京二次土拍“热门股”,离“终极爆款”还有多远

在北京集中供地后首轮土拍中，230余家房企经过2日厮杀，以30宗地1109.71亿元成交额，为这场集中供地画上句号。时间过去还不到4个月，又一场“战火”即将引燃京城楼市。

在第二批集中出让土地中，有不少非常热门的地块，看似给了购房者更多选择机会。然而对于高端改善置业人群而言，更需要慧眼识珠，因为并不是每一个热门地块，都能承载终极改善的诉求。那么，这次43宗大批量供地中，到底有没有真正的“终极爆款”？

供应量提升45%

近期，万众期待的北京土地交易市场放出了第二批集中出让的住宅用地。据了解，本次土拍共计43宗用地，土地总面积约245公顷，总建筑规模约495.95万平方米，除一宗招标项目以外，起始价总额约1359亿元。

与首批供地相比，二批次供应数量由首批供应的30宗上升到此次43宗，环比增长43%；此外，二批次供应总量约496万平，环比增长约45%，从供应规模来看推地节奏明显加快。

值得一提的是，虽然本次土拍北京远郊区域整体供应比例增加，但仍有不少中心城区供地。按区域划分二批次集中供应的43宗项目共涉及13个区，位于中心城区的有20宗，土地总面积约96公顷，占比为39%，其中朝阳区11宗；海淀区4宗；丰台区3宗；石景山区2宗。

据业内人士透露，算上首批集中供地，今年北京已经供应住宅用地73宗，总建筑规模约590万平，已接近去年全年。今年北京计划供应商品房用地600公顷，下限为300公顷，也就是说，两次供地已经基本完成供应下限。

热门地块纷纷出炉

在二次土拍名单中，涌现出非常多热门地块，如朝阳孙河乡、丰台万泉寺、海淀北四环京昌路地块/西北旺等。货架上商品多了，难免乱花迷人眼，但透过多重维度的分析，不难发现这些所谓“优质土地”依然存在短板。

以朝阳区为例，作为今年绝对的供地大户，第一批集中土拍一次性奉上10宗宅地，第二批集中土拍再次贡献11宗土地，其中朝阳孙河前苇沟就有6宗地块。然而，相对于成熟的区域，朝阳区此次的供地大多较为偏僻，配套不足，因此未来大部分项目或将选择走改善路线。同时，如此众多土地的集中供应，也将很大程度上稀释掉资产价值。

此外，本次土拍的规则又出现了一些新变化。如通州、房山以及平谷地块，施行摇号确定竞得人，很多程度上增加了购房人置业的不确定性；14宗地须配建保障性租赁住房，这就让豪宅属性被大大削弱，以丰台万泉寺为例，尽管没有70/90限制，但是需要配建约2.57万平米公租房。

在这种情况下，实际上北京市场上可选择的优质项目并不多。尤其对于终极置业人群而言，能够选择纯粹高端改善楼盘的机会已经不多了。

终极爆款依然稀缺

综合来看，二次土拍看似“爆款”很多，但真正符合“终极爆款”定位的项目并未出现。以此前备受关注的海淀区域来看，海淀新房地块近几年都分布在山后及海淀北区，传统的山前和中关村科学城核心区，只有树村板块存有极少新盘项目。在二批次供地四大“新品”的围攻下，很多媒体都在发表海淀树村是否还有竞争力？

从地图中的地理位置来看，京昌路的两块土地位于北五环以里，交通和地段优势非常明显；永丰的两块地则更靠近北清路，对于周边码农也有着天然的吸引力。但是对于很多海淀购房人而言，需求量最大的是拥有优越地段的终极改善住宅，在这一点上海淀树村在多个维度之上，仍然具备相当优势。

首先，从产权属性方面来看，为有效规避高单价的出现，平抑市场预期，本次直接规定了每宗地需要配建的保障性租赁住房的面积（回购），累计14宗地共27.2万平（石景山首钢1宗公租房），面向新市民及青年人等群体配租，大约可提供3800余套住房。

其中，京昌路和永丰的四块土地，均为共有产权商品房。京昌路的两块宅地都捆绑了6000平米左右的公租房，业内人士预计未来产品面积段偏小，有可能不会像树村那样出现大尺度的高端改善产品。

永丰的两块地则要求配建保障性租赁住房，商品房部分为政府预设份额10%的共有产权商品房。而在树村板块，依然有像圆明天颂这样的纯商品住宅，从产权属性和产品流通性来说，都明显强于二批次供应的四宗地块。

其次，从容积率维度来说，京昌路两块土地，产品容积率2.4，限高60米；永丰的两块土地产品容积率1.5，限高30米。作为影响住宅舒适度的关键指标，在容积率上树村板块也更符合低密豪宅的定位。

如位于树村板块的圆明天颂，总容积率仅为1.1，整体层数控制在4-5层，住宅高度最高为15米，更有条件打造成超低密住宅区。

要知道从2016年到2020年，近五年的时间里，北京市成交的住宅地块，容积率为1.1及以下的，每年占比几乎不超过10%。这对寸土寸金的海淀以及海淀改善家庭来说，无疑是更优的选择。

多个维度比较下来，海淀树村仍然具有强大的差异化优势。对于那些向往终极改善的群体而言，能满足他们需求的“终极爆款”项目寥寥无几，与其等待并不适合的热门地块，尽快出手现有楼盘才是最优的选择。