上海楼市“虚火”真相: “马甲”参与摇号 中介房东联手“做价

" 现在我们店里挂的房源，基本上只剩老破小和一些‘边角料’了。" 中原地产上海徐汇门店的张经理告诉《每日经济新闻》记者，经过七八个月的消化，其所在片区的好房子基本都没了。

行情好，价格也有底气。他直言，几个月前一些客户还能还价 5% 左右，现在基本还不了价。很多客户也直接不还价了，他们更关心的是 " 房东诚心卖吗 "，因为市场上出现了不少房东 " 钓鱼 " 的现象。

房源少、买房看房的客户多，已经是当下上海二手房市场的普遍现象。但真正的战场不在这里。

近两个月，上海的新房市场，出现了 31 个盘售罄、认筹率超过 500% 的现象。这其中就包括 13 个 " 千人摇 " 楼盘，人气最足的一个项目，出现了 13 个人抢一套房的热闹场景，而这个项目（首套）验资就得 700 万元，买二套房验资甚至要 1300 万元。

记者调查则发现，上海楼市近期突然爆发，内里有不少是 " 虚火 "。

对此情况，1 月 20 日，坊间流传出上海市房管局召开紧急会议，商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况。《每日经济新闻》记者获悉一份疑似会议纪要的文件显示，因传达上海市局会议精神，严控过热现象，将采取一系列措施来防止 " 新房认筹过热 " 等情况。

该流传文件中涉及的措施包括限制认筹比、禁止联合中介操纵二手房价、提高认筹比例、同一家庭同一时间只能认筹一套、摇号一周必须退筹、严审客户资格、定价需合理等。

随后，上海市房管局相关负责人表示，目前并没有出台新的政策，仅是对原有政策的强化。针对目前销售环节中的不规范现象，要求加强管理。

认多筹、马甲摇 炒作 " 新房恐慌 "

新房摇号不易，是目前绝大多数上海购房者的共识。

陈刚连摇了四个盘，每次都是 " 陪太子读书 "。他告诉记者，就连一些高价盘，认筹金就达数百万的房子，也吸引了大量购房者关注，而且这些人，一个人手上不止一个号（认筹）。

例如徐汇滨江壹号院项目，认筹金高达 600 万元，并要求全额付款，但也有购房者认筹了 3～4 个号的情况。再如近期上海宝能开盘的一个高端项目，为了最大限度挡掉一大群投资客和 " 认多筹 " 的购房者，也将认筹金定在了 600 万元高水平，还要求提供 700 万元活期存款证明，保证 1：1.5 的认筹正常比例。

上海一热销盘的营销负责人告诉记者，目前上海的项目，很多都有 " 多筹 " 情况。

" 认多筹 "，即一些购房者为了增加摇号概率，通过假离婚、让老人参与摇号、让朋友帮忙摇号等各种方式，增加 " 人肉马甲 " 来争取更多认筹号，等摇中之后再进行过户更名。

" 所以真实的购买需求可能只有 1 个，却有若干认筹者在等待摇号，所以出现了‘千人摇、万人抢’的局面。" 其表示。

那么上海新房难买，真的是因为供应少吗？有媒体统计，2021 年上海全市会有至少 135 个新盘入市，至少新增供应近 4 万套。新房供给实际上在持续增加。

" 在三条红线的政策之下，为加大回款，房企的推盘量有增无减。" 上述营销负责人表示。这也意味着，上海新房的供应，在未来将保持一定程度的稳定态势。

由此反观 2020 年 12 月认筹数突然增加形成的 " 恐慌局面 "，有一定炒作成分。" 如今买房的人确实多，但‘多人抢一套’这种现象是不存在的，恐慌心态更多是人为造成的。" 其直言。

房东中介 " 联手 " 助长二手房热潮

新房市场认筹数突增，二手房 " 跳涨 " 产生了很大影响。张华在 2 个月前把闸北的一套房卖了。当时卖价在 800 万元左右，不曾想一个月后房子已经涨到了 900 多万元。

