北京连推30宗地,不再偏爱刚需,改善人群春天来了

本文经授权转载自：严肃买房报告

作者：YUAN

投拓人的愚人节，一点都不开心。

3.31晚上刚踩着DDL提交Q1总结，电脑都没来得及关，“北京集中上架30宗宅地"的消息空降行业群。

跟喝了加浓美式一样，投拓人睡不着。

30宗地、300+文档，透露出北京楼市的N个变化。

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01 纯商品房消失？

30宗地起拍价1035.81亿，城六区15宗，五环里仅3宗；除房山1宗共有产权房外，全部为商品房。

关键是，完全市场化的纯商品房，没有。

不考虑《房价知悉承诺书》到底怎么签，仅土拍环节，达到土地合理价格上限后，就各有妙招---

6宗将竞报政府持有产权比例，13宗将竞报公租房面积，1宗竞报人才住房。硕果仅存的9宗纯商品房，还有1/3受限于套内70/90。

“一地一策”相当到位，消灭地王的决心相当坚决。

下手最狠的，莫过于竞报政府产权比例地块，这意味着，进入竞产权环节后，房企每次举牌，都在免费送掉一定比例的货值。

这也直接催生了北京新房的新物种——共有商品房。

02 共有商品房靴子落地

一句话总结新物种，就是商品房属性为先，产权共有是特点。

性质上依旧属于商品房，只要你能在北京购买住宅，就可以买它。唯一附加条件是，限售五年。

具体怎么买卖？举个栗子---

总价2000万新房，产权由个人和政府共有。假设个人占比80%，政府占比20%，那么个人只需要支付1600万房款，首套首付门槛降至640万。

房本上也会注明个人与政府产权共有。个人产权部分可继承、可抵押，交易税费按照产权份额缴纳。

持有阶段如果出租，房租收入全部归个人所有。相应的物业费、取暖费、维修基金全部由个人承担。

满五年后如果出售，个人与政府产权一起打包，政府按照市场价回收20%。假设五年后能卖3000万，政府将拿回600万，个人拿到2400万。

二次交易产权100%归属个人。

对比去年12月31日树村等地块“初版共有商品房”细则来看，最大的区别在于---

之前是无利息无期限大额“首付贷”，不管何时出售，政府只收回原值；而现在更像ZF入股，未来变现时将根据当时市价换算，可能获利，也可能缩水，与个人共同承担市场风险。

目前确定采用此种出让方式的地块，分别是海淀树村、朝阳南皋村、朝阳金盏乡、通州0302街区。特别特别要注意的是，共有商品房原则上不是必然产物，是土地出让触发价格上限之后，才会产生的。

也就是说，想知道哪块地好吗？看谁最被共有。

03 北京供地结构大调整

这30宗地是北京三次供地中的第一波，有两大明显调整。

一是重心，由西南转向东北。

前几年，大兴/丰台/石景山等西南片区是土地供应大户，部分片区库存积压至今；而北边、东边供应较少，像海淀/朝阳/昌平，新房基本出一个清一个，已面临无房可卖的境地。

今年北京土地供应，有意识在从供应端“纠偏”。典型如朝阳，一下释放10宗宅地，建面近百万方。

二是结构，由刚需转向改善。

首批30宗地中，限竞房归0，共有产权房仅1宗，今年或将是这两者的正式告别年。无论如何，五环里不会有限竞房了。

以及，产品供应端也有明显的变化，新70/90政策出现在了16宗地上，“套型”变成“套内”，一字之差，变化极大。

套型建筑面积90㎡以下，开发商大概率做89㎡两居/三居；“套内”以后，按照得房率80%反推，建面可以做到112平，得房率75%就是120平。

同样的90平米基准线，套型设定下是“刚需”，套内则贴近“改善”。

北京改善人群的春天，来了。