作者：许美琪

2020全年，中梁控股实现销售额1688亿元，同比增加10.69%，超额完成年度目标。总收益659.4亿元，同比增加16.4%。公司核心净利润65.9亿元，同比增加4.6%。同时，公司稳控杠杆，截至2020年年末，账上总现金342.3亿元，同比增长29.2%，足够覆盖短期负债；净负债率65.8%，现金短债比为1.4，资产负债比79.9%，财务比率达标，为“黄档”房企。

扩张势头放缓，主攻二线城市成效凸显？

2021年中梁控股定下1800亿元的销售目标，以2020年实现销售金额来看，增速达到6.6%即可完成业绩目标。

整体来看，公司规模增速持续下降，扩张规模增速放缓。

中梁控股在2020年超额完成业绩目标同时，规模保持正向增长。作为“三道红线”试点的重点房企之一，公司主动优化资产负债结构，至年底公司仅脚踩一道红线。

2021年公司预计可售货源超2100亿元，整体来看，完成业绩指标压力不大。

控制杠杆下，中梁2020年拿地投资金额小幅回落，在城市布局上更加关注二三线市场。

由于公司二线城市项目储备增加，未来市场限价影响下利润水平或受影响下行。2019年中梁控股的附属公司、合营企业及联营公司作出的土地投资额就有764亿元，获取土地139宗。其中，二线城市占比提升至50%以上，超过60%的全年买地金额位于长三角、中西部，约占20%；海峡西岸约占8%，环渤海约占8%及珠三角约占1%。2020年，中梁年新增土储1490万平方米，按买地金额计算二线城市占47%、三线城市占45%，土储结构进一步向高线城市转移。

此外，公司更加重视收并购等其他非公开市场拿地方式，同时多样化融资渠道控制融资成本，还进一步提升内部组织效率，重视产品力打造，通过精细化管理公司来实现企业规模的稳健发展。

中梁控股北方区域于2019年7月正式挂牌成立，地域范围较广，覆盖包括安徽、河南、河北、山西在内的4个完整省份和天津、北京2个直辖市，另外还包括江苏南京、常州2个市。2020年，中梁北方区域集团全年实现合约销售额近250亿元，占集团合约销售额的14.8%。北方区域集团年销售回款逾200亿元，全年共销售高品质物业产品超3.6万套，总销售面积超240万平方米。在今年3月底的业绩会上，中梁控股集团董事长杨剑用一句话概括了中梁的战略投资转向，其称，“转二线城市，转省会城市，转都市圈里的中心城市。”

上市后规模高增长，是否只是成熟表象？

2019年中梁成功上市，规模保持高增长，销售金额同比上升50.2%，而2020年合同销售金额同比上涨10.7%。公告显示，中梁控股2020年实现收入659.4亿元，同比增16.4%。期内毛利138.52亿元；核心净利润65.9亿元，同比增4.6%；核心归属股东净利润37.5亿元。

此外，中梁控股2020年实现合约销售金额1688亿元，同比增11%；销售均价提升成功至每平方米12500元，按年上涨21%。截至报告期末，中梁控股总土储面积为6510万平方米，持有项目480个，其中二三线城市占比88%，长三角及中西部地区占比77%。

今年1月6日，中梁控股成功增发2亿美元于2022年7月到期票面利率为9.5%的优先票据。最终获逾10倍超额认购，峰值订单超过21亿美元，最终息率成功定价为8.625%。债券认购投资者中，国际专业投资者及机构占比超过80%，反映市场对中梁控股债券及投资价值的认可。1月26日，中梁控股成功发行于2022年到期的2.5亿美元票据，最终年利率为7.5%，降至历史新低，反映资本市场及广大投资者对公司的认可。该票据获惠誉授予“B+”评级，与公司的高级无抵押评级保持一致。其表示，中梁的评级是由其合同销售规模支撑的，与“BB”级住宅建筑商相当。

5月11日，中梁发行3亿美元于2022年到期的8.5%绿色优先票据。据了解，这是自4月份公司发布“可持续发展融资框架”后发行的首笔绿色优先票据。

不过，中梁控股美元债借新换旧的压力不小。其境内外融资计划如何进展，其表外负债及项目情况都值得关注。

2021年1月，中梁控股录得合约销售金额约人民币138亿元，同比上升约86%；合约销售面积约110.7万平方米，同比增加约52%。1月合约销售均价约每平方米12,500元；同比上升23%。

目前，中梁的并购重组联盟已经展开了标的寻找。控股集团也为此设定了一个目标，即3到6个月内需要找100个合适标的。

人事有代谢，十年规划将如何发展？

6月24日，中梁以公告形式官宣了换帅一事。

不同于传言中的因不满职务调动而离职，公告称，李和栗的离职源于个人原因。离职后，李和栗将自主创业，他曾公开表态“再不创业就老了”。在老了之前，李和栗选择去圆自己的创业梦，其创业方向也和地产相关。

自7月1日起，李和栗将辞任执行董事、联席总裁及环境、社会及管治委员会成员。地产集团执行总裁何剑将接棒李和栗，成为新的联席总裁。

而这就要说到2015年，前CEO黄春雷决定投奔中梁，带领公司全体骨干精英加入中梁的故事，其中就有李和栗。

而入职后，李和栗开启了光速晋升之路，几乎每年晋升一级。从项目开发主管到联席执行总裁，李和栗用了5年。执掌一家千亿级“黑马”房企，李和栗拉开了中梁控股管理层年轻化序幕的同时，也为不少地产人树立了奋斗的标杆。因此，某种程度上而言，李和栗和中梁称得上是相互成就。作为“自家经理人”的一员，李和栗陪伴着中梁跑完了千亿“马拉松”，也见证中梁完成了规模进击的“上半场”。

