北京楼市:达不到高卖低买,那就低卖低买!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，你好，18年底用SFSD资格购入顺义老城区的老破小房子，想出掉，是明年四月份挂出去约定年底过户，还是今年底挂上合适？我担心2021年房价会涨，想趁涨之前先卖房，凑够160子弹入一套自住+投资，350万左右的房子，老公it行业目前在望京工作，月税后工资32k，卖掉房后只能算二套房，成哥有什么建议？

回答：建议现在挂出来卖。一般价格相对稳定，如果可以低卖低买，则可以平稳过渡。等到2021年，估计上半年会有波动，价格会有些涨幅。一边卖房一边买房，你们是二套贷款，贷款额度最多40%，这样也会额外增加很多税费。可以用DYD搞定，目前政策不错。可以买400-500之间的房子。

首选望京，上下班通勤，公交或者地铁都较方便。这个区域主要是两居室。在同等价位下，可以看看天通苑的房子。具体更多楼盘推荐，详见内部分享。

提问：成哥你好，什么时候才是买房的最佳时机？现在房地产市场受到严格管制，是否还适合上车？

回答：对于买房的最佳时机，那只能是以前，没有最早的，只有更早的；没有最好的，只有更好的。因此，最好是相对的，在一个时间范围内进行比较，许多人对市场的判断是看哪里买房子，哪里房价上涨快，就跑到哪里买房，但往往这个时候已经涨了一波，很容易买到高点。因此，要学会判断市场情绪，低买高卖。

房地产市场的增长也是周期性的，我们应该学会判断。平稳或缓慢上升的时期适合买入，特别是在有严格政策的城市。大多数人不知道什么时候是抄底的最佳时机，当然也不要想赚到最后一块铜板。那些能低买高卖的人已经赢得了普通的人。

提问：你好，成哥，考虑在西安买房建议现在上车还是过几年再上车？符合情况的新房都很远，所以是否能考虑面积小一些的，过几年能出手的那种新房？现在住的房子工作生活比较方便稳定，可以长期不变。

回答：建议先上车后置换。房产上涨的“速度”太快，即使每年只涨价5%，看房产总价，普通人仅靠工作很难追赶得上。如果先买房上车，用资产追资产，说不定还有机会，甚至买得好还可以大赚一笔，后期也可以再置换，不建议等，如果新房暂时没有合适的，也可以考虑淘淘二手次新，逢笋入。不要为了买而买。

提问：成哥你好，在环京固安有套房子，价格落下来了，现在出手是赔钱的，请问，要不要现在出手，还是等一等？还月供没什么压力，要是等，要等到什么时候？

回答：可以等下一波北京起势，溢至周边。房产是重资产，买卖需谨慎。有可能会想，不就是现在亏本么，我先亏钱卖出，再买入低价区，等楼市起势，还是能有不错的涨幅，比如现在出手置换武汉 重庆 成都 沈阳等等。对于老手，这种弄操作也未尝不可，马马虎虎可以接受的，但对于新手面对难题：不想接受浮亏变实亏这一现实。低卖低买，需要有丰富的经验和只是，如果时机不准更有踏空的风险。想具体掌握，详见内部详解。

提问：成哥，你好，首套购入了大宁山庄的无电梯洋 房一层130平，赠送小院，当时觉得小区环境还可以，父母住也方便，一冲动就买了，现在感觉上车着急了，请问是继续持有还是置换到市里？

回答：找合适时机出掉。房子流动性太差，位置远离城区，周边配套不完善，属于小众市场。随着小区耗损加剧，会选择其他新居。第一次买房，一定不会亏。就是期待不要太多，很多时候亏钱都来自不切实际的想法。首套启动的速度决定了你未来滚雪球的速度。

提问：成哥好，望京有一套住房，利泽西园，有贷款，99年老房子，小两居，满五唯一。优势：周边配套十分便利，距离单位很近，可步行上班。劣势：房子小，社区老。想改善一下环境，在望京周边看了一下，倾向北纬四十度100平户型，价格750左右，其次是东坝首开常青藤、望京望兴居。现在置换是否合适？父母有把户口迁过来的准备，手头有余钱，考虑在北京买房，上限在500。不知道是先置换？还是应该帮父母买房？

