李宇嘉/证券时报

近期，深圳某新楼盘“万人抢房”再次发酵，《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》的文章，强调“打新热”背后的买房牟利与“房住不炒”理念背道而驰。

十几万元一平方米、超过1000万一套的商品房，居然成了火爆的“投资品”。具体的火爆场景，比如代持或合伙认筹、高价收购名额、“认筹贷”、200万炒中签号等，这几天传得沸沸扬扬，这里就不细讲了。当下要做的是，对于深圳楼市的本质、问题、对策，需要重新审视。

首先，深圳楼市的本质，不是供应问题，而是杠杆炒作问题。说实在的，不控制违规炒作、违规加杠杆，不控制包括银行、私募、小贷、担保等各路资金逐鹿深圳，深圳新房市场供应端多几个、十几个，甚至几十个新楼盘，根本无法达到釜底抽薪的降温效应，反而因新房限价，人为创设“套利效应”，在各路资金加持下，只会让楼市更加火爆、上涨预期更强。

其次，深圳居民炒房，不再是资产保值增值诉求，而是“加杠杆”套利的诉求。经常听到有人说，资金无处存放，存银行贬值、投资股市亏损，只好去买房。其实，真金白银拿自己的钱炒房的，很少很少。多数情况下，炒房客都是盘算着怎么从银行套钱出来。当下，市场利率低于房贷利率，史无前例的“利率倒挂”，一遇上新房限价，便激发出了加杠杆炒房的盛景。

再次，深圳所谓的“空间逼仄”的问题，本质上就是个伪命题。这几年，深圳产业升级快，大量一般产业腾退、企业外迁，释放出了大量的空间，产业空间足够了，看看居高不下的写字楼空置率，能说深圳缺空间吗？深圳“缺住房”，本质上是炒作的结果，楼市继续疯炒下去，大家都想去炒房、多买几套，住房就永远不够；如果不再炒作了，住房问题也就迎刃而解。

最后，深圳的楼市调控，如果还想达成“多元目标”，既要…、又要…、还要…，希望在中间腾挪，那给市场传达的信号就是“继续做多”。今天的深圳，已不是昨天的特区了，上上下下的期待很高，要在增长和转型、民生和保障上做出示范，更要在包括楼市调控在内的城市治理上做出示范。1个月前的40周年大会上，领导人对深圳的期望是，树立全周期管理意识，加快推动城市治理体系和治理能力现代化，注重在科学化、精细化、智能化上下功夫。

目前来看，尽管近年来深圳在供给侧做了很多卓有成效的工作，比如增加供应、推进公共住房建设、规模化租赁等，但调控政策远远未达到精细化、科学化的水平。未来，深圳楼市怎么调控？首先，金融部门必须要与住建部门形成监管合力，本位主义、“一亩三分地”思维害死人。相关的工作方案，其实在2018年“7·30”调控、2020年“7·15”中早有规定。但是，“一分部署、九分落实”，要避免“以文件落实文件”，然后就没有然后了的惯性。

其次，税收工具很关键。7月24日的“房地产工作座谈会”上，领导人就强调，要发挥财税政策作用，有效调节住房需求，这次又强调了。其实，只要把个人所得税按“差额的20%”用好，再辅以常规的其他税收、融资成本等，对控制市场预期的效果就大不同了。有问题要正视，暴露问题是好事，估计政策的调整已经在路上了，我们就拭目以待吧！

最后，对不同类型的需求做细分，并在政策上区别对待，保护真正的刚需、以重税抑制投机炒作。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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