仅三成打工人欲返乡置业,三四线城市卖房压力陡增

时代周报记者 郭瑞婵

今年过年不回家。在各级政府号召下，就地过年已成大势。

春节临近，安徽省宿州市某楼盘销售经理刘强（化名）明显感受到返乡人流减少，" 相比往年，来看房的人至少减少两三成。"

全国范围来看，返乡人流确实大幅减少。国铁集团数据显示，1 月 28 日 ~30 日，春运前三天，全国铁路发送旅客分别为 308 万、283 万和 296 万人次，仅为去年同期水平的四分之一左右。百度地图发布的春运大数据显示，春运前三日，全国高速平均拥堵里程 109.90km，较 2020 年同期下降 74.2%。

2013 年以来春运人次数（单位：亿人，图片来源：克而瑞）

房产销售特别在意春节返乡人流。每到春节，" 卖掉深圳一张床，回乡可买一套房 " 此类宣传语大受欢迎，返乡人员春节置业，推动三四线城市房产销售实现 " 开门红 "。返乡人员减少，热闹减半，对三四线城市的房产销售来说，这个春节或许并不那么好过。

" 返乡的（客户）基本上是在上海、合肥这些大城市打工。" 刘强告诉时代周报记者，就地过年政策对楼盘在春节期间的销售肯定有影响，春节期间公司也因应返乡人流变化减少房源数量，以降低销售影响。

置业潮弱于去年

春节前，外出务工者从一二线城市返回三四线城市，会为家乡带来旺盛的置业需求。此外，由于大城市生活成本高企、压力增大，中小城市陆续出台人才引进政策，年轻人返乡置业的情况也颇为常见。

房产销售特别看重春节销售的 " 开门红 "：每年春节假期，返乡置业大军是重要的业绩增长点，是开年的第一波购房大潮。

" 春节前后是卖房的高峰期，很多人在外地打工，赚了钱回家，基本都会买房子。" 刘强说，如果房源充足的话，房产销售员一天能卖出一到两套房，春节假期基本卖出 20 套左右。" 一个业务员一年大概也就卖七八十套房子，所以说，春节期间的业绩能占全年 1/4。"

从数据看，返乡置业确实越来越热。

房地产研究机构克而瑞报告显示，从总量和金额来看，返乡置业面积与成交金额从 2017 年到 2019 年呈现逐年递增态势。全年销售贡献度也如此，2019 年返乡置业面积和金额占比分别达到 3% 和 1.5%。

但疫情防控和就地过年政策影响之下，返乡置业潮整体弱于去年。

克而瑞统计数据显示，2021 年 1 月，29 个重点监测城市商品住宅成交面积高位回落，环比下降 24%，但受 2020 年同期极低基数影响，同比增长 66%。

但具体至各个区域，返乡置业潮呈现不同的变化。

地产专家丁祖昱分析认为，京津冀、东三省等北部区域属于疫情中高风险地区，不排除后期疫情加剧的情况下，出现售楼处关闭、供求停摆等可能；安徽、河南、湖南、广西、江西等属于劳务输出型省份，人员多数流向一二线城市，受制于跨省返乡的条件，外来务工人员或会减少跨区域流动，返乡置业的可能性减少；广东则以省内流动为主，返乡置业的依赖度不高，楼市受就地过年影响有限。

" 虽有影响，但还是在可控范围内。" 刘强乐观地说，春节期间楼盘加推的房源数量仅 100 多套，加上楼盘本身对返乡置业的人群依赖度不高，即便返乡人流减少，但基本能够满足春节销售，" 这一波回来的客户基本上能够消化（这些房源）。"

下行压力加剧

" 看房的人少了一半。" 有房产销售对时代周报记者诉苦道。

为应对返乡人流减少，一些房地产销售平台提供 VR 线上看房、直播购房等服务。部分三四城市楼盘推出针对返乡置业人群的促销活动，如江西吉安某楼盘推出 " 返乡置业 92 折清盘 " 活动，为返乡人群提供购房补贴 10000 元。

在不同机构的统计中，2021 年返乡置业的意愿都在下降。

58 同城、安居客 1 月发布的《2020-2021" 返乡置业 " 调查报告》显示，与 2020 年相比，2021 年返乡置业意愿明显降低。在调研人群中，有 61.2％的人希望在工作城市及城市周边购房，仅有 37.8% 的人想回到家乡买房（包括省会城市与非省会城市）。

图片来源：《2020-2021" 返乡置业 " 调查报告》

一年前，有返乡置业意愿的人数占比为 68.6%。一年后，工作机会减少、薪资待遇差以及医疗水平相对较低成为返乡置业的最大障碍，各占比 43%。

另据贝壳研究院数据，44.8% 的受访者表示有返回家乡所在城市或省会城市买房的意愿，在疫情影响下，比去年同期的 47.6% 有所下降。

图片来源：贝壳研究院

从供需关系来看，返乡置业潮降温是必然的。

2016 年至 2017 年，三四线城市通过棚改货币化去库存量达到 1.4 亿平方和 1.8 亿平方，去化周期创新低，推动房价上升，三四线城市楼市热度高涨。2018 年，棚改政策变动，房价上涨压力较大的地方有针对性地停止货币化安置，三四线楼市降温。2019 年，棚改计划开工量腰斩，三四线城市房价回落。

" 即便今年没有疫情防控影响，返乡置业潮出现降温在预期之中。" 克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓接受时代周报记者采访时表示，三四线城市经历了 2017 和 2018 年的置业热潮后，2019 年开始退潮，不少城市在近两年陆续进入量价调整期。

肖文晓分析认为，棚改需求减弱之后，返乡置业需求成为支撑三四线楼市的重要力量。但综合前期需求的集中消耗以及市场环境的变化，返乡置业降温是必然。" 目前部分城市市场降温明显，也是在为之前过度开发‘还债’，回归供求的基本面。"

易居房地产研究院 2 月 3 日发布的《2020 年全国百城房价报告》指出，三四线城市近三年涨幅相对温和，与其房屋成交行情相匹配。2020 年，64 个三四线城市相对不景气，制约房价的涨幅扩大，新建商品住宅成交均价为 12287 元 / 平方米，同比上涨 8.1%

本地置业需求稀缺的三、四线城市面临较大困境。" 就 2020 年下半年实际调研情况来看，弱三、四线城市售价已逼近成本线，市场需求羸弱。" 丁祖昱表示，若返乡置业再度缺席，这些地方的楼市下行压力也将加剧。