无证开发楼盘 售81套房:开发商“大产权”楼盘竟是违法建设

售81套房获千万购房款，湖北黄冈一企业无证开发楼盘成被告

澎湃新闻资深记者 王选辉 实习生 李楠

来源：澎湃新闻

业主支付首付、签订协议买房，没想到宣称是“大产权”的楼盘，竟是无证违法建设。

不久后，开发商被指控犯罪，经一审后，该案于今年3月被发回重审。

此事发生在湖北省黄冈市，涉案项目为湖北大叶谷置业有限公司（下称大叶谷公司）的“东城国际”项目，2018年初开始对外销售。该项目曾通过户外广告、网络广告等方式宣传。

2018年11月29日，黄冈市房地产管理局（现相关职责已整合至黄冈市住房和城乡建设局）在官网发出警示公告：“湖北大叶谷置业有限公司未取得房地产开发资质等级证书，违规从事房地产开发经营；东城国际项目未取得五证，违法违规对外销售，广大市民请勿购买。”

黄冈市房管局曾在2018年11月发出警示称，“东城国际”项目未取得五证违规对外销售。网络截图

2019年初，大叶谷公司负责人邵某某、李某某涉案被刑拘，检方起诉称，在没有取得行政许可的情况下，该企业擅自销售涉案房屋81套（含1套商铺），并与购房者签订《商品房买卖合同》，骗取购房者购房款共计1200多万元。

多名购房者4月22日告诉澎湃新闻，案发后他们开始维权，多人已对大叶谷公司提起民事诉讼。安居客相关负责人答复澎湃新闻时表示，此前核实到“东城国际”楼盘存在产权纠纷后，就第一时间下架相关新房信息，目前已经在全站屏蔽该小区。有法律人士认为，作为专业房地产专业平台，应该严格审核平台发布的信息，如果未尽审核义务，发布虚假房源，业主有权要求其民事赔偿。

购房者称看了广告买房，未料是违规开发

2018年初，“东城国际”（黄州）楼盘开始对外销售。宣传资料声称，楼盘临近全国闻名的黄冈中学，“具有低密居所、宜居生态地产、教育地产等特色，比较适合投资”。黄州区法院作出的原一审判决书显示，被害人陈某在公安机关陈述称，2018年1月底，其通过安居客网站看到广告宣传，东城国际有房屋出售，当时房价是3800元-4100元。

2018年2月6日，陈某到“东城国际”售楼部现场。“当时售楼部工作人员苏某说，已经卖了一大半了，你要买就赶快，对面职业中专的老师还有团购的，你买迟了，就买不到了！” 陈某说，在他们的介绍下，当天就交付了两万元定金。

陈某说，2月25日交齐首付款，加上之前的定金一共交了23.3万元，购房合同约定2018年12月31日前交房。当时苏某给了一份承诺书：一号楼两个月内陆续出证，否则全额退款，并按照银行利率给予相应补偿。交完首付款、工作人员让陈某回家等通知。陈某说，因为平时在外地打工，他不能实时了解楼盘情况。6月份还没接到交房通知，就有些着急，他打电话问苏某，苏某说工地停工了，原因是“天气太炎热了，工人无法工作”。

到了9月份，陈某还是没等来交房电话，他又打电话追问苏某，苏某这回说，主管房屋建设的部门对开发商进行了处罚，交齐罚款才可以继续开工，工地还是停工状态。之后，陈某加入了“东城国际业主群”，了解到“东城国际”属于无证违规开发，现在无法继续施工，无法交房。

2018年11月29日，黄冈市房地产管理局在官方网站上发出警示公告：“湖北大叶谷置业有限公司未取得房地产开发资质等级证书违规从事房地产开发经营；东城国际项目未取得五证（《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》） ，违法违规对外销售，广大市民请勿购买，请勿交付任何预订款性质的费用，请勿签订任何协议或合同，以免后期无法办证，无法交房，导致购房人的合法权益无法得到法律保护，容易产生经济及法律纠纷。”

