「绿色地产」合作开发频频暴雷,滨江集团实现碳中和遥遥无期

作者：许美琪

截至2020年年底，滨江集团合并资产总额1720.16亿元，所有者权益为280.45亿元（含数股东权益96.76亿元）。全年实现营业收入285.97亿元，同比增长14.6%。利润总额47.87亿元，较上年同期减少11.40%。

年报数据显示，2018-2020年，滨江集团分别新增土地建筑面积346.97万平方米、295.39万平方米和432.24万平方米、各耗资496.43亿元、503.71亿元和781.9亿元。同期楼面均价分别为每平方米1.43万元、1.71万元和1.81万元。

截至2020年年末，滨江集团的土地储备可售货值约2800亿元，其中杭州内占比65%，浙江省内非杭州的城市占比18%，浙江省外占比17%。

滨江集团项目主要集中在杭州及浙江省内的宁波、金华等地方，上海、深圳、苏州、南京等省外城市也有涉及。

在杭州5月以来的首轮集中供地中，滨江集团竞得了5宗土地，溢价率均触及上限且配自持比例。董事长戚金兴表示：在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%~2%的净利润水平。

由此可见，随着拿地成本逐年增长，其盈利水平也受到影响。滨江集团整体毛利率从2018年的35.74%降至2020年的27.04%。2021年一季度，这一数字进一步降至20.76%。

2021年，滨江集团销售目标是1500亿元。目标新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例为50%，浙江省内杭州外为25%，浙江省外为25%。

地产新政面前，滨江集团何去何从

2020年，滨江集团的全年销售额为1363.6亿元，同比增长21.7%。权益销售额为700亿元，同比增长65.6%。销售权益比例仅为51.3%，比上年提升13.6个百分点。

依照“三道红线”融资新规，滨江集团剔除预收款后的资产负债率为69.71%；净负债率为83.57%；现金短债比为1.69。由此，滨江集团2020年年度指标三项均达标，与2019年踩线情况一致，继续保持“绿档”。

另外，公司综合融资成本不断下降。2017-2020年的融资成本分别为6%、5.8%、5.6%、5.2%。显示出滨江集团较为优质的融资能力。

近年来，滨江集团的土地储备逐年走高，销售毛利率为27.04%，较2019年的35.10%下降了8.06个百分点。销售净利率为12.41%，较2019年的15.92%下降了3.51个百分点。公司盈利水平也受到影响。公司整体毛利率从2018年的35.74%降至2020年的27.04%，2021年一季度，这一数字进一步降至20.76%。

据了解，杭州集中供地采取“双限+竞自持”的出让模式，除限地价、限房价外，房企还需自持一定比例的商品房。

根据规定，土地价格超过竞拍文件上限，采取竞报自持比例；自持部分不得销售、转让，仅能对外出租。

一般来说，越热门的地块，自持比例被抬高的可能性也就越大。

克而瑞数据显示，杭州2018-2020年土拍平均自持比例分别为3.5%、1.6%、1.6%，本次集中出让总体自持率9.2%，明显提升。

过高的自持比例无疑会极大提高开发成本，压缩项目利润空间。

实际上，随着杭州土拍走向“限价+自持”的标配，项目低利润率成了常态。

数据统计显示，2019年下半年杭州限房价宅地整体利润率仍在7.8%左右，2020年上半年下降至5.66%，下半年开始则已有不少宅地的利润率不到3%。

在整个地产行业里，盈利走低也已经是公开秘密。

亿翰智库统计显示，截至2020年，其跟踪的50家典型房企的平均净利润率为11.6%，较2019年降低2.3个百分点，有37家企业净利润率下滑；净利润在10%及以上的共计28家，较2019年减少9家。同期，50家房企平均毛利润率为24.7%，较2019年同期降低5.1个百分点，47家房企的毛利润率下滑。

分析人士认为，房地产行业利润率下行是多方因素造成的。首先，房企目前结转的项目，大多是在一两年前拿地成本较高的项目；同时，近年来房企融资成本进一步提升；各主要城市执行严格的限价措施，自然导致房企盈利能力下滑。

历史数据显示，滨江集团近年净利润率也呈逐渐下滑之势。2019年一季度，滨江集团净利率超过30%，全年下来为16%左右。2020年一季度净利率为21%左右，2020全年进一步下降至12%。2021年一季度，净利率只有6.53% 。

