上海“保租房”新规:三孩家庭可申请三居,租金年增幅不高于5%

来源：新京报

记者：徐倩编辑：武新

1月18日，上海出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，明确了保障性租赁住房的认定及申请门槛、配租规则、租赁价格、支付手段、租赁期限等细节。两项配套政策有效期为2022年1月至2023年12月，试行期两年。

据悉，今年，上海将大力推动保障性租赁住房落地，预计到今年年底，建设筹措保障性租赁住房24万套（间），完成“十四五”目标总量的一半以上。

集中配租优先保障无房家庭

1月18日，上海市房管局出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（简称《管理办法》），对保障性租赁住房（简称“保租房”）的申请条件、租赁价格做出详细规定。

《管理办法》强调，保租房住房配租强调公开、公平、公正。项目达到供应条件后，出租单位发布公告启动集中配租；集中配租期间应优先保障上海市无房对象。集中配租后的剩余房源，实行常态化配租，符合条件对象“先到先租，随到随租”。

保租房的可供应房源，将在“一网通办”门户网站和上海市住房租赁管理服务平台上进行统一发布。市民提交申请材料、出租单位审核资格和住房保障机构核查住房情况统一上平台办理、租赁合同网签备案统一上平台实施，提供“一站式”保租房租赁管理服务。

那么，什么样的人群能申请上海保租房呢？《管理办法》规定，保租房供应对象是在上海合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难面积标准，原则上按照家庭在上海市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示：“此次上海保租房面向‘企业+个人”出租，可以提升配租效率。此次办法明确保租房可以面向用人单位和个人配租，用人单位可根据需要为符合条件员工提供保租房，提升员工的住房福利，有利于用人单位吸引或保留人才，通过有效发挥用人单位的积极性，有效提高保租房的配租效率，还可减轻保租房运营管理压力。”

此外，当申请者所申请的项目全部或部分户型房源满租后，实行轮候配租，按户型建立轮候名册，并优先保障上海市无房对象。出租单位不得对符合条件的申请对象挑客拒租。

值得一提的是，《管理办法》的另一个亮点在于不同的家庭可以审批匹配的户型，尤其是二孩和三孩家庭。《管理办法》规定，三人以下家庭和单身人士可以入住二居室及以下户型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下户型。根据供需匹配情况，出租单位也可以将多居室户型拆套安排使用。

“明确保租房供应标准，改善多孩家庭的租房条件。此次办法明确了不同家庭规模的配租标准，多孩家庭可以申请大户型保租房，同时严格限制一个家庭或单身人士只能入住一套保租房，可以扩大保租房的保障对象范围，更大程度发挥保租房的保障功能。”黄卉分析称。

租金“打九折”，年增幅不高于5%

众所周知，租金是市场普遍关注的问题。那么，上海保租房在租金方面怎么设定呢？根据《管理办法》，保租房租赁价格采取“一房一价”，实际执行的租赁价格不得高于备案价格。面向社会供应的保租房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。

调价时，价格调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于5%。面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保租房，租赁价格可进一步降低，并相应建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。

上海中原资深分析师卢文曦表示：“租金在九折以下和涨幅不高于5%体现了上海保租房的保障性，随着保租房供应量的增大也可以对上海租房市场起到稳定的作用。”

从目前来看，国内租赁市场中，个人房源出租房屋在住房租赁市场上占比近九成，是目前市场房屋供给的最大来源。据克而瑞城市租赁系统显示，2021年，全国主要城市房租均呈现连续上涨趋势，平均涨幅接近7.57%，多地房租价格已经创下历年来新高。其中，上海个人租金在2021年的涨幅也超过15%。

在支付方式方面，《管理办法》规定，保租房租金可以按月或按季度收取，不得预收一个季度以上租金；租赁保证金（押金）不得超过一个月租金。保租房承租人可以按规定提取住房公积金支付租金。

在租赁期限方面，租赁合同期限原则上不短于1年（承租人有特殊要求除外），最长不超过3年，鼓励出租单位与承租人签订2年或3年期的租赁合同。租赁合同到期后，入住人员经重新审核仍符合准入条件的，可以续租；不再符合准入条件的，应当退出。

“保租房房源是有限的，那么如何提高利用率，怎么有序进出，这是政策核心点。上海的政策规定原则1年，最长不超过3年，实现了一个动态管理，符合条件续租，不符合条件退出，这一点也有创新突破，实现了快速的流转和效率，值得全国借鉴。”卢文曦表示。

业内：上海保租房两项新规或为全国提供借鉴