多名购房者向澎湃新闻表示，当时开发商做了很多广告，除了房产信息平台，市区多个位置都可以看到楼盘的宣传资料，所以大家就信以为真，没想到会是一场骗局。

开发商负责人涉罪受审，购房者陆续提起民事诉讼

2019年1月21日、3月5日，东城国际的两个老板邵某某、李某某涉嫌非法经营罪先后被刑事拘留，之后又被检方以涉嫌合同诈骗罪公诉。

原一审判决认定，2007年，邵某某名下的黄冈市东林电子实业有限公司拍得30亩工业用地，建厂房生产灯具，后因经营不善欠下巨债。2014年，邵某某在没有取得行政许可的情况下，以东林公司“研发楼”的名义开工建设12层大楼，违法建筑面积约1.4万平方米，1-3层为商铺、4-12层为住宅，共108套。

2018年2月，李某某、邵某某注册了大叶谷公司，商定将命名为“东城国际”的“研发楼”作为商品房出售。二人擅自销售房屋81套，获得购房款1228万余元。案发前，由于购房者维权，李某退还购房款138万余元。为了促进销售，开发商此前还成立了线下销售团队。

黄某是黄冈当地一名资深房产销售人士，其作证称，李某当时找自己带队做房地产销售，其问是否有证，邵某某说没有，其当时就答复，“证件不全的房子我不卖”。之后，李某安排手下在购房网站和平面媒介上大量投放广告。

2019年6月，仍有经纪人称该楼盘房产证“部分已办”。网络截图

2020年12月2日，黄州区法院作出一审判决认为，邵某某、李某某以牟利为目的，违反土地管理法规，非法倒卖土地使用权，情节严重，其行为构成非法倒卖土地使用权罪。判决认定，被告人邵某某犯非法倒卖土地使用权罪，判处有期徒刑二年六个月，并处罚金10万元。被告人李某某犯非法倒卖土地使用权罪，判处有期徒刑判处二年，并处罚金8万元。对两人违法所得1090万余元予以追缴，返还被害人。一审判决后被告人上诉。

澎湃新闻在裁判文书网上检索发现，3月12日，黄冈中院裁定将该案发回黄州区法院重审。澎湃新闻从购房者处了解到，事发后，他们开始维权，东城国际的老板邵某某曾承诺2018年12月20日给大家退购房款，但一直没有兑现，目前多名购房者已对湖北大叶谷置业有限公司提起民事诉讼。

律师：平台如果未尽审核义务，业主可要求其承担责任

针对“东城国际”的广告投放行为，原黄州区工商局在2018年3月曾对大叶谷置业公司作出过行政处罚。

黄州区工商局认为：大叶谷置业公司未取得《房屋预售许可证》，擅自发布房地产广告，违反了《房地产广告发布规定》第五条的规定（在未取得该项目预售许可证的楼盘，不得发布广告）。“东城国际”的信息，也曾在安居客上发布。

4月22日，安居客相关负责人向澎湃新闻表示，安居客作为房源信息发布平台，严格遵循主管部门对平台发布广告信息的要求，内部信息核查部门也会通过机器、人工筛查等方式对违规信息做及时处理。

2021年4月20日，安居客网站上依然能查到“东城国际 （黄州）”的楼盘信息。网络截图

该负责人表示，安居客和涉案企业并无商业广告合作，之前都是免费的信息展示。此前核实到东城国际楼盘存在产权纠纷后，就在第一时间下架相关新房信息。

对于信息审核不严的质疑，安居客相关负责人解释称，从2020年起，在新房楼盘信息展示上，平台要求提供五证之后，方可进行楼盘信息展示及销售，并在一二线城市严格执行。但在个别区域城市，受限于相关部门关于审批信息未开放的现状，平台主要通过开发商主动提供相关材料以及第三方企业信用查询系统进行综合核实，同时通过线下核查团队加强复查力度，如发现开发商有经营异常行为，平台也将对经营楼盘做出下架等处理。

北京天斗律师事务所主任梁宏刚向澎湃新闻表示，《房地产广告发布规定》规定，发布房地产广告，应当具有建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书、土地主管部门颁发的项目土地使用权证明、工程竣工验收合格证明等真实、合法、有效的证明文件。未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的、违反国家有关规定建设、未取得该项目预售许可证等情况不得发布广告。《房地产广告发布规定》还规定，违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。梁宏刚认为，平台如果未尽审核义务，发布虚假房源，业主有权要求其承担民事赔偿责任。