解码“一个龙湖”:开启物业赛道生态竞争模式

1月7日，物业圈迎来了2022年首个重磅消息——龙湖智创生活在港交所递表，成为年内首家赴港IPO物企，引发各界广泛关注和热议。与预料不同，龙湖拟拆分物业上市并非以“龙湖智慧服务”为主体，而是选择将“物管+商管”两大优势业务一同打包，以一个全新品牌“龙湖智创生活”赴港上市。

招股书数据显示，龙湖智创生活多项核心指标亮眼。在规模方面，截至12月28日，龙湖智创生活物业管理服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米，在管项目1512个。在商业运营方面，龙湖智创生活目前为60个购物中心提供商业运营服务，在管理面积580万平方米，合作品牌约5700个。在营收方面，截至9月30日，龙湖智创生活营业收入超77.7亿元，同比增长81.2%。截至同期，净利润11.3亿元，同比增长68.4%，净利率达到15%，处于业内顶尖水平。

20世纪世界最伟大的建筑师之一的密斯·凡·德罗，在被要求用一句话来描述他成功的原因时，他只说了五个字:“细节是魔鬼。”业内熟悉龙湖的人都清楚，“细节是魔鬼”也是龙湖成功的关键要素和最典型特色标签之一。“一个龙湖”和“智创生活”，这八个字背后蕴含着全新理念和战略布局，正所谓，不谋全局者不足以谋—域，知微见著，字越少、事越大。

一个龙湖：开启物业行业生态竞争新模式

“一个龙湖”是一个全新概念，也是在招股书中首次公开披露。“一个龙湖”生态系统，覆盖了龙湖地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售及房屋装修等各航道业务。在“一个龙湖”生态系统中，各式空间与服务之间不断激发联系。龙湖智创生活作为核心成员，成为“一个龙湖”体系内各航道协同发展的新着力点。与之前上市的其他物业公司不同，业界所熟悉的龙湖智创生活只是“一个龙湖”生态系统的一环。

透过现象看本质，“一个龙湖”的本质是龙湖29年来多业态核心竞争能力的二次聚合。第一次能力聚合发生于2009年，龙湖集团登陆港交所前，将“地产、商业、物业”三大板块服务能力进行聚合。13年后，在2022年初，龙湖形成了一个独立、更全面、极具差异化的全新闭环生态。两次间隔13年的能力聚合，展示了龙湖对于长期价值的坚守与把控，以及保持独立发展的主动战略构想与实践。

本次分拆后，龙湖集团将主要作为“空间”的输出者，继续营造不同的场景；而龙湖智创生活则担当各式生活服务的提供者，通过强大的智能科技创新能力驱动，使得一体化、全方位的服务突破物理界限，更好地向个人客户提供居住、消费、工作及其他生活服务，并为各类机构客户提供商业运营、不动产资产管理及其他衍生服务等，成为维系与促进龙湖集团不同空间、资产、产品、服务紧密相连的关键角色和纽带。

对于物业行业及同行而言，“一个龙湖”实质上开启了物业赛道的生态竞争新模式。

自2019年起，物业上市潮风起云涌，已累计有55家物企登陆资本市场。但目前物企竞争力及行业地位，仍围绕规模、营收、业务类别等传统指标进行评估。而传统的物业边界早已被打破，服务范围从居家社区到商业办公、产城、城市公共服务等不断扩张，资本追捧、不确定的疫情、跨界的竞争，增加了诸多不确定性。物业行业未来发展驱动力，已从传统的人力、服务和运营，转向科技、创新和价值服务。

很多时候，“时代抛弃你，连一声再见都不会说”。

“一个龙湖”生态系统将龙湖旗下多航道能力整合，在多业态链接、协同和效率几个维度，实现了全方位提升：一方面，把物业行业竞争从传统的规模、业绩等维度拉升到了全场景价值服务层面，开启了物业行业全新的生态竞争格局；另一方面，也契合了投资机构和市场对未来行业领军品牌的发展预期，客观上形成了对潜在竞争对手的降维打击。

纵观整个物业行业，除龙湖智创生活外，还未上市的物企巨头只有万物云，而万物云自两月前公布上市计划后便再无后续动作，龙湖智创生活已于7日顺利递表，恰好与物业新说在2021年1月所做的“关于龙湖物业何时分拆上市”调查问卷结果最高选项一致。后发而先至，龙湖智创生活获得了足够的市场关注和流量，快速建立了新的品牌认知，抢占了重要的先发势能。

