无声处隐惊雷,楼市大火与环京还有多远?

一、人口看楼市：巨量刚需将安放何处？

5月11日，第七次全国人口普查主要数据结果公布，人口城镇化成果显著，核心城市虹吸效应明显。随“房住不炒”的长期调控，楼市已逐渐回归居住属性，这代表着人口（居住需求）对楼市的影响将空前强化，此次人口普查的相关数据也因此具有重要的参考意义。

数据显示，北京成为“人口重仓”，表现在“相较于2010年，2020年北京占全国占全国人口比重增加了0.09%（2020年占比1.55％，人口基数达2189.3万）”。同时，在受教育程度统计中，北京受过大学教育人口达41980万人，遥遥领先平均水平（15467人）。这两个重要数据说明北京人口基数在快速增长中，对全国人才的虹吸效应也十分显眼。

据统计，北京2020人口净流入达到了756万人，同年北京住宅新增供应仅为5.4万套，售价更是动辄6万/㎡。这代表着每年新增700万无处生根的“漂”，这“巨量刚需”将安放何处？北京城市疏解迫在眉睫！

二、土地&新售市场双走高，是否为上车良机？

本月，北京土地市场同样备受关注，5月10-11日完成了本年度第一轮集中土拍。此次土拍中约248家房企马甲入场，整个过程“你来我往”，各房企不吝豪掷千金。最终29宗土地全部触及地价上线，更有10宗地块进入竞品质的争抢中，即土地市场格外火爆，地价已达极限，头部房企均看好楼市！

（北京集中土拍现场照片）

土地市场往往是楼市的风向标，此次北京集中土拍各房企热情爆棚，这也预示着未来1-2年新房市场的“热情”。楼市春风已来，大火之势隐于明日！

再看北京新房市场：2021年前4个月，北京市商品房成交2.9万套，同比上涨92%；成交面积360.72万㎡，同比上涨89%；成交金额1616.29亿元，同比上涨111%。

北京新房成交数据创下近五年同期新高！

（北京新房2019-2021月度成交走势图）

环京新房市场也同步发热：年后3月份开始，环京解封，整体到访量已是近三年来较高水平，环比增长17%，实现连续12周上涨。同样，解封后环京楼市成交量也连续8周环比上涨，其中连续3周超过了2020年平均周交易量，反弹趋势明显。

土地市场、新售市场均一路高歌，这说明无论是供给端还是需求端都在扩张，市场热度具备有力的供需支持，北京与环京楼市大火恐指日可待！

当然，市场的火热往往会推动价格上涨，刚需群体需要紧握良机！自2016年9月30日以来，限购限价限贷三条红线的严控已迫使房企以价换量，房价回归低点，目前的价格或是刚需群体的上车良机，若待市场完全回暖，恐怕再无如今的价格！

三、风从固安来，或启大火之幕

随着北京的城市疏解与环京立体路网的加速建设，“环京通勤族”应势而生。直接表现在——每天早晚，通勤一族都会汇聚成浩浩大军，于环京各检查站依次列队，入京工作或出京归家。

（环京通勤族正在有序通过检查站）

但在“限购”政策的严控下，“两地通勤、安家环京”还没有成为主流北漂的选择——环京区域大多要求非本地购房者缴纳3年社保或纳税，这一政策劝退了大部分北京购房者。

但，5月，风来了！京南固安区域全面放宽落户政策！

（《固安县进一步推进城镇落户工作施行办法（试行）》照片）

据了解，《固安县进一步推进城镇落户工作施行办法（试行）》已于5月6日正式施行，落户窗口门庭若市，队长百米，凌晨便有人端着板凳排队！《办法》表示，不再要求3年社保，拥有“合法稳定职业（有劳动合同即可）”“合法稳定住所（直系亲属有房产/有一年租期以上租赁合同）”“中大专毕业证”“营业执照（且纳税）”等条件即可“轻松落户”固安！

