央行对房地产市场提出“两个维护”,透露出什么信号?

中国人民银行9月27日发布消息称，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度（总第94次）例会于9月24日在北京召开。会议除了分析国内外经济金融形势外，首次提及房地产，明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。据

澎湃新闻梳理，在央行官网披露的从2009年第一季度至今的所有央行货币政策季度例会的新闻稿中，这是“房地产”首次被提及。如何理解上述提到的“两个维护”，“维护住房消费者的合法权益”又透露出什么信号？中指研究院认为，近期，国内房地产行业受关注程度较高。

一方面，多数城市市场活跃度明显回落，市场调整压力增加；另一方面，受监管政策影响，房企回款节奏受到较大影响，部分房企经营压力增加。本次央行货币政策例会首提房地产，释放维稳信号，响应了中央对下半年“稳中求进”的工作基调，坚持房地产市场稳字当头，维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益，对当前稳定市场预期、提振市场信心将发挥重要作用。

何为住房消费者的合法权益？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策表述，提及了合法权益的内容，应该是一个相对笼统的概括。分解来看，包括两种合法权益。

第一、正常的购房合同签约后，信贷应该及时跟进，而不是拖沓。这种情况近期非常明显。各地信贷政策收紧后，一些在途交易合同面临影响，信贷审批不及时，导致合法购房权益受损害，这和贷款额度过紧有关。

第二、鉴于近期房企债务问题较多，楼盘有烂尾的可能，那么要保障住房的及时交付。否则一边偿还贷款，一边又承受烂尾的风险，这对于购房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及时竣工和交付，保障按揭贷款购房者的合法权益。

官媒曾发文尽最大能力防止“误伤”刚需群体广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，短期调控也好，长效机制也好，目的是为了打击投资炒作，给刚需留出实现住房购置、改善住房梦想的空间。近期，《经济日报》的文章指出，精细化的调控政策，有效抑制了投机性需求，净化了房地产市场，客观上也为刚需群体买房创造了有利条件。

对于刚需群体的真实买房需求，调控政策还要更加“友好”，渠道应进一步拓宽，尽最大能力防止“误伤”刚需群体。因此，李宇嘉认为，目前，无论新房、二手房，贷款一律收紧，很多银行二手房贷款甚至停了，造成“卖一买一”改善型需求释放受阻，楼市交易量快速下行，二手房价出现下跌，市场可能明显或大幅波动。这样或违背了防止“误伤”刚需群体，违背了金融资源促进共同富裕，也违背了楼市政策防止“一刀切”的基本要求，可能造成市场明显下行，不利于“三稳”。

调控将更加精细化“此次提及了对合法权益的维护，说明此前存在一些房地产金融政策误伤或影响合法权益的内容，这说明既有的信贷政策有纠偏的可能。”严跃进说道。李宇嘉指出，保持楼市稳定，支持合理需求，必然要金融资源跟上。因此央行提出“维护住房消费者的合法权益”，意味着对首套房购置、“卖一买一”改善型需求，未来的信贷投放会增加，并缩短放贷周期，利率再上升的概率不大了。

李宇嘉指出，目前，广州房贷按揭利率已经开始下行，这就是一个信号。因此，对于热点城市来说，四季度下跌的幅度可能会收窄放缓。中指研究院认为，预计四季度房企为加快回笼资金，仍将加大推盘力度，但在信贷及调控政策严格管控下，购房需求观望情绪较重，市场调整压力仍较大。

从现阶段政策力度来看，政策逐渐见顶，近期政策存边际改善预期，包括房地产金融审慎管理和市场调控等方面均有可能提出更精细化要求，避免“一刀切”，预计短期内按揭贷款额度、放款时间等均有一定改善空间，促进住房需求的正常释放，引导房企稳健经营。更重要的是，为实现房地产市场的健康发展，中央已经释放维稳信号，而政策效果仍有赖于地方政府及金融机构落实执行情况，包括对合理购房需求的信贷支持以及对稳健型房企经营的金融支持，保持房地产市场的平稳健康发展。