有楼盘被锁盘禁售:深圳楼市的隐秘角落遭遇监管重锤

有楼盘被锁盘禁售，深圳楼市的隐秘角落遭遇监管重锤

第一财经

作者：吴俊捷

深圳楼市调控重拳仍在密集落地，这次砸到了回迁房和小产权房。

近日，沙井京基御景珑庭回迁房涉嫌未办理完交割手续便加价违规炒作销售，对应的投资公司深圳市云数空间科技有限公司被宝安区住建局约谈。目前，该局已向市住建局申请“锁盘”，不得办理网签手续。

此举被看做深圳加码整治楼市的又一举措。长期以来，深圳楼市有两个平行的房地产市场——商品房市场、小产权房市场，一个在水面上，一个在水面下。在不少深漂记忆里，小产权房这个灰色隐秘的市场承载着他们迈向购买商品房的过渡功能，是城市肌理的一部分。

自去年底以来，小产权房炒作严重，特别是715+208双政策打压之下，深圳新房+二手房市场骤然降温，楼市迎来横盘期。然而，作为比肩商品房市场的小产权房因为热钱涌入，叠加人为炒作，出现50%-100%的普遍涨幅，一房难求的现象屡见不鲜。

如今，以回迁房、小产权房等为代表的非商品房市场迎来监管，深圳楼市乱象或将进一步得到遏制。

监管重拳频频落下

小产权房交易严监管的“火”如今蔓延至回迁房。近日，被“锁盘”的房源为深圳市沙井沙一股份合作公司在京基御景珑庭的回迁房源。

4月16日，该批房源通过公开竞价的方式整体出售给深圳市云数空间科技有限公司，起拍总价13.33亿元，终以14.75亿元成交。其中，除了144套住宅，另还有公寓、写字楼，合计面积约3.26万平方米。

根据深圳市房地产信息系统显示，京基御景珑庭项目的回迁物业尚未办理不动产登记证，不能办理权属过户，不具备销售条件，不能进入市场销售。

然而，4月29日，144套京基御景珑庭回迁住宅房源在沙井麒麟山景酒店“开盘”，先是按2%的佣金启动中介带客，铺天盖地的广告在互联网平台刷屏，更有甚者打出“不摇号”的字眼吸睛；其次，每日报价均在上涨，28日对外称均价6.5万/㎡，29日均价调到7.5万/㎡，30日的销售均价已达到8万/㎡。

针对此情况，项目所在地深圳宝安区住建局发布风险提示称，这类回迁物业在具备销售条件后，应以二手房形式出售，按照市住建局公布的二手房参考价挂牌，并执行购房人资格限定要求的政策。

深圳类似云数空间科技有限公司等投资公司竞标回迁物业项目权益，再转手加价销售，赚取差价，属于深圳楼市惯常的炒房操作手法。京基御景珑庭项目被锁盘，与竞买方未按照竞买公告的约定，支付购房款办完所有的手续，就提前销售有直接关系。

“不少小产权房打着回迁房的旗号，博旧改，拉高价格，这波小产权房正处在监管下，回迁房交易近期也暂停。”一位代理回迁房指标的负责人表示，身边从事回迁房交易的同行当前均暂停接单。

目前，小产权房整治风暴席卷深圳。事件始于4月27日，央视财经报道，深圳炒房客大举囤积小产权房，小产权房被包装成商品房卖给刚需客。4月28日，网传深圳龙华区大浪街道发布内容涉及暂停小产权房交易的通知《关于小产权房问题的通知》。4月29日，深圳市律师协会发布《关于转发深圳市司法局〈关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务通知〉的通知》，禁止为违法建筑提供公证、见证等。

“小产权房、回迁房目前都暂停交易，过了风头，我再通知你。”在深圳宝安区沙井片区从事小产权房交易的中介刘锐告诉第一财经记者，4月28日下午，他所在的多个微信群接到了暂停小产权房交易的通知，随即周边房产中介门店迅即关闭。

宝安区沙井片区是深圳小产权房最为密集的区域之一。整个片区90%以上的房屋属于小产权房。

调控累加的影响仍在发酵。多个中介告诉第一财经记者，原本深圳龙华区观澜一处小产权房预计五一开始售卖，但因为近日席卷深圳的小产权房整治风波，而暂停销售。沙井片区类似刘锐这样的房产中介一部分五一假期选择主动歇业，另一部分则开始向客户推售东莞长安镇、凤岗镇、塘厦镇等地的小产权房。

深圳楼市的隐秘角落

小产权房一般特指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅。深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，原特区内、外的农村集体土地已全部转为国有，农业户口已全部转为城市户口。

