民营房企发债融资的信号意义

原标题：民营房企发债融资的信号意义

开年后，随着央企、国企纷纷拿下并购贷款，民营房企的融资也出现了改善迹象。

美的置业已于2月25日完成了一笔15亿境内债发行。这是今年首单真正的民营房企发债融资，同时也表明，房地产债的发行人主体已从去年底的头部民企进一步扩散到中型民企了。

市场预计，接下来会有更多的民企加入其中，从房地产政策和融资环境的边际宽松中获益，这也有利于行业信心的进一步恢复。

不过，地产缩表出清的趋势仍未改变，房企融资端只是边际宽松，满足正常融资需求。

房地产靠融资加杠杆的时代已经过去；对经营能力、现金流的强化，才是接下来房企的新追求。

首单背后

美的置业打响了今年内房股民企发债的“发令枪”。

美的置业在3月1日公告，“22美的置业MTN001”于2月25日完成发行，实际发行金额15亿元，利率4.5%。这笔票据募集的资金将全部用于美的置业33个项目建设。

同日，碧桂园也公告称，全资附属公司碧桂园地产在中国发行本金总额为人民币50亿元的中期票据已获准注册。待后续完成发行。

华尔街见闻则了解到，本次为碧桂园地产首次于交易商协会注册中期票据。碧桂园本次中票募集资金用途可用于公司项目建设。

这让美的置业成为发行今年首家内房股民企有些意外。在境内债发行上，截至今年2月底，也只有万科、金地等民企成功发行了票据。内房股方面，更是只有龙湖等极少数大型民企在去年底成功发债。

与前述的传统“优等生”相比，美的置业是踩着“一条红线”发债的。融资说明书显示，截至去年9月底，美的置业扣除预收账款后的资产负债率是74.7%，净负债率是79.3%，现金短债比为1.15。

为了让机构们能够进一步放心，保障债券成功发行。美的置业在融资说明书中除了对常规的地产红线的许诺，还承诺资金不会被用于“地王”相关项目、三四线地产项目建设、保障性住房和棚改项目等等。这都是一些风险程度较高，投入资金收回难度高的方向。

相比美元债，境内债发行对于企业主体的要求更高，提交的资料有需要符合相应的规范才能够获得许可。

在去年11月中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会之后，除了招商、保利等央企的境内发债渠道畅通外，仅有碧桂园、龙湖等少数民企拿到了境内债发行的“入场券”。

美的置业此次发债成功向外界传递出了个信号：监管机构对发行人要求有所松动。发债主体队伍的扩大，意味着当下房企融资环境日渐改善。

经历了2022年融资环境的前松后紧，房企的融资环境确实在回暖。克而瑞数据显示，截至今年1月底，100典型房企发债475亿元，环比上升50.3%，较2021年4季度的月均水平上涨90.2%。

较往年1月份超千亿规模相比，同比下降幅度较大，但环比数据的持续改善意味着房企在融资环境上已有了变化。

不过克而瑞研究也指出，截至2月18日，100家典型房企发债约为150亿元左右，房企当前的发债情况仍显“克制”。

同时，有市场观察人士指出，近3、4个月发行的债券里，已有部分房企发债用途突破了借新还旧的限制，既有偿还银行贷款等有息负债、补充流动资金，也有像美的置业这样投向具体项目。这均有助于房企融资边际改善。

融资分化

在美的置业、碧桂园之后，内房股民企境内债发行的名单还会继续增加。政策的暖风会吹向更多的房企，不过仍然会是有所倾斜。

今年春节后，开发商公司债发行似乎有所“放闸”。仅2月14日、15日就有20余家地产开发类企业的融资计划在上交所被受理或已反馈。

同策研究院资深分析师肖云祥认为，这些企业主体大多为地方国企，或者相对稳健的大型民营开发企业。中小型的民营房企，特别是债务风险较高的房企，融资压力并没有降低。

这与去年11月以来信用债发行重启节奏相似。先是以国企、央企为主，等到12月，龙湖、龙光等民企才开启了再融资。

此次美的置业成功发债虽说打破了这个僵局，但其实并未摆脱“优质房企”的范畴。

美的置业以及此前发债成功的滨江、金地等等，在联合资信的评级里都是AAA级，而目前国内能够达到这一评级的房企很有限。除了表现优秀的央企、国企，民企的数量很少。

接下来房企融资是否会进一步放宽提速，主要的观察点就是对主体信用评级、民企是否会进一步放宽。

有券商地产分析师认为，从过往看，房企融资的放宽基本与政策回暖是同步的。正是有了政策放松，推动行业基本面改善，两相搭配后，房企融资才会得到全面的改善。

而在当下，越来越多的城市的政策出现了松动迹象，包括并购贷、保障性租赁住房等的金融支持，以及预售资金监管新规的发布，都体现出监管部门对于维护维护房地产行业健康发展的态度。

部分房企的正常融资需求也得以满足，只不过像过去一样人人受益的场景不会出现了。

前述分析师也表示，当下房企融资政策已经见底，从贷款、开发贷和地产债券融资等都有所支持。不过总体的融资改善还是不是特别显著，当下房企面临着的是流动性和负债的问题。

易居企业集团CEO丁祖昱也表示，现在任何一家房企都不应该对自己的融资能力过于乐观，只有实打实的销售回款以及处理手上的优质资产获得资金的回笼，才是度过目前行业“严冬”的最好方式。

来源：华尔街见闻