而他关注的前滩学区房，也是在这一个月涨了 200 万元。短短一个月，一进一出，张华相当于损失了 300 万元。更重要的是，他关注的二手房，房价蹿涨得很快，房东还多次跳涨，很难买到。

以长宁区嘉里华庭为例，房源去年 4 月还卖 1700 万元，如今已经涨到了 2350 万元，房东还要求美金结账。也就是说，除了房价本身，下家还要承担汇率的结算费用，这个成本可谓大增。

张华无奈，已经考虑去新房市场试试运气。上海的二手房市场，和张华类似的改善客、刚需客不少，尤其是关注学区房的购房者。自上海颁布 " 学区新政 "，民办学校也需要摇号，很多新建公办一贯制学校对口的小区房价开始疯长。

在浦东，对口浦东明珠 A 校区的朱家滩小区，一套 35 平方米的小户型，3 个月涨了 100 多万元。中原地产张经理告诉记者，他有一名客户在浦东看了 8 套房子，每次都遇到房东跳价。

在教育资源较为均衡的浦西，一些商圈的明星楼盘涨幅也明显。比如东方剑桥，2 个月前 136 平方米房源，房东 1600 万元就愿意出手，还送一个车位。如今房价变成了 1630 万元，车位另算。

" 房源去化速度也在加快。比如浦西，好户型去化速度都很快，一些之前剩下的楼层不佳的房源也得以解套。" 张经理告诉记者。

但上海二手房真的那么火吗？张经理直言，" 有些中介协同房东，通过调高挂牌价、房东跳涨等方式，制造恐慌情绪。只要有人‘上当’，中介和房东就赚了。就算真没人买，过一段时间再把价格调回去就行了，一本万利 "。

实际上，从数据可见，2020 年上海二手房的交易处于正常水平。

来自上海中原的数据显示，历年上海城区的二手房成交套数，年均在 30 万套左右，月均约 3 万套。2020 年上海二手房共成交 30.2 万套，每月的二手房成交量约 3 万套。而今年上海学区房的涨势，更多受到政策影响，而非供求格局改变。

" 一系列操作，确实让购房人容易乱了阵脚。"

58 安居客研究分院院长张波直言，一套房往往牵扯到两个家庭 6 个钱包，是家庭大事。但因为心态变了，也很容易被诱导，像股市一样追涨杀跌，变得轻易和草率。

尤其学区房，是炒作的主要阵地。上海前滩的火热，就是因为学区名额，各类刚需客、投资客涌入，硬生生把前滩的房源单价炒到了陆家嘴滨江豪宅之上。

有机构统计，2020 年上海的优质双学区、九年一贯制学区房，涨幅已超过 20%。" 学区房具有一定特殊属性，但大多数二手房不具备这样的属性。如果仅仅因为房东跳价，就被牵动不再淡定，很容易高价接盘。" 上述业内人士直言。

刚需同场竞技 上海房价 " 车轮滚动 "

在当前的上海楼市，投资客量大，自住买房客的规模也不小。

在张波看来，无论是符合购房资格的人群，还是拆迁解放的购房需求，抑或境外留学的人群回流，都沉淀为购房力量。" 在一定的供需失衡之中，新盘价格集体上涨，带动周围二手房回涨，新房和二手房相互促动。所以说是‘需求侧增长明显’，极大带动了上海楼市的热度。"

张波告诉记者，2020 年上海多个城区的限价新房项目入市，导致改善型集中爆发，同时引发二手房市场挂牌量激增。

一时间房产需求开始滚动，比如大量首套自住者承接了房东的二手房源，这些房东成为新房改善市场的主力。随之市场上出现的 " 资产保值论 "" 疫情推动论 "" 学区炒作论 " 等，则都加速了这一车轮的滚动。

不可否认，这些人群里有炒房者，但绝大多数都是改善型或首套自住型人群，他们也是上海楼市价和量的支撑力。

在张波看来，上海房价的推动，除了投资者，更多也来源于真实住房需求。但近期市场的炒作，部分存在非理性现象，还需要重点监管。

每日经济新闻