“暖场”第一枪,首付最低两成!北京跟不跟?

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哈喽大家好，我是血拼哥！

楼市又放大招了！

这次直接降！首！付！

去年十月，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上就曾提到过：

要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

山东够实在，这话他真听进去了。

就在上周四，有媒体爆料，山东菏泽包括四大行在内的多家银行，宣布下调个人住房贷款比例，并根据购房者征信、收入等情况调整不同首付比例，其中，“首房首贷”购房者首付比例从之前的30%降至最低20%；首套房贷款利率从5.95%下调至5.6%。

不止菏泽，根据媒体爆料，近期尝试给楼市“松绑”的城市不在少数。

“豪爽派”直接降首付：

重庆、江西赣州，春节假期前后，当地不少银行已经将购买首套房的首付比例降至20%。

“含蓄派”暗自调整公积金贷款政策：

广西北海降低公积金贷款首付比例；

四川自贡调整公积金政策，“只认贷不认房”；

浙江宁波对缴纳公积金满两年且生二孩及以上的家庭，首房首用时将公积金上限从60万提高到80万；

福建福州下调二套纯公积金贷款首付比例至40%，且限价也有所松动。

那么问题来了，

降首付这件事为什么先在菏泽？

这套方法全国通用吗？

北京有没有降首付的可能？

降与不降的背后

01

为什么是菏泽？

大家都知道，一般来讲，楼市“松绑”背后无非这几个原因：

-住宅库存量太大

-去化表现不好

-土地财政依赖度过高

但实际上，有这三类问题的城市并不在少数，国内大多数三四线城市都是如此。

即使是北京，卖地的收入也占了财政收入的大头，除海淀外也多的是去化困难的楼盘。

那为啥是菏泽这个三四线小城率先降低了首付呢？

论经济实力，菏泽放全国并不扎眼，但在省内来说，发展势头还是挺猛的。

去年全市实现地区生产总值3977亿元，同比增长8.8%，增幅居山东全省第3位。

规上工业增加值、社会消费品零售总额、一般公共预算支出、全体居民人均收入、全体居民人均消费支出四项主要指标增幅位均居全省第1位。归根结底，还是人口外流。这也是国内多数三四线城市的“通病”。超过1千万的户籍人口，有大约150万左右常年在外打工，因此常住人口只有879万，这也导致菏泽的整体购买力有限，而且这种情况持续存在。如果不放宽政策，房子卖给谁？

图源：网络楼市，终究还是人口说了算。

既然降首付的底层逻辑清晰了，那再看北京就很容易理解，北京的刚需降首付空间不大。

那么北京就是“价值高地”吗？北京这样人口净流入的一线城市可以无脑入吗？

02

首先肯定北京是“价值”区域

刚刚国家统计局发布了1月北京及其他70个重点城市的新房二手房数据：在一众城市同比涨幅收窄的当下，北京新房二手房同比涨幅均在前五，足见在多年政策挤压下，北京的泡沫并不大。

03

北京也在分化

土拍市场，刚刚结束的土拍哥几个上周给大家同步了，戳这里考古吧，就不多说了。总体就是房企拿地都很克制！且分化严重，就是有的地众人抢，有的地无人理。

表现：

1、18宗土地，9宗底价成交，1宗流拍。且北京今年在土拍政策上再次优化、调整，不仅加大了“竞现房销售面积”地块宗数比例，还出台了一项“摇号+定高标”新规，但该新规并没有在竞拍现场触发！

2、18宗土地里，有5家以上房企争夺的地块只有4宗，分布在朝阳、昌平、亦庄。

在高总价、高风险和现金流压力下，地主家也没有余粮了。

二手房市场，楼市分化更明显。

东西海绝对的价格价值高地，朝阳丰台良莠不齐，昌平顺义迎头赶上，石景山波澜不惊……分化下的北京，哪里是刚需的落脚地？

中原数据

04

分化的北京，如何选择上车机会？

北京再分化，未来哪里一定涨这种话题哥们是不在行的，但是刚需如何置业的答案确不难找，简单一句话就是跟着规划找！

上周，市规划自然资源委《北京市国土空间近期规划（2021年—2025年）》正式获批，对北京未来5年的样子做了“预告”。

其中，近期规划明确，未来五年，北京常住人口控制在2300万以内，城乡建设用地规模控制在2790平方公里左右。

这代表什么呢？

总结看，就是人口、产业、教育医疗配套向外疏解！

那么最直接明了的就是人往哪走，产业往哪疏解，配套全不全！

第一，“严守人口规模上线，引导人口布局优化，促进人口合理有序流动”

分开理解，未来5年，北京常住人口控制在2300万，而2020年统计是2189万，也就是还有111万人口的增量，平均每年是22.2万。这个增速较过去10年是减缓的，而这些新增人口又要增到哪呢？

直白一点说，就是要把“城区人口”引导到“近郊新城”，实现城市内部人口在各区的“有序流动”。第二，“坚定不移疏解非首都功能，持续优化城市空间布局”。未来五年将是“非首都功能”大规模疏解落地的五年，那么啥是“非首都功能”？

其实在2015年的时候，国家发改委就曾经粗略提及“非首都功能”主要包括以下几类“一批”：一批制造业、一批城区批发市场、一批行政事业单位，一批教育功能、一批医疗卫生功能、此外，最近国企总部外迁的消息后，似乎还有一批国企央企总部。

需要注意的是，前三个“一批”已经基本完成，接下来就是教育医疗向外疏解，这将更大程度影响民生。

那么，哪些地区的居民将更强烈的感受到生活的变化？

第三，“大力承接城区功能疏解，打造首都发展新增长极”，

规划中提到，向未来科学城、北京经济技术开发区、中关村国家自主创新示范区、两大机场临空经济区、两个高教园区等转移非首都功能产业；向平原新城精准转移教育、医疗、养老等优质公共服务资源，缩小与中心城区在综合服务水平上的差距。强化主副结合、内外联动、南北均衡、山区与平原地区互补发展。

以上提到的，包括老生常谈的“三城一区”“亦庄经济开发区和顺义创新产业集群示范区”“两大机场临空经济区”和“北京自贸区”。

这些外围地区将大力承接城区功能的外溢和人口外溢，打造成为首都经济的“新增长极”，如图所示。

最后，近期规划中还提到了着力解决住房、交通、环境、教育、养老、医疗等问题，不断提高民生保障和公共服务水平。

总的看，疏解不是撵人，是为要解决大城市病，让更多居民实现职住平衡，实现在家门口接受教育、在家附近就医，试问，如果实现了，对咱刚需，这不就是咱要找的房子吗？

至于北京买哪都涨，早就不靠谱了。