最近，北京的吴先生想把老家的父母接过来一起住，就想把自己刚买了不到两年的小户型卖掉，换成一套两居室。而当吴先生把名下的二手房在中介门店挂牌时，房产经纪人告诉他，由于他的房产证时间和契税发票时间均未满两年，所以在交易时无法享受“满二”或“满五”的优惠，交易税费比较高。

吴先生对此颇为上心，目前他尚未购买新房，在他看来，房产证的时间肯定没法改，要等到新房交房或二手房过户时才能办房产证，那么，是否可以自行先交契税，把契税发票先拿到手，从而就将“满二满五”的时间往前提呢？

解答：

在二手房交易中，“满二”特别是“满五”的房子一般税费较低，在市场上颇受青睐。以北京为例，二手房满两年且为普通住宅的，免征增值税；二手房满五年且为家庭唯一住房的，免征个人所得税。

正如吴先生在卖房时所遇到的情况，二手房是否满两年或者满五年，可以看房产证时间，也可以看契税完税发票时间，按“孰先”原则确定。也就是说，如果契税票日期在房产证日期前面，就按照契税票日期计算，反之则按房产证日期计算。

据北京中原专业人士介绍，一般来说，目前基本上都是交完契税才能办理房产证，所以契税票一般日期在前，或者契税票日期和房产证日期相同。

那么，作为吴先生这样的购房者，能否自行先交契税，利用时间差让房子更早一些“满二”或“满五”呢？上述专业人士表示，需要分情况而定，在特定情形下是可以的——目前主要是全款购买新房的情况。

具体来说，在购买新房时，如果是全款一次性付清，购房者可以在签订购房合同后，自行去税务部门申报缴纳契税，满二和满五的时间由此开始计算。而如果是贷款购买，则需要统一由代办机构（通常是开发商指定）进行申报缴纳，缴纳时间为房屋竣工验收合格并交付之后、办理产权之前进行缴纳。当然了，全款客户想要由开发商代交也可以。

而在二手房交易中，如果是个人之间交易，购房者可自己去税务部门申报缴纳契税，如果是由中介居间交易，则需要由中介机构进行申报缴纳。缴纳时间通常为买方批贷后，提前缴纳若贷款未批下来，则需进行退税。

既然契税发票如此重要，那如果不慎丢失了怎么办？北京中原专业人士称，办理程序并不复杂，由业主本人持房屋产权证和业主身份证，到房屋所在区县房管局调出房屋档案，把契税发票复印件盖章就可以了。

新京报编辑 杨娟娟 校对 李项玲

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