地产行业,春天迟到

原标题：地产行业，春天迟到

（文/张志峰编辑/马媛媛）中国房地产行业经历30多年发展，似乎“壮年”已过。

曾经为了追求极致的扩张速度，杠杆加得有多高，而今在宏观调控背景下，摔得就有多惨。

2021年下半年头部房企恒大暴雷，标志着全国房地产开发行业正式进入寒冬。

2022年以来，随着天气转暖，关于“政策纠偏”“房地产仍是支柱产业”“鼓励发行并购债”等一系列政策“暖风”不绝于耳。

与之相对的则是，尽管民营房企各显神通，“卖子”“打折”“降薪”“裁员”使尽浑身解数努力维持现金流，却依旧不断有新的规模房企加入暴雷行列，行业危机远未解除。

一个最为明显的特征就是，今年的年报季，包括融创、新力、融信、恒大、合生创展、佳兆业等在内的十余家房企均因更换审计师而推迟了年报披露时间，这在整个行业尚属首次。

有行业分析师向观察者网表示，今年政策暖风频吹，行业未来步入健康发展轨道是大势所趋，这点毋庸置疑。不过，从政策面传递到市场端，需一定的时间。当下预售资金监管仍然从严，项目回款出现问题就要抽调资金解决，因此房企面临的经营现金流压力依然很大。

暴雷压力下，多房企寻求展期

据观察者网不完全统计，自2020年以来，仅明确构成实质性违约，也就是俗称“爆雷”的千亿级规模上市房企就有9家，包括恒大、正荣、佳兆业、禹洲、阳光城、奥园、富力、新力、蓝光等，总负债预计超过4万亿。

其中，有的自觉回天乏力，无奈选择躺平。

而更多尚未暴雷的民营房企日子同样并不好过，即便头部房企也不能幸免。如“节衣缩食”的万科、频繁出售旗下优质资产的世茂，以及近日刚刚爆出寻求债务展期的融创。

3月25日，融创房地产集团有限公司在上交所公告称，拟推进两笔公开市场产品的展期及延期支付工作。

这两笔债券，包括债券余额40亿元的“20融创01”，当期利率4.78%，将于2022年4月1日兑付回售资金及利息；以及债券余额20亿元的“21融创03”，当期利率7.00%，将于2022年4月2日进行付息。

融创表示，截至目前，公司面临阶段性的资金压力，预计无法于上述债券兑付日、付息日前筹措到足额资金，拟于近期与债券持有人就上述债券的展期及延期支付事宜进行沟通。

值得一提的是，作为增信措施，此次融创寻求展期计划提供董事会主席孙宏斌的无限连带责任保证担保。

要知道，实控人亲自下场、押上自己的全部身价作保，在整个地产圈尚属首例，即便富有如许家印，也只是变卖了自己部分豪宅、私人飞机等资产为公司补充现金流。

同时，融创也在公告中披露，在过去的半年时间内，为了避免实质性债务违约，融创可谓拼尽全力自救，包括坚决处置资产约 257.2 亿元、大力促进销售回款、两次股权融资回流资金约为 15.32 亿美元、实控人孙宏斌提供无息资金约为 4.64 亿美元等，合计回血人民币约397亿元。

不单融创，事实上几乎所有出险房企在自救无门时都会首先想到寻求展期。

有机构统计，从去年至今，陆续推动债务展期的规模房企数量已达到20余家，但并非所有房企都能成功过取得债权人的同意，其中不乏被迫宣告违约者。

而融创作为如今房地产行业的“三巨头”之一，此次40亿债券能否顺利展期自然格外引人关注，这或许也是孙宏斌敢于以无限连带责任保证担保的原因。

需要指出的是，投资者的耐心终究有限，展期并不是万能的。

知名地产分析师严跃进向观察者网指出，若债务展期成功后再出现违约，房企需再次寻求展期以获得喘息时间，通过与债权人就二次展期事宜进行商讨。若再次寻求展期无果，企业将面临债务实质性违约带来了一系列连锁反应。

严跃进指出，在这种情况下，尽快盘点资产做好资产出售计划，回笼资金偿还债务是第一要务。其次，准备好迎接市场回暖，以期使生产经营活动回归正轨，才能从根本上解决问题。

政策暖风下，下半年行业将好转？

今年初，央行表态“房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态”。2月份，全国性的商品房预售资金监督管理办法出台，并发往各省细化。3月2日，银保监会主席郭树清称“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”。3月16日，国务院金融稳定发展委员会专题会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案。

特别是并购贷的融资推进工作，为冰封的楼市打上了一针强心剂。

2021年底以来，在政策的支持下，并购方面不断传来利好，先有并购贷款不计入三道红线的消息释放，再有银行发行并购债筹集资金，且与国央企签订并购协议，支持国央企收并购项目，部分民营企业也被纳入到并购融资合作伙伴。

在政策的发力下，银行和AMC等金融机构通过发行并购债募集并购资金，房企则发行并购债券或与银行签订并购协议。

不过，房企发行并购类债券门槛较高，仅招商蛇口、建发房产等国央企通过发行并购债获取并购资金，且已发行的债券中仅有少部分用于并购事项，规模相对有限。

更主流的方式是通过与银行合作，由银行授予并购额度进行相关项目的并购，目前除了华润置地、五矿地产等国央企外，银行的合作对象也扩大至民企，碧桂园、美的置业和旭辉集团都获得了银行并购融资额度的授信。

截至2022年3月中旬，房企获得来自银行的并购融资授信额度已达920亿元，并购融资的闸口正在逐步打开。

不过，在亿翰智库看来，依靠并购融资带来的水解救房企资金的渴，短期内效果难以显现。一方面，监管对于并购资金的使用限制仍然较为严格，尽管银行与房企签订了并购协议，但资金的投放仍要视项目和具体情况而定；另一方面，更关键的是，阻碍并购的核心因素并非资金问题，而是买方与卖方之间的分歧。

如越秀在2021业绩会上就坦言，企业并不缺钱，考虑更多的是出险房企手中项目是否合适。

换句话说，相较于招拍挂市场而言，手握资金的房企对于收并购出险房企项目的接受度较低。

因此，业内普遍认为，无论寻求展期，还是卖子度日，都只是权宜之计。房地产行业要想真正脱困，还是要等待市场回暖。

对此，多家房企在近日的业绩发布会上均表示，各方面的政策意图已经十分明确，预计地产行业将在2022年下半年迎来转机。

亿翰方面认为，政策对地产行业的调控从来不是要致房企于死地，而是要降低地产行业的风险，实现良性循环，实现居者有其屋的最终目标，因此在实现合理管控后，行业会慢慢步入正轨，实现更健康的、更长远的发展。