房企并购优质项目的机会来了!央行、银保监会发文给予金融支持

来源：新京报

记者：袁秀丽编辑：杨娟娟

当前，如何化解房企流动性危机成为当务之急，而鼓励优质房企并购出险房企的优质项目，有助于以市场化方式化解风险。近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（简称“《通知》”），提出支持并购贷款以及债券融资力度，同时提高并购效率，控制并购贷款风险。

业内人士认为，房地产行业普遍流动性收紧，即使健康企业也难以对同行施以援手，而鼓励优质房企并购优质项目，尤其是给予信贷支持，可以激发其参与的积极性，利好房企化解风险。

鼓励并购优质项目，化解房企风险

据悉，《通知》内容涉及6个方面，包括稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度，以及积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理、建立报告制度和宣传机制。

《通知》明确，银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务；重点支持优质的房地产企业兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。

这也意味着，并购主体自身条件要好，否则有可能拖垮优质房地产企业。

在加大债券融资支持力度方面，《通知》明确支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

据媒体报道，接近监管人士表示，一方面人民银行鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率；另一方面，也鼓励金融机构投资并购债券和并购票据等债务融资工具。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，《通知》鼓励项目并购而不是企业整体收购。这有助于项目顺利竣工、交付，维护购房者的权益。从目前来看，陷入困境的开发商不少都是大型的开发商，能对企业整体进行收购盘活的优质开发商比较少，而且引起的阵痛也比较大，不利于市场的稳定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，并购的目的是为了化解困难房企的项目建设风险，包括可能会出现烂尾的住房项目，这与收购企业股权没有关系，是经营层面的范畴。这体现并购放松的导向，也利好房企风险的化解。

并购贷款激活房企参与积极性

早在12月初，已有“合理发放房地产并购贷款”的消息出现。当时银保监会新闻发言人在答记者问时就表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

而此次《通知》则是对并购的具体操作细则、监管方向和要求给予明确，从而利好在实践中更好地操作。

据媒体援引知情人士消息透露，近期人民银行分别与国资委和银保监会召开了相关会议，鼓励大型民营企业、央企和国企并购出险和存在困难的房地产企业的优质项目，同时希望大型银行和股份制银行能够积极为并购方提供并购贷款，另外，对出现风险和困难的房地产企业不要抽贷、断贷。

在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，当前，房地产行业整体面临流动性收紧、信用风险提升、自身造血能力不足的问题，即使运营较为健康的企业也自顾不暇，更难以对同行施以援手。而“合理发放房地产并购贷款”则会很好解决这一问题。

“目前市场下行，预期悲观，开发企业资金链都比较紧张，以自有资金并购有点困难。资本市场以无抵押的信用债支持并购，能够激活开发商参与并购的积极性。”李宇嘉如是称。

另据贝壳研究院统计观察，在企业端目前看到的利好现象集中在前期财务稳健的企业，对于风险已暴露或风险较高的企业依然面临较高的资金压力。此次《通知》对稳健型房企介入解决风险房企的问题有一定裨益，风险房企有机会通过多方面手段防止风险的进一步扩大。

值得关注的是，12月8日有消息传出，招商蛇口等房企在中国银行间市场交易商协会注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。

提高并购效率，控制并购贷款风险

《通知》从并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理等方面作出了明确要求。其中提到，加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方需求，提高并购成功率。

而在提高并购服务效率方面，《通知》建议加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查。此外，推动地方政府优化被并购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施。

在风险管理方面，《通知》要求，银行业金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性，严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。

在李宇嘉看来，不管是并购债券还是并购贷款，都不仅强调依法合规、风险可控、商业可持续的原则，还要求底层可穿透，金融机构必须要做好尽职调查，防止项目背后复杂的债权债务关系和产权上的瑕疵。

严跃进认为，当前房地产金融放松的逻辑是：房贷政策放松、发债政策放松、房地产资产证券化政策放松、收并购政策放松。政策的循序渐进与化解当前房地产企业的金融风险等有关，给很多机构和企业提供了更多的金融支持和宽松环境，有助于借并购实现优质项目的扩展。一些问题房企的项目可以获得更好的消化，有助于促进此类企业项目的去化，也加快资金的回笼，防范房企经营问题的扩大。

“推进行业重组和并购是市场正常优胜劣汰的一个结果，也是在贯彻促进房地产行业的‘良性循环’，更是维护房地产行业健康发展。”李宇嘉认为，在推进信用债券发行和并购贷款发放方面，国家明确融资不计入贷款集中度管理，提振金融机构推进这类业务的积极性，这有利于缓解市场相对悲观的负面情绪。