学区房：“赢在起跑线”的筹码，还是击鼓传花的房地产游戏

尽管中国家庭苦学区房久矣，但学区房的魅力却从未失效。

学区房的激烈“争夺战”把家长的众生相展现得淋漓尽致：

有的为取得购房资格假离婚，最后反倒弄假成真，家庭破碎；有的准爸妈从怀孕开始就掐着时间盘算买学区房落户，看房60多套不在话下；有的直接瞄准了包含小学和初中的双学区房，给孩子的教育上双保险……

大多数押注学区房的父母不仅掏空了家庭存款，甚至还要借贷，不得不忍受人到中年“推倒重来”的心理落差，把大房子换成“老破小”重回蜗居不说，为了还贷还得“两眼一睁，忙到熄灯”“上班忙工作，下班开滴滴”。▲2020年10月25日，上海，购房者在看房产中介挂牌的学区房。图/视觉中国

而接连出台的新政策，无形中又给家长增添了压力。

比如，上海一宣布“公民同招”“摇号新政”，原本冲刺民办的家长又被挤上学区房的赛道，不得不做两手准备。

于是，“丛林竞争”的学区房市场不仅催生了家庭鄙视链——价高房大的看不起价低房小的，还导致深陷其中的家长不断想方设法拉开竞争差距。比如，深圳高级中学南校区学区房的业主生生用投诉让8个公寓小区的积分由第一类（80分）降至第三类（70分）。

文 | 王德培 福卡智库首席经济学家、中国经济体制改革研究会副会长

本文转载自微信公众号“财经国家周刊”（ID：ENNWEEKLY），原文首发于2020年12月6日，原标题为《除了学区房，你还有什么可以选择…》。

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“赢在起跑线”的唯一筹码？

实际上，放眼全球，学区房现象在各国普遍存在。

就连实行老师轮岗、学校硬件设施高度标准化的日本，也有家长愿意为了更优质的学区资源，支付10%的额外房价。而欧美国家同样概莫能外，比如，纽约上东区精英社区的学区房，不仅申请表繁复，要求提供财力、学历等各方面信息，还要经过小区家委会的层层面试，才能真正买到房子。

美国政治学家罗伯特·帕特南在《我们的孩子》一书中提出，家长在为好学区竞价时，竞争的其实是学区里受过高等教育、高收入的家长，而非高质量的学校和老师。美国密歇根建筑商也曾统计，如果房屋均价超过100万美元，周围学校的普遍评级是A+；而当房价低于25万美元时，周边大多数学校都处在C+级。

而在中国，教育改革和市场经济的助推，将承载着教育与房地产双重属性的学区房推上了时代的风口浪尖。21世纪以来，随着教育改革日渐进入深水区，从叫停中小学考试招生制度和重点学校重点班建设，到全面推广小学划区域、就近入学，再到明令禁止各项提前选拔考试，国家对“选拔式招生”下狠手治理，“占坑班”被送上断头台，各种推优、特长生政策越卡越严，“批条子”“搞共建”等以权择校的手段也慢慢“退位”。

当各种门路都被政策堵死时，学区房就成了“赢在起跑线”的唯一筹码，其价格在激烈的市场竞争中自然水涨船高。

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击鼓传花的房地产游戏

深入地看，学区房之所以备受追捧，价格居高不下，背后既有教育的原因，也有房地产产业的原因。▲2018年11月23日，南昌，被学区房覆盖的小学。图/视觉中国

一则，教育集中度与不平衡程度居高不下。

如今，家长们迷恋的重点学校，往往是20世纪50年代起国家为快速发展教育，大量倾斜师资和硬件资源“砸”出来的。而从城市规划上看，一线城市的教育资源往往又聚集在老城区的核心地带。于是，经过几十年积累，传统重点学校和重点教育区域的优势很难打破。

二则，城市化、都市化浪潮让人口向（中心）城市聚集，进一步放大了教育资源上的供需矛盾。

典型如深圳，随着GDP狂飙突进的是学位缺口的日益增长。再加上名校与房地产开发商互相“抬轿子”，共同推高了学区房市场的热浪。一方面，开发商借名校的外溢效应，大肆宣扬学区房的噱头，创造超高溢价，赚得盆满钵满；另一方面，学校与地产商联姻办校，不仅能在利益共同体中分得一杯羹，还能绕开义务教育阶段“划片招生”的政策，收割一批优质生源。