智创生活：智能化加持打通全场景无界生活

招股书显示，龙湖智创生活“致力于为客户提供贯穿全生命周期，能够突破时间与空间边界限制的高品质服务。”可以用一个公式对这句话的内涵进行拆解：

智（中枢系统+必然趋势）+创（破界创新+多赛道领先）=无界生活（全场景+价值服务）。

智创生活不是龙湖旗下多项运营服务的简单堆叠，而是用智慧科技改变人和空间的关系，从根本上革新经营和管理的方式，提高资源利用效率和服务品质，改善客户使用空间和享受服务的体验。随着龙湖战略航道的逐步增加，纵横交错的业务关系和复杂度也随之递增，必须用数字化、自动化、智能化手段实现业务流的顺滑链接和高效协同。

自2014年起，龙湖智创生活开始智慧引擎的探索，通过数年的实践与完善，已构建了系统性的科技支撑体系，将“人-空间-服务”打通，形成端到端的服务闭环，为服务赋能。

招股书数据显示，2020年龙湖智创生活人均创收34.66万元，人均在管面积9300平方米，人均在管面积、人均创收，均为行业第一。截至2021年9月30日，龙湖智创生活净利率达到15%，处于行业顶尖水平，这是市场对于龙湖长期智能化投入的最佳回报。

传统物业是典型的劳动密集型产业，智能化升级已经成为行业共识和必然选择。2021年1月，住建部等十部委就联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智能管理服务水平。

作为业内著名的“多面手”，龙湖集团地产开发常年位居第一梯队、商业运营及新兴的长租公寓均位居业内三甲、住宅物业服务满意度连续12年超过90%，领跑行业；2020年，以单门店的日均客流计，龙湖智创生活在中国十大购物中心运营服务提供商中排名第二；以平均出租率计，在中国十大购物中心运营服务提供商中排名第三……

根据招股书内容，龙湖智创生活以龙湖六大战略航道当中最具竞争力的两大轻资产航道智慧服务及商业运营为主体，业务空间主要分为三大板块：居住社区物业管理服务、商业运营管理服务、产业办公及城市服务。有了智能化基因和长期投入的加持，龙湖智创生活让龙湖旗下各航道领先的业务能力和延展空间有了更多想象，已具备行业枭雄之资。

未来行业发展的大方向是从业主走向市民，从“服务社区”逐步走向“服务城市”。相对于万科万物云以平台公司吸纳“同盟军”，碧桂园服务倾向于收并购扩大版图的做法，龙湖智创生活更强调自身能力的深耕和高效协同，在居住空间服务基础上，逐渐向商业及城市空间服务渐进，“空间即服务”，这也体现了龙湖智创生活的战略自信和长期主义的发展观。

善待加码：港股再迎全能优等生

物业服务作为人们日常接触的服务，融入在衣食住行的点点滴滴，直接影响到人们的幸福感。龙湖智创生活秉承了龙湖“善待你一生”的品牌愿景，为客户提供贯穿全生命周期，能够突破时间与空间边界限制的高品质服务。

“善待”是龙湖的品牌基因，从善待“龙民（龙湖业主）”，逐步扩展到善待合作伙伴、投资人，善待城市。“赠人玫瑰，手有余香”的龙湖也收获了各界的认可、好口碑，成为了资本市场的优等生，市值的稳定高成长得到广泛认可。截至1月11日收盘，龙湖集团股价41.25港元，对应市值2506亿，位列港股地产板块首位。

此外，龙湖现金短债比高达5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），已连续5年位于绿档，展现了出色的风险把控和严格的财务自律能力。在“一个龙湖”生态系统下，这些业已获得了资本市场高度认可的成功经验和能力，极大概率将全盘赋能给龙湖智创生活。

招股书数据显示，截至2021年9月30日，龙湖智创生活营业收入77.7亿元，同比增长81.2%，净利润11.3亿元，同比增长68.4%。

2021年下半年遭遇地产市场波及，港股物业板块有所下滑，但PE均值仍保持在17.6倍。物业板块包括碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务等多家物企市值曾一度超出其对应地产股市值。以此推断，“人智合一”、开启物业生态竞争新模式的龙湖智创生活，在资本市场的表现值得期待，甚至有可能影响2022年港股上市物企的整体表现和市场信心。