回答：利泽西园可以置换掉，北纬四十度整体来看还不错，也是直升九年连读景山学校，要注意回避小区西区高层，离马路近有噪音影响；就近置换挺好的，望京板块潜力还是蛮大的 如果父母还有sfsd，可以接力贷入一套老人住+投资，否则就置换优先。

提问：成哥你好，杨庄110平的三居室没有贷款，现在考虑换一套市里的三房，手里现金大概30万，应该卖掉后再买还是先买？

回答：先卖后买。先把石景山的三居挂出来，价格不用太低。目前房子交易较活跃，交易频次高，好房源卖得快。把石景山的房子卖出后，加上手中子弹，可以很快买入一套，对于交易时效短的买家有压价优势。在石景山房子挂出的同时，一定要看一下市里的房子，多去看盘，有助于你锁定标的总价。如果碰到有业主可以给长周期的，可以先把房子定下来，然后抓紧把石景山的房子卖掉。具体原因分享详见内部解析。

提问：成哥您好，sfsd的百子湾二居17年购入混合贷300，看行情考虑是否今年换个三居，因指标有限卖了二居预计整体亏接近100，想在三居上找平，这个思路是否恰当？如果置换手上有300多打算提前还款，卖了二居预计600。目前考虑1000左右的三居，打算再努力凑一下全款买入再抵押，是否正确，目前看了双井，大望路，酒仙桥，朝阳公园，具体如珠江帝景、首城、禧福汇、石韵浩庭、金港国际、世桥国贸、银河湾、燕莎后等，成哥有什么建议？

回答：应该是17年高点入的。换筹三居，只要选筹正确能抹平之前亏损 2. 全款买入抵押思路正确，具体可以看一下内部分享的内容。1000的标的不选酒仙桥，珠江帝景 >首城国际>石韵浩庭>银河湾>禧福汇>金港国际>燕莎后。

提问：成哥你好。目前家庭有一套亚运村卧龙小区西北向大户型学区房，单价一直不高，现在5万出头，中介售价1120左右。这套房产为男方婚前财产，无贷款，持有五年以上。孩子今年上小学一年级。因平时家中只有三口人居住，大户型舒适但过于浪费，夫妻二人年收入30出头，目前现金80左右。希望利用这套房产实现家庭财富增值。想过大房子DY出300-400万，在亚运村附近买一套450-550左右的一居自住。大房出租一年18万左右用于减轻压力。

回答：学区房用完后没必要长持，长期跑输大盘，可以出掉。 如果无贷款可以JLH不用等一年，你们各自3成首付一套最合理， 建议在惠新西街板块和 望京分别入一套。如果想抵押现在这套，年限选择越长越好，抵押到6成以上最好。如果有月供压力可以将抵押出的资金预留2年月供，用来兜底防范风险。

提问：成哥好。北京户口无房有贷款记录，目前子弹300。在西直门钻河公馆有一个可注册loft. 房本性质是商业、面积不到60,实际使用是上下两层，租金能在1万4,1万5。现在孩子在东城集体户，要不要在海淀买一个兼顾落户和自住？是否需要卖掉商业凑钱买个大的？如果考虑海淀落户，买哪里比较好，有否推荐？都市芳园丽湖里的复式在400万出头，单价3.3万，能买吗？如果想买远一点，但住着舒服的如王府家园，龙城花园能买吗？学院南路新外大街附近的2居老破小能买吗？

回答：钻河公馆能卖就卖，没有长持价值，长期跑输大盘。海淀学区属性太重，纯投资落户用不到学区名额，建议看双榆树板块属于中关村片区，学区属性较轻，风险更小。投资角度朝阳会更合适 。你看的这几个保值属性比较差，位置并不好。只考虑自住随意。考虑学区因素，学院南路和新外大街可以入。 建议出掉钻河公馆在城内置换一套自住+保值的房更好。

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