「绿色地产」“三道红线”成功降档,佳兆业如何创造速度赢得时间

作者：李霞

3月25日，佳兆业（1638.HK）发布2020年度业绩报告。面对新冠肺炎疫情的严峻挑战，佳兆业逆势提交了一份满意的答卷。

2020年，佳兆业合约销售权益金额跨上千亿台阶。佳兆业充分依托城市更新领先优势及多元扩储综合实力，报告期内，佳兆业销售增长强劲、盈利能力持续增强、财务指标持续优化、“三道红线”降档、偿债能力增强等各项经营数据稳健增长。

风口已至，城市更新如何为先行者护航？

佳兆业速度引领业绩强劲增长

佳兆业的崛起，堪称城市更新领域房企发展的典范。

早在1999年，佳兆业改造的深圳烂尾楼“桂芳园”大获成功，自此便开启了城市更新全国输出之路。

作为最早进入城市更新领域的企业，佳兆业经过22年的沉淀，成功改造了近40个项目。

截至2020年年底，佳兆业拥有201个城市更新优质项目，占地面积逾5000万平方米，城市更新团队人数达930位。

从无到有，城市更新项目的规模“裂变”创造了佳兆业速度。

从2016年的百亿销售到突破千亿门槛，佳兆业只用了5年时间。

2016-2019年，佳兆业实现合约销售权益金额分别为298亿元、447亿元、701亿元和881亿元，其对应的同期合约销售权益额增速分别为221%、49.83%、56.68%和25.75%。与此同时，2016-2019年，佳兆业实现的合约销售面积分别为227万平方米、279万平方米、384万平方米和464万平方米；同比增速分别达80.79%、22.78%、37.70%和20.99%。

2020年，受疫情冲击、“房住不炒”、“三道红线”给房企带来了极大的挑战，但佳兆业仍实现业绩逆势增长，交出一份亮眼的成绩单。

数据显示，2020年佳兆业的合约销售权益额约为1069亿元，同比增长21.3%。总合约建筑面积约616.5万平方米，较2019年同期增加约32.8%。值得关注的是，2020年佳兆业逾1/3的合约销售来自城市更新项目，大湾区合约销售占整体的58%。

可以看出，近5年来，佳兆业的合约销售额年均取得超过20%的高质量增长，城市更新项目潜能释放助力业绩增长。此外，今年以来佳兆业销售势头延续。数据显示，2021年1-2月，佳兆业实现合约销售175亿元，同比增长161%。同时，佳兆业发力数字化营销，2021年两次“总裁直播”创下26亿元、37亿元的成交业绩。

对于今年的销售目标，佳兆业指出，继续坚持有质量的增长，将销售目标定为1300亿元，每年增长不低于20%。

佳兆业的业绩强劲增长主要离不开其内在驱动即充足且优质的土地储备资源。

一直以来，佳兆业深耕一二线城市，主要围绕粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀协同发展区域等国家战略支持的区域进行投资。2020年，佳兆业通过多元拿地，新增项目47个，新增土地储备面积约921万平方米，对应货值约1900亿元。按收购土地权益代价计，佳兆业在一线城市新增土地的49%；按应占建筑 面积划分，大湾区新增土地分别占整体新增土地的63%。

业绩报告显示，不含未转化的城市更新储备，2020年佳兆业于全国51个城市合共拥有217个房地产项目，土地储备约2880万平方米，总货值约6700亿元。

经过长期精耕，佳兆业在大湾区的布局优势凸显，奠定在区域的龙头地位。按货值计算，大湾区占比约69%，一线城市占比约51%，而城市更新贡献的土储占比约38%。

纵观5年来看，佳兆业的土地储备面积（不含未转化的城市更新储备）稳步上升。

2016-2020年佳兆业的土地储备面积从2100万平方米上升至2880万平方米。标准排名通过土地储值倍数（土地储备倍数=土地储备面积/合同销售面积）作为测算房企的发展能力的关键指标。2020年佳兆业的土地储值倍数为4.68，说明按照佳兆业目前的销货能力，现有的土地资源可供满足4-5年的销售。

此外，佳兆业在香港取得重要突破，目前拥有4个地产项目，货值近300亿港元。据悉，佳兆业在香港的首个项目长沙湾弦雅，疫情之下开盘净销7成，品牌和品质均受到客户认可。

优质的土地储备是佳兆业未来持续高质量发展的有利保障，特别是在土地供应“两集中”的新规之下，如何拥有核心竞争力进行“弯道超车”，增强发展动能、提升盈利能力成了当下房企不得不考虑的问题。

