土地使用权被抵押的房子还能买吗? 律师:需要注意这几点

来源：央广网

央广网北京11月27日消息（记者 门庭婷）房地产属于典型的资金密集型行业，具有前期资金投入量大、回收期长等特点。因此，开发商获取国有土地使用权后将其作为担保物抵押给银行或金融机构，以换取更多资金用于项目开发，这是一种比较常见的现象。

如果企业及时还款、土地使用权顺利解押，购房者在全过程中并没有感受到土地抵押带来的影响。不过，近两年，随着部分大中型房企现金流出现问题，资金链断裂时有发生，购买土地使用权被抵押的房源所带来的风险也有所增加。

多位律师表示，今年以来，他们各自所在的律所接收的因房企资金出现问题产生的个人房产诉讼案件明显增加，其中不乏因土地使用权抵押带来的纠纷。

因土地使用权被开发商抵押所购房屋被查封

购房者可向法院提出“异议”

即便在北京，也有因土地使用权被抵押产生的纠纷。据了解，某闽系房企就曾将朝阳区某住宅项目的土地使用权抵押给一家金融企业，并从中获取几十亿元的贷款，后因资金链断裂，项目烂尾，造成业主无家可归。

在大兴，一个商住项目的业主购买了土地使用权已被抵押的房产，在房屋交付时，因不满意质量迟迟没有收房。结果，两年后，开发商资金链断裂，债权人来行使抵押权，上述业主所购的房屋也被法院查封。

那么，是不是说自己所购房屋因开发商原因被法院查封，购房者就束手无策了呢？

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：

第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

如果购房者对被执行的房产存在异议，便可向法院提出异议。

规避土地使用权抵押带来风险

律师：购房时要尽快签书面合同、做网签

不过，购房者需要掌控足够的证据，其所提出的“异议”才能得到法院认可。上述大兴商住项目业主就曾向法院提出异议，但法院认为证据不足，认定异议不成立。因此，业主不得不提起诉讼，卷入一场“追房”的官司之中。

此外，根据我国的相关法律规定：以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这就是所谓的“房随地走、地随房走”“房地一体”。

也就是说，如果开发商将土地使用权抵押，该宗地块上所建的房屋也可能一起被抵押，一旦开发商资金链断裂，债权人要行使抵押权，房屋也将面临被执行的风险。

为规避“钱房两空”的情况发生，北京市东元律师事务所律师李松提示购房者：买房时，尽量选择没有将土地使用权进行抵押的项目。如果开发商已经将土地使用权进行了抵押，那么购房者在购买之前需要通过查询国家企业信用信息公示系统、中国执行信息公开网、法院裁判文书网等查询企业或者企业负责人是否正在面临拖欠工程款等债务经济纠纷，来规避风险。

他建议，购房者在购买前应检查开发商是否五证齐全，是否已经取得商品房预售许可证；尽量选择购买已经建好的楼盘，而不是选择两三年后建成的期房；同时，要通过企业征信网站等渠道查询开发商近期是否有较大经济纠纷或者诉讼等已知风险。

北京金诉律师事务所律师王佳红则提醒购房者：在购买房屋时，首先要与开发商签订书面合同，不能凭借口头协定就交纳房款。第二，一定要尽快做网签。虽然网签是一种行政手段，但其规避风险的效率比较高。第三，房款要尽量多付或全额支付。再有就是要尽量使用房屋。这样一旦发生所购房屋被行使抵押权的情况，业主也能有更多证据证实房屋已归自己所有。