基于这种特殊原因，深圳官方认为，农村城市化历史遗留违法建筑在占地性质方面与“小产权房”存在着本质区别，全国通行的“小产权房”概念并不适用于深圳。但囿于历史遗留、旧改进程迟滞等，深圳大量土地仍掌握在村民、村集体手中，小产权房的说法被广泛流传于世。

小产权房包括村集体土地所建的统建楼或集资楼、企业拿地投资所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的农民房。

相较于国内其他城市，深圳的小产权房比例要高得多。外部数据显示，深圳市的违法建筑面积占深圳总建筑面积的49.27%。直到现在，深圳仍有一半左右的人口居住在小产权房中。小产权房被认为是丝毫不逊色于商品房的一个庞大隐秘的灰色市场。

它承载着部分来深人员的居住功能。在很多深漂的记忆中，他们都有过暂居城中村打拼到逐步购买商品房的拼搏和过渡岁月。从某种程度上来说，小产权房是深圳城市化进程中不可抹杀的一部分。近年来，深圳楼市的持续上行，也间接带动了小产权房交投的活跃。不少难以满足商品房购买资格的购房者和投资者转战能快速上车、可频繁交投、具更低资金准入门槛的小产权房市场。

同样居住品质只是没有国有房产证的小产权房套价通常仅为商品房的三分之一左右。如果是小产权新盘，购房者只需要跟开发商或者村委签约，首付五成左右，剩下的款项基本都可以向银行贷款，三到五年内还清贷款即可。除此之外，到律师处公证产生的律师费由买家付款，一般在1500元左右。

多位中介人士介绍，业主过户、律师公证，以及村委盖章，房价一次性付清，购房者就能拿到《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》。

深圳有多位从事小产权房交易的人告诉第一财经记者，在2015年之前，市面上在售的小产权房单价从6000-8000元不等；但随着2015-2016年楼市行情大热，小产权房单价持续上涨，现在已经涨到1.5万-3万/㎡。这波行情再启，以沙井为例，热盘沙井学府、蚝一、蚝二、壆岗盛芳园等楼盘，价格由1万/㎡上行至4万/㎡左右。

沾上回迁房指标的小产权房成为各路资本追逐的焦点，比如华润置地参与旧改的金蚝小镇，每平方米单价上浮2万元/平方米左右。入手一两套，转手就卖掉，每套获利几十万元的实例并不少见。

投机炒作遭遇围堵

本就交易活跃的小产权房在深圳楼市历经“715”、“208”新政后变得愈加活跃，几乎到了一房难求的地步。

回看2020年，深圳楼市在7月15日被新政“一分为二”，新政前后有着截然不同的一二手楼市表现。新政前，二手楼市成交旺盛，再现历史上每月万套交易量；新政后，一手楼市更引人注目，网红盘频出，打新成为高频热词，而二手楼市成交量则腰斩。

亲身感受深圳楼市的多位市场人士表示，“715”新政丧失房票一族、资金充裕的投资客部分转战小产权房市场。

如今，“208”新政即将满3个月，楼市横盘局面并未扭转。从深圳市房地产中介协会公布的数据看来，深圳市二手住宅网签量曲线在冰点线上经历了一段时间的挣扎后，在最近一周开始往上扬，环比上升25.95%至1257套，但距离楼市成交高点仍差距显著。从二手房网签量来看，3月份录得4869套，已经是有网签数据以来的历史最低值。按照深房中协对走势的预测来看，4月份网签量大概率将低于3月份，或将少于4000套水平。

深圳二手房的议价空间也已经出现松动。按照乐有家研究中心的数据来看，深圳自从“208”新政后议价空间已经超过3%。而挂牌价格与成交价格之间的差距越拉越大，迎来峰值，超过1.2万元。

调控带来的楼市横盘局面，助推小产权房市场交易活跃度。这一市场已成为多余资金和需求释放的重要出口。

一位在去年历经“715”新政后，将多余资金投注广州南沙区的购房者以自身经历告诉第一财经记者，自身所购买的沙井小产权房每平米涨幅达6000元，这是南沙涨幅的两倍，这也给到他和身边人更多押注小产权房的动力。

不过，小产权房交易风险始终存在。广东东方金源律师事务所律师金焰也提醒广大购房者，小产权房在法律上不会被承认，若出现相关的纠纷，法院通常把这类小产权房的买卖合同当做无效合同去处理。若出现一房两卖，没有办法确定真正业主的情况下，购房款很可能会打水漂。

关于律师在小产权房买卖，进行所谓的见证行为本身就是违法的，但市场中确实存在很多中介，以律师见证进行揽客，减少投资者的心理障碍，对小产权的合法性是毫无帮助的。业内人士也提醒广大购房者，审慎综合评估小产权房这一灰色市场的风险。