于是，深谙套路的资本便将供应稀少的学区房当作房地产投资的最佳标的，进一步加剧了炒作循环。具体而言，无论是金融资本还是民间游资，均是看准了学区房等于入学名额，好学校的名额会越来越稀缺的市场共识为前提入局，持有总成本较低且流动性较好的“老破小”，在实现预期价值（涨价或孩子顺利入学）后，加价甩给接盘者。如此一来，学区房的使用价值不断转手传递，击鼓传花的游戏与金融加杠杆的操作如出一辙。

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重重风险的学区房生意

然而，越完美的投资品，往往命门越致命。眼下看似一本万利、稳赚不赔的学区房生意，实则面临着重重风险的考验，并已初露端倪。

其一，政策变动的风险加剧。毋庸置疑，教育公平是改革的大趋势，而近年来正是相关政策变动频繁的试水期。比如2019年苏州突然将学区房的学位锁定期从5年延长至9年，还有深圳罗湖有名校试图出台“住房面积50平方米以下限制入学”的政策，皆为明证。虽说各项政策能否全面推广，还是要看“疗效”，但总的来说，“多校划片”“学位锁定”，甚至“摇号入学”等治理学区房的政策大方向不会改变。这样一来，即便资本再想炒作，学区房也炒不起来了。

其二，教育的投资价值下降，体验价值上升。如果从教育投资的角度看学区房，且不说学区房对口的名牌小学不一定能保证孩子直通名校，即便如愿以偿，教育回报也难以匹配学区房的高额投入。况且，在信息文明和体验经济的洗礼下，学习的体验价值日益凸显。比如，从体验中所汲取的创造性能力及不断提炼内化的智慧，将是一笔人生财富，而生活的幸福感也难能可贵。

其三，技术的加持使得教育日益扁平化，名校垄断程度降低。家长为学区房“抢破头”，归根结底是为了争夺被名校攥在手里的名师等教育资源。而发达的互联网早已让名校资源通过各类在线教育平台得以无边界、无差异共享；更别提新冠肺炎疫情期间师生转向互联网平台进行线上教学，再次展现了技术让教育量大面广地突破校园边界的可能。随着VR、5G、大数据等技术发展，课堂可能将不再是学生学习的必要选项，名校垄断的权重也将日益被瓦解。

其四，产业变迁势必将洗牌城市布局，眼下的教育格局也将被打破。改革开放以来，城市发展迅猛，新区不断拔地而起，而任何地区的教育质量最主要还是由其所聚揽的人口素质来决定的。产业发展聚集人才，而相关生活设施如交通、医疗、娱乐等社区化的配套越完善，就越能留住高质量的工程师、白领、金领等人群，从而潜移默化地形成良好的文化氛围，滋养当地教育的土壤。比如曾经籍籍无名的北京回龙观，因为聚集了大量互联网企业的IT（信息技术）精英，他们的孩子“把爸爸妈妈辛苦买来的房，生生考成了学区房”。

综上所述，天价学区房终将在各方因素不断调整发展中逐步退出历史舞台。而当学区房被赋予的不切实际的幻想破灭，教育也将从拼家长、拼财富回归以孩子为本的育人本质。而对孩子来说，其实“最好的学区房，就是家里的书房”。

一方面，父母以身作则会营造良好的学习氛围，正如教育家马卡连柯所言，父母在生活的每时每刻，甚至不在场的时候，都在对孩子进行教育；另一方面，孩子也能潜移默化地在这种氛围中养成学习的习惯。如果家庭有爱读书、爱学习的习惯，那么孩子也差不到哪里去；反之，若是没有学习的氛围，买再贵的学区房也不一定有用，只能是“昂贵的偷懒”——一种自我安慰罢了。

由此看来，对投资者而言，当学区房的价值锚点被政策、教育理念、教育模式和城市变迁等方面的因素釜底抽薪，其估值也将向常态回归。

原标题：《除了学区房，还有什么选择…》