楼市调控要频次,更要效果

楼市调控要频次，更要效果

近期，为抑制楼市“虚火”各地陆续出台调控政策，住房和城乡建设部副部长倪虹还带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。机构统计数据显示，年内累计房地产调控政策次数已达97次。

自实行因城施策以来，各地到底出台了多少楼市调控政策，可能是一个很可观的数据了。因为，每月出台几十次调控政策，已成家常便饭。有时候，一个月就出台了近百次调控政策，让人有一种眼花缭乱、应接不暇的感觉。虽然各地出台的政策大同小异，但对地方来说，不拿出这样的姿态，又似乎说不过去，唯恐出现房价上涨，导致地方冗员被约谈，甚至问责。调控，俨然成为了地方政府保护自己的一种手段。

保护自己也不要紧，前提是，调控要有效果、有效率，要能够对市场产生有效的约束与规范，而不是政策归政策，市场归市场，政策出台不少，市场仍然没有得到规范，房价依然想涨就涨，开发商想捂盘就捂盘，炒房客也总能找到下手的机会，居民也把住房当作最佳投资手段。如此，调控的作用与价值，也就难以达到最佳。

我们注意到，各地的调控，几乎都是跟随在房价的后面忙碌的，有时甚至出现了手忙脚乱的现象。从管理层来说，倒是非常尽责，哪里出现问题，就立马到哪里调研、督查，就对当地政府进行约谈。可是，地方政府似乎就不是那么回事了，房价反弹时，赶紧出台调控政策，热闹几天。热闹劲过后，就恢复常态，过一段时间，房价继续反弹，然后再出台调控政策。调控与房价就像在唱双簧一样，也像在玩游戏一般，一会你露头，一会我出台，一会你躲我藏，一会我躲你藏，没有一点规矩。

所以出现这样的情况，一方面，可能地方仍在抓着“土地财政”不放，指望着土地上产生更多收益，从而让地方政府能够有足够的财力可以调配。至少，可以对政府融资平台化解债务与满足正常运转需要；另一方面，也不敢对抗政策，不敢明目张胆地支持地价上涨、房价上涨，只能通过明收暗放的方式，维持市场的平稳，避免出现持续低迷现象。尤其是土地成交，地方政府一点也没有放松，仍在通过各种方式上市土地交易，争取更多土地出让收入。相关部门提供的数据显示，2020年全国卖地收入8.4142万亿元，同比增长15.9%。占全国财政收入的46%，占地方财政收入的84.03%。这是一个非常可观的收入，也是在调控政策持续收紧、房地产市场并不是很景气的情况下实现的收入。可见，地方政府对这块收入的感情有多深，期盼有多高。

关键是，在开发用地还不能更好地服务住房租赁市场、不能服务于中等收入群众购房的情况下，来自土地的收入这么高，会不会形成开发用地的过度扩大，尤其是高档商品房比重过高，导致今后出现商品房的结构性过剩，亦即高档商品房过剩，中低档商品房不足、租赁房严重不足的现象。对这个问题，显然应当高度重视。否则，会带来很大的风险隐患。

中国银保监会主席郭树清近日国新办举行的新闻发布会上直言：“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”他同时表示，房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强。

这种提醒是非常正确的，也是符合当前房地产市场实际的。地方政府只考虑房价波动，而不考虑风险所在。仍在通过房价波动进行大规模的土地出让，是存在一定的方向性错误的，是需要予以纠正的。“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位必须明确，必须进一步强化。不然，问题会很严重。

李克强总理在政府工作报告中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。“房住不炒”、“三稳”目标、租赁市场，都不是新要求，却都是严要求，是必须完成的目标。在这样的情况下，地方政府就不能总把眼睛盯在调控政策的频次上，而要放在调控的效果上。没有效果的调控，不如不出台。建议管理层能够对出台调控政策最多的地方进行约谈，询问其为什么房价会频繁出现波动，地方政府是如何履职的。