作为“旧改之王”的佳兆业在城市更新领域拥有的绝对优势必将加速其盈利的释放。

城市更新赢得佳兆业时间

“十四五”规划纲要明确提出要实施“城市更新行动”，城市更新正成为房地产的下一个风口。作为城市更新先行者，佳兆业的城市更新红利正在稳步释放。

数据显示，截至2020年年末，佳兆业的表内2875万平米的土地储备中，城市更新的土储占比达38%。

佳兆业深耕城市更新。数据显示，目前佳兆业拥有201个城市更新储备项目，占地面积超5000万平方米，对应可售面积预计达1.08亿平方米。

从区域分布来看，绝大部分位于大湾区。位于深圳的城市更新项目120个，可售面积达3000万平方米。位于广州的城市更新项目26个，可售面积4700万平方米。值得注意的是，城市更新项目又可以使得房企用更低的价格获得土地储备。

佳兆业深耕于大湾区优势显现，凭借主场优势可获取低成本的土地。以深圳为例，资料显示，南山区平均地价为深圳市最高，达到每平方米62975元，坪山区平均地价为深圳市最低，成交均价也达到每平方米16398元。相比之下，佳兆业在深圳的城市更新新增项目土地成本仅为每平方米13940元，远低于深圳各区招拍挂成交价格。成本相对较低自然能给企业拓宽利润空间。

此外，佳兆业远超同行的转化能力更是将“旧改之王”在城市更新领域拥有的绝对优势展现的淋漓尽致。

数据显示，2020年佳兆业转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比增长152%，对应的可售货值约640亿元。

按照佳兆业拟定的目标，即在未来1-2年佳兆业将转化城市更新项目可售面积约420万平方米，对应可售货值超过2000亿元，为集团高质量发展提供强有力的保障。

据悉，仅在2021年上半年佳兆业可转化的城市更新项目就超过100万平米，货值达到660亿元，超过2020年全年。按照这一增长速度，佳兆业的转化面积在未来将呈现倍数增长。

与此同时，2016-2020年佳兆业的存货规模相对保持稳定，分别为768亿元、862亿元、780亿元、769亿元和848亿元。而2016-2020年佳兆业的平均预收账款分别为212亿元、288亿元、344亿元、393亿元和445亿元。

2016-2020年佳兆业反映存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”分别为3.61、3、2.27、1.96和1.90 ，呈现逐年下降的趋势，表示佳兆业去化压力逐渐下降。

而企业营运能力的另一指标“营业收入/平均预收账款”在2016-2020年分别为0.84、1.14、1.13、1.22和1.25，呈现逐步上升趋势，说明佳兆业预收账款结转营收的速度越来越快。

综合上述两个指标来看，近年来，佳兆业持续实施PMO精细化管理体系，持续提升管理能力和运营效率，提质增效成果显著。

在城市更新赛道的绝对优势以及运营效率的提升，进一步强化佳兆业的盈利能力，聚焦利润增长。

数据显示，2020年，佳兆业实现营业收入558亿元，同比增长16.1%。净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元，较上年分别增长26.8%和18.6%。可以看出，2020年佳兆业核心指标均保持较好的增长水平，业绩实现高质量发展。

从毛利率来看，2016-2020年佳兆业实现毛利率分别为13.01、27.26%、28.75%、28.80%和28.52%。可以看出，近3年佳兆业的毛利率一直保持在28%以上的较高水平。

此外，佳兆业在2020年里降本增效成果显著，管理费率和营销费率合计下降约1个百分点。

与此同时，佳兆业不断厚植总资产，截至2020年年末，佳兆业资产总额达到约3099亿元，较上年末增长14.4%。

2016-2020年佳兆业净资产收益率由-4.62%上升至18.77%。在业绩带来提升的同时，佳兆业在二级市场股价表现跑赢指数。2020年佳兆业股票由年初至今升幅达7%，跑赢恒生指数（-1%）及恒生地产指数（-14%）。而且佳兆业股票表现录得自2020年3月低位以来同业最高升幅，升幅达69%。2020年末期佳兆业每股派息12港仙，加大营收每股派息3港仙，全年每股派息15港仙。

综合来看，城市更新风口已至，佳兆业凭借多年深耕城市更新、前瞻性布局以及精准快速的转化能力，掌握绝对优势赢得佳兆业时间。未来随着佳兆业城市更新转化项目进入利润结转通道，佳兆业的盈利水平也将得到稳步提升。

三道红线成功降档

一直以来，佳兆业老说自己“运气不错”，实际上运乃强者的谦词。

佳兆业并没有在快速扩张中迷失自己，在保持规模增长的同时，佳兆业更注重“质”。在严控杠杆背景下，近年来佳兆业将“降负债、去杠杆、调结构”视为公司开展工作的重要发力点。

2020年，佳兆业的财务越来越稳健，无论是现金流水平亦或是负债水平，均在不断优化之中，“三道红线”由“橙”转“黄”，成功降档。

从财务杠杆方面来看，2016-2020年佳兆业净负债率分别为307.92%、300.03%、237.32%、144%和97.9%。可以看出佳兆业净负债率逐年下降，其中2020年下降了46个百分点至97.9%小于“1”，该项达标。