近几年，在房住不炒、三道红线等长效机制调控下，叠加土地供应两集中新政推行，行业整体规模增速放缓、市场面临下行压力，中国楼市进入薄利时代。

有研究指出，近期集中供地的重庆、无锡、杭州、北京的地货比在60%以上，其中，杭州地区的各项目平均隐含毛利率则在12.8%，无锡为17.4%，重庆仅为6.7%。

滨江集团业务仍存在一定的区域集中风险。尽管公司曾试图向杭州区域外拓展业务，但目前房地产业务仍集中于杭州地区及浙江区域，但随着当地房地产市场调控精准度不断提升，外来房企不断向杭州及浙江市场渗透，并且受当地限价、限购等调控政策影响，公司盈利空间受到挤压，进一步威胁到公司大本营市场。

滨江集团在2015年就已向一二线城市进军，然而扩张过程并不顺利，同时也体现了区域房企生存困境的难题。

根据2018-2020年三年市销率的平均值对比可以看出，市销率逐年递减，证实了毛利率等逐年下降的问题。

因此，在外来房企不断进军浙江市场，盈利水平持续下降，滨江集团该有怎样的应对措施？

合作开发，这条路究竟能走多远

滨江集团除净利润较低、土地储备引发焦虑等问题外，省外发展扩张频频踩雷。

2015年，滨江集团开启了进军一线城市的尝试。上海为一线扩张的第一站，深圳是第二站。

省外扩张之初，滨江集团通过与深圳安远控股达成合作，共同出资2000万元成立合资公司深圳滨安，滨江集团持有合资企业深圳滨安70%股权。2016年11月，滨江集团与深圳安远控股合作，共同开发深圳旧改龙华区安丰工业区地块城市更新项目，并向合作方融资11.6亿元。

2017年，深圳出台政策明令规定严禁商业研发用房改公寓，导致安丰项目两年时间仍没办完前期项目审批手续。

另外，合作方曾涉被外界称为“行贿状元”的安远控股实控人陈族远涉腐败大案，并因贿赂罪被判处有期徒刑4年。

双方合作后不久，这个被公司寄予厚望、货值高达200亿元的旧改项目，因深圳安远控股实控人陈族远涉腐大案、土地政策等种种原因，已在2018年3月终止。

2020年报显示，双方引发了一场旷日持久的法律纠纷。预计收回资金4.36亿元，计提坏账准备7.24亿元。

2015年开始，滨江集团开启了进军一线城市的尝试。上海为一线扩张的第一站，深圳是第二站。

除在深圳踩雷，与上海地产公司中崇集团的合作也不理想。

2016年12月，滨江集团耗资7.98亿元收购中崇集团旗下上海崇滨持有的上海湘府10%股权，成立合资企业中崇滨江、浙银上海湘府城建，共同开发上海湘府花园3期项目。另外，滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元，并向中崇集团相关公司借款7.06亿元。

然而随着中崇集团陷入流动性危机，湘府花园搁浅。

2020年9月经仲裁，滨江集团对中崇集团、中崇滨江、浙银上海湘府三家合作方享有本息合计9.5亿元债权，但同时指出，资金回收具有不确定性。

过往失败的案例证明，滨江的收并购能力亟待提升。

多元化扩储能力不足，又将进一步制约滨江的发展。

过去，滨江集团的销售额中有近半数为合作方贡献，“代建”生意让滨江圆了千亿梦，但同时其净利润一直处于行业低位。

据2021年一季度报显示，滨江集团营收为74.30亿元，2020年同期为37.81亿，增长高达96.52%。但与此同时，归母净利润只有3.97亿元， 2020年同期仅有2.78亿元。

可以看出，滨江集团的盈利情况并不理想。

近年来，通过大量的合作开发谋求发展，企图利用较少的资金撬动销售规模增长，但是潜在的经营风险值得警惕。

对滨江集团而言，未来如何平衡规模与效益是发展的关键。大量的合作开发使得滨江集团的销售额实现快速增长，但代价则是销售权益比例则相对较低。

滨江集团表示：“与其合作的开发企业，无论大小，滨江都紧密合作。随着行业集中度不断提高，行业竞争往往转为强强联合、合作共赢，滨江目前和全国地产前20强中的16家都有合作，在合作中发挥各自优势，实现项目效益的最大化，合作共赢，其中95%以上的项目均由公司操盘。”

