“3·26新政”五周年:商办市场降温,“商改租”或成新出路

来源：新京报

记者：张晓兰 编辑：杨娟娟

2017年3月26日，北京对商业、办公类项目进行限购、限售、停贷，从而在需求侧切断了针对此类改造住宅的炒房通道。“3·26新政”出台后，北京商住公寓成交迅速冰冻。时至今日，经过5年的政策消化，北京商办市场仍未走出低谷，无论成交价格还是成交量，都无法与政策出台之前相比。

业内人士认为，在目前商办限购限贷、国家鼓励发展租赁的背景下，盘活市场存量，进行“商改租”，不失为一个可行的方式，商办市场或将迎来别样的“春天”。

“3·26新政”的核心是对商业、办公类项目进行限购、限售、停贷。图片来源/IC photo

故事：

签约前夕新政出台，买家因无商办购买资格而退房

2013年夏天，由于不够五年连续社保，无法购买纯住宅，小瑞（化名）在朝阳区北苑附近购置了一套不限购的商住新房项目，57平方米总价160万元左右，产权证上署的是他母亲的名字。2014年，小瑞拿到了房本，将房子通过中介出租。

2017年春节刚过，北京再次盛传“商办类住房将全面限购”。此时，小瑞的社保已满五年，眼看着小孩也快到入学年龄了，小瑞萌发了卖掉商住房、重新置换住宅的打算。春节后，小瑞就通过中介机构将房源挂出，陆续洽谈了不少购房者。在“3·26新政”出台前的3月20日，小瑞刚跟购房者洽谈完毕，准备将房子以260万元的价格出售，购房者支付了40万元定金，就等着3月27日小瑞的母亲从外地坐飞机来京签约。

然而，从当年3月17日开始，北京楼市政策持续加码，密度和力度大大超出了小瑞的预期。粗略算下来，从3月17日到27日这十天里，北京一共出台了九项调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查，断绝了所有炒房的可能。

小瑞当时的打算是，他名下没有房贷记录，将商住房卖了换住宅，按首套房35%的标准，首付260万元，就能重新买下总价700万元的住宅。在“3·26新政”出台当天，他还在网上浏览房源信息。

没想到的是，小瑞等来的却是“商住限购”的消息。2017年3月26日，北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，强调商业、办公类项目不得擅自改变为居住等用途；开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织；已销售的商办类项目可出售给个人，但须满足名下在京无住房和商办类房产记录，以及连续五年缴纳社保或个税；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

面对突如其来的商住限购，小瑞很无奈，但他也理解政策变动带来的不可控因素，因此，当买房人因不具备购房资格而想退房时，他也就答应了。随后几年，小瑞只能将这套房租出去。直到2021年6月，他才将这套商办房以145万元的价格出售，相比他入手时的160万元左右，亏损了近20万元。

走势：

新政影响下商办市场显著降温，近年成交有所回升

“3·26新政”出台5年来，对于新建和二手的商办类市场都产生了明显的政策效应，具体来看影响又有所不同。

其中，在新建商办类市场方面，开发商拿商办类土地开发的积极性有所受挫。来自中原地产统计显示，2016年，商服用地溢价率达35.37%，2017年跌至14.83%，环比下跌20.54个百分点；而近三年商服用地溢价率更是不到1%。

从细分产品类型看，限购之后，商办公寓等小面积产品市场瞬间冷却，供销两端陡然下滑；而对于500平方米以上的商办大面积产品来说，限购政策对其影响力较小，近五年供应也持续上涨。从供应端面积段的占比情况来看，来自中原地产统计显示，自2017年起，500平方米以上大面积商办产品的占比明显上涨，2021年已达五成以上，成为市场供应主力；但在成交端，仍以100平方米以下小面积产品为主，500平方米以上大宗成交占比仅小幅上涨。

在成交量方面，来自诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2017年，北京新建商办房全年成交57252套，2018年出现下滑态势，全年成交41112套，之后自2019年起成交规模连续3年回升，在2021年成交77289套。对此，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析称，新建商办产品在政策出台后，虽然短期内造成一定的回落影响，但恢复速度较快，随着服务业逐渐扩大、2020年北京自贸区政策逐步推进等，互联网科技等企业逐渐增多，市场需求也随之增多，在一定程度上带动北京商办市场整体向暖。

实际上，“3·26”新政提出的商办限购限贷政策，对于打击投资投机、抑制房价泡沫起到了至关重要的作用。新政实施不仅对新建商办类市场打击明显，亦波及到二手商办类市场。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2017年，北京二手商办房全年成交19715套；之后的2018、2019、2020年这三年，年度成交量均处在16000套档位；2021年稍有回升，全年共计成交20217套。“二手商办主要受现有房源、购置者心态等因素影响，在政策出台后成交量出现短期下滑，随后一直呈现平稳运行态势，也再没有出现大涨情形。”关荣雪分析。

位于朝阳区的中弘北京像素可谓是北京商办房的典型代表之一。中原地产统计显示，2016年，该小区量价达市场峰值，2017年新政出台后成交量呈断崖式下降，2018年至今，参考均价保持在3万元/平方米左右低位徘徊。

建议：

将商办类产品进行“商改租”，盘活市场存量

北京中原研究部回顾，在2017年“3·26新政”出台前，相关政策对商办房的面积大小、买家是否为企业等并无限制，且不限购、不限贷，这吸引了大量置业者涌入商办市场。2016年商办市场迎来“高光时刻”，成交量近7万套。随着“3·26新政”的出台， 2017年商办市场整体成交量下跌明显，后续市场成交亦持续低位徘徊。

那么，商办市场接下来应该怎么走？北京中原研究中心分析，在政策不放松的前提下，商办市场难见起色，不过，在目前商办限购限贷、国家鼓励发展租赁的背景下，盘活市场存量，进行“商改租”，不失为一个可行的方式，商办市场或将迎来别样的“春天”。

事实上，北京“商改租”已有政策支持。今年3月18日，北京市人民政府办公厅发布《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》的通知，其中提出，鼓励利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则等前提下，经区政府同意，可将其改建为宿舍型（含公寓型）保障性租赁住房。

一些业内人士也同样看好“商改租”。58安居客房产研究院分院院长张波表示，“3·26新政”出台后，北京商住公寓市场成交下滑明显，后续市场成交量虽有所反弹，但无论成交价格还是成交量，都无法与此前相比。展望未来，可鼓励大量商办房转为居住型租赁房，尤其可以考虑转为保障性租赁房，以解决新市民的租住问题。