近7成地块拍到封顶价,杭州土拍又恢复热度

来源：界面

与其他城市第三批集中供地普遍遇冷不同，杭州又走出了反转行情。

12月21日，杭州正式开启第三批集中供地，计划出让35宗地块，总建筑面积约416.1万平方米，总起始价约为712.9亿元。

根据土拍结果，35宗地块全部成交，揽金759亿元，平均楼面价18627元/平米，综合溢价率7%。其中，24宗地块达到封顶限价，进入摇号阶段，封顶地块宗数占比达到68.5%。摇号结果将从明天开始陆续公布。

根据拿地宝的统计，至此，杭州2021年累计出让金已达3132亿元，比去年多出534亿元，再一次创历史新高。2021年度杭州市区成交土地建面约1667万方平方米，金额约2713.8亿元，实际完成率达103%，较2020年全年成交建面、成交金额增幅均超过30%。

从全国看，杭州2021年卖地收入仅次于上海的3160亿元。

在杭州之前，广州、深圳、成都等热点城市已经完成第三批集中供地，无一例外以国企央企入场为主，地块冷热两极分化，大部分以底价成交。

然而，杭州第三轮土拍热度回归，开发商也重回市场拿地。

根据拿地宝数据，在已完成出让的14个全国重点城市“三拍”中，杭州以68.5%的地块封顶率遥遥领先，已经接近杭州第一批次73.7%封顶率，比排名第二的合肥高出31个百分点。杭州这次7%的平均溢价，也是仅次于合肥的8.38%，排名全国第二。

从拿地房企来看，杭州第三批集中供地以本轮央国企、本土老牌为主角。

浙报传媒地产研究院统计，此次报名房企主要分为两大类：第一类是以绿城、滨江、招商、华润、建发、中海、德信等杭州深耕房企为主，且报名集中度较高；第二类是一些老面孔的回归，联发、越秀、旭辉、钱江、赞成等房企重回杭州市场拿地。

在已经成功拍卖的地块中，杭腾未来社区最被关注。该地块由龙湖联合浙江交投以底价约88.24亿元摘竞得。

根据土地出让文件，该地块为住宅、商业商务用地，土地面积约18.1万平方米，建筑面积约59.13万平方米。文件规定，该地块内需配建18班幼儿园、地上计容建筑面积约3万平方米的服务式人才公寓、地上计容建筑面积不小于9.5万平方米且不大于10万平方米的集中式商业中心等。

该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于32100元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于35310元/平方米。

对于杭州第三批集中供地行情的逆转，拿地宝分析称最重要的一点在于本次出让地块的起价降低、限价提高，随之带来的利润率上涨，拿地房企的盈利会有一定保障。

对比今年的前两次集中出让，首批高自持成交地块基本处于极限盈亏平衡的边缘，二批次地块的利润率尽管有一定的上调，但整体利润率也不高。而本地出让地块若以底价成交、限价销售测算，大部分地块利润率均可达到10%以上。

同时，拿地门槛的降低也对房企回归有助推作用。此次出让地块取消了封顶后竞自持和竞配建，改为封顶后摇号决出竞得人。摇号代替自持和公租房配建竞配后，房企的成本和利润测算更为清晰可控；另一方面也便于项目的定位规划。

值得注意的是，虽然多数地块达到封顶，房企们该批次拿地也有利润可赚。

根据克而瑞数据，杭州第三批集中供地实际楼地价差近14000元/平米（34宗涉宅地，不含1宗人才专项用地），这是杭州今年实施集中供地以来，房企利润空间呈现上升趋势，此次更是达到2020年以来的新高。

从具体地块测算来看，封顶地块的盈利空间反而更高。

克而瑞统计称，封顶的24宗地块，实际平均楼地价差为14535元/平米，利润水平大幅提升叠加杭州高安全度的市场环境，成为房企拿地热情提升的主要原因。