2020年，滨江集团整体战略布局转为“深耕杭州、走出浙江”，集中注意力打开省外市场。

在5月14日举行的2020年度业绩网上说明会上，董秘李渊关于滨江与越秀之间的战略合作情况做如下答复：根据双方战略合作要求，公司希望2021在广州和杭州两个城市与越秀各有3个合作项目落地。今年4月与广州龙头房企越秀地产（00123.HK）随即达成合作。

滨江集团布局高度集中于杭州广为人知，通过与越秀等其他知名房企合作有望向浙江省外的城市成功拓展版图，实现更多城市贡献业绩，分散区域经营风险。

同样值得注意的是，在土储分布上，滨江集团重仓杭州特征明显。

这两年很多房企到杭州拿地，给滨江集团带来很大的竞争和挑战。

对于滨江集团来说，注意竞争策略很关键，这也是其积极做大规模、拓展开发空间的重要导向。

滨江后续确实需要积极走出去，在杭州本地市场要防范调控等风险，也需要注重土地成本的控制，若本地市场还是要做产品，近期要以可覆盖为导向，即利润等可以考虑少一点。

环境和绿色建筑数据未披露，碳中和遥遥无期

滨江集团2020年社会责任报告宣称，充分关注客户的多元需求，从质量、功能、健康多维度出发，致力于通过技术创新做好产品、完善服务，秉承“让老百姓都能住上一套好房子”的核心价值观，努力为客户提供最佳性价比的产品，让广大业主享有上乘的居住品质。

公司宣扬在环境保护和可持续发展方面不断努力探索和实践，关注每一个业务环节对环境的影响，践行节能、减碳、减废理念，在项目开发中，注重绿色建筑的整体规划和应用，力求建筑在全生命周期内尽可能的节约资源，保护环境和减少污染。通过积极采用节能环保材料，进行节能环保设计，努力打造“绿色房地产”。

日常施工方面，加强对施工单位环保措施的管理，确保施工中无扬尘、不扰民，文明施工。

精装修方面，通过打造精装修产品，避免因二次装修带来建材资源浪费，噪音、粉尘等污染。

外墙、屋顶保温方面，在外墙、屋顶保温系统等方面进行了处理和改进，如外墙采用了铝板及外墙内保温的双层保温系统、屋顶双层保温系统、屋面绿化系统等，有效的节约了能源。

景观环境方面，坚持使用循环系统或者采用过滤水，既确保景观效果又节约水资源。

在灯光控制方面，大量使用节能灯具，在控制系统如公共部位的楼梯、大堂、电梯厅等部位，利用多路布置，在确保照明度的同时又最大限度的节能。

门窗系统的节能环保上，门窗系统在住宅保温节能中已起到重要作用，处理不当会造成很大的能源浪费。经过对前期普通铝合金窗、塑钢门窗等的使用比较发现，断桥隔热中空玻璃门窗对节能最有利。从2001年起滨江集团就开始在万家花园项目中采用双层玻璃铝合金窗的做法。目前，断桥隔热中空玻璃已经在公司项目中大面积使用。

同时，滨江集团积极倡导低碳环保工作方式，推行绿色办公，公司不断完善升级 OA 系统，实现无纸化协同办公，尽量减少纸张消耗，鼓励纸张重复利用；完善视频、电话会议系统，减少交通出行，鼓励员工优先使用公共交通出行，减少车辆尾气排放；从节约一张复印纸，到少开一次私家车；从督促合作商户采用环保设备，到减少施工污染和能耗，将环保理念融入方方面面，推广爱护地球、环保从我做起的理念，提倡员工节约用电用水，使全公司每一个员工都自觉地提高节约能源意识，营造绿色的办公环境。

这些累赘的文字揭示出，滨江集团2020年社会责任报告并未披露环境方面的有关数据，遑论绿色建筑数据了。

滨江集团绿色发展表现极其乏力，与其宣称的努力打造“绿色房地产”大相径庭。

因绿色建筑数据不佳，滨江集团未入选中国投资协会和标准排名联合发布的“2020中国绿色地产指数TOP30”榜单。

何时、怎样走上碳中和之路，对滨江集团目前而言遥遥无期。