接棒者何剑也是一名老中梁，其是营销出身，已加入公司接近7个年头，为中梁的营销管理体系的搭建起到了重要作用。其曾供职于滨江、远洋等房企。2015年加盟中梁后，何剑主导了中梁营销体系的搭建，随后赴区域开疆拓土，为中梁新进入的北方城市带来发展，两年时间北方区域业绩完成率排名中梁集团第一。例如，何剑任职中梁北方大区总裁期间，带领团队创造了年度业绩第一的佳绩。如今，何剑履职中梁控股执行董事兼联席总裁，将带领中梁人继续开疆扩土。

在地产行业浸淫多年，又是开疆拓土的功臣，何剑对于市场的敏锐度自然颇高。上任后，其将延续李和栗的工作职责，继续专注投资、产品开发等工作。在中梁目前“两驾马车”并行的战略规划下，何剑作为中梁“下半场”的开局人，充满机遇和挑战。

上面的内容几乎完整的反映了中梁看重的一点发展理念，一个企业长盛不衰的最重要秘诀就是人才。在多年的高速发展中，中梁不断调整自身的人才结构，积极培养员工的老板思维，保持干部年轻化，以快速适应市场的变化，从而实现基业长青。

自2015年引入阿米巴模式以后，培养老板思维实现价值共创也得到广泛认同，中梁专注打造“平台+个人”的生态模式，以“精总部，强一线，小组织”为原则，划分了控股集团、区域集团、区域公司，使组织扁平化、充分授权、因城施策、部门独立核算，用具体的数字、报表和业绩反馈来让高层快速感知市场的温度，从而突破发展瓶颈。独立核算实际上要求每个小组织小集团的负责人都要懂财务、法务、业务等，进而不断培养老板思维。

打开合作模式，坚持共担共享，实现价值共创，让每个员工都能够“为自己干”，这是中梁独具特色的体制机制。在充分授权和高度透明的自动核算系统基础上，中梁形成了独特的激励机制，建立了“股权激励”、“事业合伙”、“成就共享”、“专项激励”和“项目跟投”等多层级事业合伙人体制机制体系。在这样的体制机制引导下，中梁每一个层级负责人身上均具备着“自己是老板”的意识，从公司的“要我干”立场，变成了个人的“为自己干”立场。

除了持续培养员工的老板思维，中梁在用人标准中更直接把年龄作为决定是否任用的重要条件，要求各级组织大胆培养、提拔有潜力、肯奋斗的年轻人，以实现打造青年近卫军保持干部年轻化。

如今看来，这既符合中梁一直倡导的“高管年轻化”战略，也配合了DBS模式。为了让DBS模式更好地实践，中梁已经在控股集团下成立了单独的并购板块，下设六个并购重组联盟，且每个联盟各带四个拓展并购子集团，即共24个团队人员。

与此同时，中梁还不断加大对管培生的培养力度。2020年，中梁在内部推出加速管培生成长的“铸剑计划”，建立新栋梁长效培养体系。2021年，中梁内部启动“567人才发展计划”，打造自家成长的经理人，加速提拔15、16、17届新栋梁，全力打造青年近卫军，充分给年轻人平台和机会，破格提拔、加速发展。

正是在人才的助力下，中梁加速发展，成功完成从百亿到千亿的跨越。接下来，中梁将持续完善人才培养的系统化、规范化和高效化机制，夯实企业发展基础，努力打造批量合伙人，并积极给予“想干、能干、敢干、会干、为自己干”的高素质人才充分的发展机会和平台，进而共创价值，实现基业长青。

绿色建筑面积注水，虚增上千万平方米？

面对多变的市场环境，要想能活下来并活得好，企业必须具备超强的韧性和抗风险能力。

过去的一年里，中梁控股持续提升自身能力和优势，兼顾发展速度与财务质量并举。业绩会上，公司董事长杨剑表示，房地产行业作为中国经济重要的支柱，2020年以来虽受压，但表现强韧，稳字当头。在此期间，中梁坚持务实有效的运营理念，顺应国家政策及行业发展态势持续稳健发展，综合实力已跃升至全国房企20强第18位。相信中梁有信心把握未来经济与房地产市场的机遇，继续稳居行业前20强，保持稳定的派息政策，持续为股东缔造超额回报。

在“房住不炒”的监管基调下，房地产行业已进入下半场。如何在新的市场环境中实现长期的可持续发展，成为了各房企需要思考的关键问题。

为此，中梁宣称积极践行绿色理念，打造绿色地产品牌，深耕ESG领域建设并通过ESG指标塑造公司新的核心竞争力。

随着可持续发展理念的不断深化，社会及环境风险日益突出，中梁立足于公司业务发展和日常经营的实际情况，在经济效益、环境效益和社会责任上积极做到平衡统一。发力绿色建筑，引领健康品质生活。

中梁控股声称，截至2020年年底，中梁共有超过300个项目为绿色建筑(含认证或评级)，绿色建筑总建筑面积超过4500万平方米。

但据标准排名监测自全国住建部门的绿色建筑统计数据来看，中梁控股因2019年并未获得绿色建筑二三星级认证，无缘中国投资协会、新华社《环球》杂志和标准排名联合发布的“2020中国绿色地产指数TOP30”榜单。2020年，中梁控股一星级建筑面积为31.17万平方米，二星级建筑面积为140万平方米，没有三星级绿色建筑认证。

朝绿色建筑转型发展，需要企业真金白银切实地投入。中梁控股，在绿色建筑发展上，要走的路还很长。

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