作的城市生活；有的业主相中了银滩的自然环境，为了退休养老而购房，由于没到退休年龄，或者退休后无法离开居住地，造成了短期闲置；有的业主为了投资，没有购房居住的打算，造成长期闲置。

怎样才能让越来越多的候鸟留下来？这也是乳山银滩正在破解的一个难题。“除了提升软硬件环境之外，还要组织丰富多彩的文体活动，让业主的心稳下来，让他们对银滩有牵挂，来了不想走，走了常惦记。”乳山滨海新区负责同志表示。

为更好地满足银滩社区居民的精神文化需求，乳山滨海新区连续4年举办“城市社区文化艺术节”，给群众搭建文化交流、才艺展示的平台，在激活区域文化氛围的同时，增进社区居民之间的交流互动，突显银滩人乐在银滩、健康向上的精神风貌，展示出乳山银滩人民安康、社会和谐的景象。为彰显银滩区域文化特色，着力打造社区文化精品，乳山滨海新区积极调动辖区内9个城市社区的积极性，引导社区打造特色鲜明的文化服务品牌，把文化大餐送到群众家门口，不断提高银滩居民文化素养，提升居民认同感和归属感。乳山银滩的颐和社区把以“党建引领，红色物业”为主导的特色文化品牌融入到居民日常生活中，将红色物业党建与社区党员、群众的业余文化活动相融合，推进了“精致小区”建设；大庆社区组建了银滩梦艺术团，其中包括枫叶舞蹈队、齐扬器乐队、东方模特队团体组织等，引导银滩文体爱好者及热心公益事业的居民发挥才能，通过搭建平台组织活动，用文化元素聚集服务正能量。

   手记：理性看待房价，“炒房”心态当休

近年来，乳山银滩海景房“白菜价”的标签引人注目。曾有报道称，二手房价格跌回10年前，一套顶楼阁楼的交易价格不足2000元每平方米。而所谓的低价，其实“五花八门”，二手房中介也给出了不同的回应：那套房源没有了，这儿还有其他房源，但是价格高一些；那套房子房龄有20年了，毛坯房；是单独的阁楼，很适合来旅游短住。而查阅二手房交易网站发现，多数在售的二手房房价在每平方米4000元左右，但也有价格在2500元每平方米的房子。

房源位置、房龄、售卖目的等多种因素影响导致了乳山银滩二手房看似“白菜价”。放眼全国各地，影响二手房价格的因素很多，既有城市发展规划、城市发展重心转移等大环境的影响，也与周边教育、医疗、出行等服务配套息息相关。对于一座城市而言，房价在一定范围内高低起伏很正常，这既是适应国家宏观调控政策的需要，也是适应市场刚需和软需的自主调节。因此，很难根据某一套或几套海景房的价格来定性乳山银滩房地产业。

在银滩，与二手房价格形成鲜明对比的是新建楼盘，均价在万元左右。作为一种稀缺资源，随着海边区域海景房的开发，以及政府对房产开发的管控，能够开发售卖的海景房越来越稀少。加之，建筑原材料价格、人工成本等上涨，新房价格自然水涨船高。

在银滩，有部分“炒房客”做了亏本买卖，便因此“唱衰”整个区域的发展。在全国范围来看，房价只涨不跌已是过去时，房价起落逐渐成为常态。国家一直在提倡“房住不炒”，“炒房”心态当休矣。（来源：大众日报）