注意，这相当于“零门槛”落户，且固安户口可贷款购买2套住宅！

我相信，固安落户放宽只是环京楼市政策放松的第一步，当环京购房不再有政策障碍，庞大的刚需基数能够外溢出京，这把火恐怕将成燎原之势！

四、北京边界感消除，环京通勤将成趋势

城市的边界感并非完全源于行政边界划分，更多是受政务服务隔阂（医疗、社保、公积金等）、交通便捷程度、经济往来程度等因素影响。当下，北京的边界感正在逐渐模糊、消除，这来源于一系列的政策引导——

首先，京津冀一体化是“十四五”规划的重要一环，其中“首都圈”建设更是重中之重，即以北京为核心，打造世界级城市群。在大政策、大方针的引导下，北京与环京在政务服务、交通接轨、经济往来等方面正全力对接，北京城市边界已被打破，环京通勤已暗蓄势头！

近两年，环京进京更加便捷：环京多地（固安、大厂）开设进京快速通道，环京人员可办理相关证明后免检入京；北京副中心“十四五”规划，将打通环京交通堵点，即或将外移进京检查站；多条进京路线开通，京德高速（固安）、京雄高速（固安）、102国道（燕郊）、厂通桥（大厂）、京哈高速（香河）、104国道断头路（廊坊）等进京新路线已陆续动工，进京将更加快速！

社保、公积金、医疗等政务服务也将实现“两地通办”：5月8日，北京城市副中心管委会、北京市通州区人民政府、廊坊市人民政府三方代表正式签订《北京城市副中心（通州区）与廊坊北三县、廊坊临空经济区政务服务“区域通办”联动机制框架协议》，确定了以服务两地“通勤人员”和项目疏解、承接为重点，共推出453项高频便民事项和70项政务服务事项实施“区域通办”。

（《河北日报》新闻截图）

此次签订的协议框架旨在“便捷两地通勤人员、疏解北京人口压力与强化廊坊对北京相关产业/人口的承载能力”，内容要点如下：

环京医疗、社保、医保、公积金将逐渐与北京接轨：通州区与廊坊市两地政务中心设立“区域通办”专窗、互设自助服务终端，并于移动端指导办理等方式方便企业、群众异地办事；（医疗、社保、医保、公积金等23类179项自助终端可办便民服务事项）

北京-廊坊政务服务建立长效合作机制，未来可期：两地将通过建立政务服务联席会议制度、明确审批标准、健全业务交流等措施确保“区域通办”顺利实施。

此次协议的签订，是环京与北京“政务服务接壤”的关键一步，代表着北京政府对“两地通勤”的全面承认。未来，通勤族可在廊坊办理相关北京业务，即——

“生活在廊坊即可方便享用北京的社保、医疗与公积金服务，在政务服务上‘两城如一家’”。

随着环京的交通路网、政务服务与北京的加速接轨，通勤生活将更加便捷，北京城市边界逐渐消失，“首都圈”生活再无后顾之忧！

结语：把握溢价空间，勿失良机

核心城市依靠人口流入、人才引进与经济虹吸效能，必然成为楼市的优质土壤。北京本身的巨量刚需，也将因城市疏解与高压房价外溢出京，其土地&新售市场的火热更佐证这一论点。

同时，环京区域限购的松动、通勤路网的改善、政务服务的全面对接，也为通勤一族打开大门、备齐保障。

若在环京区域寻找最佳选择，需对固安、燕郊、大厂、廊坊进行考量。通过通勤距离、城市规划、生态环境的综合考量，固安北部新城或更具有优势！

在购房选择中，同样需要考量未来的溢价空间，笔者统计了环京桥内外10km房价对比，数据显示：廊坊北部新区、大厂潮白新城、燕郊房源均价均为上游板块均价（分别为采育、潞城、北关）的1/2，而固安北部新城却远低于榆垡均价的1/2，即通过对上游板块的考量，固安区域仍有2-3千元的溢价空间（可卖到1.7万/㎡），当下实为价格低点！