此外，从剔除预收款项后资产负债率来看，2016-2020年佳兆业该项指标也逐年下降，由2016年的83.28%到2020年下降至70.3%，该指标大于70%。

通常来讲，城市更新业务开发周期更长，充裕的现金流，是降低融资成本以及抗周期能力的重要考量。数据显示，截至2020年年末，佳兆业手持现金储备约为471.13亿元，同比增长27.4%，能完全覆盖短期到期债务，流动性充足。

按照“三条红线”来划档，2020年，佳兆业已由橙转黄，实现净负债率、现金短债比两个指标达标。据业绩发布会内容，佳兆业预计2021年年末，“三道红线”将全部达标。

从负债结构来看，2020年，佳兆业的到期债务中，1年内到期占19%，约231亿元，2年以上到期占81%。佳兆业的债务结构逐步优化，长债短债比为4.3，较2019年的2.7上升了1.6。

得益于稳健的财务策略以及良好的运营情况，佳兆业2020年度获得境内外权威评级机构的充分认可。佳兆业获得了境内外权威评级机构认可，穆迪、标普和惠誉均给予公司较高评级，展望“稳定”；同时，在境内，中诚信国际、联合资信及大公国际均给予公司AA+评级，展望“稳定”。

基于公司稳健的财务以及评级机构的认可，2020年佳兆业的境内融资成本同比下降了60个基点至7.4%，而新增境外借款融资成本也下降了202个基点至9.1%。

此外，在融资方面佳兆业积极开拓境内外创新型融资渠道，年内获得未用银行授信额度近1200亿元，获得境内ABS的额度超100亿元及境内长租公寓专项债额度30亿元。境外除优先票据外，首次在可持续发展债券框架下发行债券，共计6亿美元。2020年12月，佳兆业发行了一笔1.5亿美元优先票据，发行利率已经下降到了5.5%，成本创近年新低。

标准排名通过“调整后的速动比率”和“调整后的现金比率”两项指标反映企业偿债能力。

近5年，佳兆业调整后的速动比率分别为1.22、1.49、1.35和1.84，整体呈现上升趋势。

2016-2020年佳兆业调整后的现金比率分别为0.20、0.27、0.32和0.46，该指标逐年上升。

上述两个指标均反映了佳兆业的偿债能力逐步增强。

城市更新助力绿色发展，抗疫扶贫践行责任

一直以来，佳兆业都不断提升管治水平。佳兆业的ESG评级由MSCI上调至BB级，处于恒生指数内房股领先水平。此外，佳兆业作为业内首家出具可持续发展框架并获得第二意见书的企业，还获Sustainalytics 低风险ESG评级。

作为时代的企业，佳兆业牢记使命，充分发挥城市公共服务商的核心优势，为构建美好人居而努力。在可持续发展战略上，佳兆业通过城市更新提升土地使用率，完善公共配套设施。

与此同时，佳兆业增加绿色环保项目投资，减少运营对气候和环境的负面影响。在项目前期，委托专业单位对拟开发地块的环境影响和生态保护进行充分论证，并制定详细的水土保持方案，落实过程监测措施，通过选用节能环保材料、采用新环保工艺、大力推广精装交付模式等方式有效降低施工影响，以减少扬尘、噪音污染、污染物排放以及节约能源。

为减少对环境影响，佳兆业通过实施一系列减排及减耗环境保护措施，并推行绿色建筑。

数据显示，2019年佳兆业对共约786.4万平方米的建筑面积进行批量精装施工。并在2019年完成了深圳佳兆业金融科技中心、徐州富春山居、深圳佳兆业盐田城市广场二期及三期、惠州佳兆业东江新城九期（1至34号楼、地下室A区及B区）、 惠州佳兆业时代可园（一期B地块及地下室、三期及地下室）5个绿色建筑设计标识，共完成绿色建筑认证面积约97.72万平方米。

此外，佳兆业还提倡绿色办公，减少办公用品的消耗以及用水、用电的浪费。

据悉，面对新冠肺炎疫情，佳兆业积极响应国家号召，累计捐款捐物、减免租金超2000万元。2020年，集团再捐1.33亿元助力国家扶贫攻坚。向香港科技大学捐赠2亿港元，支持国家科技创新。2020年，集团被评为“广东扶贫济困日”活动“十大爱心企业”。数据显示，佳兆业连续10多年扶贫，累计投入超过7亿元，派出专职团队驻守贫困地区4年多，帮扶超过40个贫困村。

佳兆业在高质量发展的同时，不忘履行作为企业公民的责任与担当。自成立以来，佳兆业在扶贫、教育、医疗、环保、文体、救灾等公益慈善领域持续付出。截至目前，已累计捐赠超过80个慈善公益项目，总金额逾16亿元。

总之，依托在城市更新赛道的绝对优势以及稳健的财务指标，为城市美好生活赋能，佳兆业有望行稳致远。