北京楼市:西城拼爹,海淀拼娃,家长该如何抉择?

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提问：成哥你好。年底前买婚房，首套首贷，女友在北京西客站附近工作，想在离单位近的地方买房，刚需，希望保值。子弹800万，因为西客站是西城海淀丰台三区交汇，西城和海淀哪个更好？以后孩子上学是西城还是海淀买房更好？目前在丽水莲花、红山世家、西豪逸景、北蜂窝路5号院中纠结，请问成哥哪个性价比更高、增值空间更大？或者成哥还有更好的推荐吗？

回答：西城拼爹，海淀拼娃，这2个区的教育水平难分高低。想让孩子轻松点，可以选择西城教育相对均衡，坑少的学区，比如德胜片区，金融街片区，月坛片区等。

红山世家房子新，物业不错，但周边环境差，商住较多。出房少，不过好小区出房都少，要注意别买靠近铁路的。海淀能接受北蜂窝路5号院的学区可以买，品质好房子新，要是想学区再好点可以选择买育新，但品质就比不上北蜂窝路5号院。其他更多推荐详见内部分享！

提问：成哥您好，最近考虑为孩子将来投资置业，孩子快四岁，目前是西城广外学区，不占名下房产名额，打算首付二百多万，首套首贷，是考虑好的学区房还是不买学区纯投资？如果投资建议买哪个地段的房子？目前纠结南四环花乡桥南二公里的诺德春风和园新楼盘值不值得投资购入？

回答：你们的情况只有你们自己最清楚，西城和海淀的双拼大多数人都了解。投资建议看朝阳，例如华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、柏林爱乐、首城国际。诺德春风位置还是不错的，但是价格不便宜，比较适合首套高贷款的人入手。 限竟房 8-9年的限售期以及期间不能抵押，如果可以接受这些条件可以考虑一下投资。

提问：成哥好！在新街口上班，我爱人在金融街上班。现在想买二套房，预算的话总价在700万以内，离上班地点近，小三居，学区较好。离上班地点远，希望大三居，居住环境好点，有保值增值的潜力，值得投资。有哪些比较合适的小区？目前看了霍营的次新三居，有紫金新干线、国风美唐和公园悦府这三个小区。想问问成哥您更推荐哪个小区？此外还看了西城陶白片区的学区房，小三居目前没看到合适的房源。西城有没有我们可以够得上的老破小三居？

回答： 国风美唐和公园悦府，紫金新干线这三个从自住角度来看还不错，学校都是去年才开始招生的，质量都不好说。昌平建议看下融泽嘉园跟金域华府三居。都是育翔、161的昌平分校，学校比上面两个要好。

西城的老破小三居室怎么也得800w以上。想在西城买，建议低总价上车学票+租房模式，积累子弹后期买自住标的，这样风险小，能兼顾上学和自住需求。

提问：成哥你好！西城区广安门外的房子大概9万左右，问题是学校较差。菜市口北边的椿树园11.7万，学校不错，西城区，广安门学区，广安门外学区，宣武学区，大栅栏学区，不知道该怎么选择？

回答：德胜学区在西城性价比还是比较高的，建议关注下在你选择的几个学区中从小学、属地中学，调剂中学综合来看，我个人认为椿树园学区更好些。

提问：成哥你好。预算2000左右，预计未来1年要小孩，和媳妇工作分别在东二环和西二环附近。想买一个能兼顾未来家庭居住、交通和教育的。目前考虑太阳宫、万柳和东直门。成哥觉得哪个更好？或者有什么可以推荐的？

回答：朝阳教育虽然比不上西城、东城和海淀，但作为北京经济最强的区，朝阳的教育近年来发展迅速，区内培养出几所可圈可点的名校。相比于东西海的老破小，朝阳学区房从居住品质上来说，会更加优质，从价格上来说，朝阳也更平民，可选空间更大。

海淀学区适合牛娃。万柳片区是一个高端片区，房子以次新为主，且户型较大。买万柳一步到位，学区+自住+保值，挺好的。只是目前这个预算，万柳可选不是很多。比较好的选择也就是内部分享中推荐的几个楼盘。

东城学区房不像西城、海淀那么热，价格相对来说也稍微平民化。所以，对既拼不了娃，又拼不了爹的普通家庭来说，东城是比较好的选择。

提问：成哥你好。陈经纶学区，2个孩子。2.500子弹+二套贷款，想在海淀置业，能兼顾学区最好，如不能兼顾学区，想置业在增值有潜力的区域，别人介绍了西北旺和海淀北部新区。3个人对上地感觉不错可能是因为学校的缘故，但又怕冲学区去，买了老破小吃亏了。以投资增值为目的的买房，有好区域推荐吗？

回答：你好，关注学区和升值潜力，上地是非常优质的一个片区。上地在北五环外，所以学区房除了老破小之外，还有少部分次新。虽然区位不是太好，但有高端产业支撑，所以在楼市上行时，升值幅度会比较大，下行时，下跌空间相对较小。西北旺算是海淀西边除上地以外最好的区域，主要是产业基础牢不可破。具体更多区域推荐详见内部分享！

提问：你好成哥，在通州区90平两居一套，价值480万无贷款，能够继承通州95年的老小区小三居一套价值320万。孩子明年上小学，考虑到通州区和市区教育上的差距，想卖掉通州一套房在东西城或朝阳海淀买一套学区房，能够接受贷款100万左右。是否可行？是否有片区和小区推荐？

回答：考虑自住和学区平衡建议买朝阳。推荐芍药居人大附，慧忠里的朝外，安慧北里X园的陈经纶嘉铭西校区 。如果想学区更优，能在附近租房就看东西海，例如：西城广外荣丰2008，东城和平里板块。具体更多片区及小区推荐详见内部分享！

提问：成哥好。宜居，学区，成长性和稀稀缺性，您会推荐哪里？万柳，海淀，新华联运河湾或朝阳哪里？500+，持有3年左右好租、好卖您会推荐哪里？想离通州副中心近些。常营和保利西山林语怎样？

回答：海淀：晴雪园、美丽园、郦城、上地佳园华清嘉园橡树湾；朝阳：澳林春天4期、美伦堡、东湖湾、保利中央公园。500+常营可以，西山林语不推荐，涨得慢，位置也不行。更多推荐详见内部分享！

提问：成哥您好，个人情况年收入1000-1500W，名下北京住宅有一套在五环，还有一套资格。孩子过三年要上小学了，考虑学区房，看您推荐朝阳公园附近，我该如何选择？从教学质量看首选海淀？每年的收入应该怎么投资？

回答：从质量和多校划片稳定性考虑 ，东西城均衡点，海淀学校分布差异大， 东西城>海淀 以房产为核心配置，建议北京+深圳双地持有，长远看一线房产依然是最优选择北京，主要看看望京、朝阳公园、双井。

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