商品房待售增幅创新高,三四线城市为何成库存去化“重灾区‘?

来源：每日经济新闻

每经记者陈利每经编辑魏文艺

楼市下行趋势还在持续。

国家统计局数据显示，截至今年2月末，全国商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米，创历史新高。其中，由于居民购房热情明显消退，观望情绪持续加剧，住宅待售面积增加5552万平方米，环比激增24%。

另据CRIC监测数据显示，2月百城商品住宅库存量达到了60874万平方米，同比增长5%。特别是三四线城市在狭义库存（指已竣工的待售现房）、去化周期同比涨幅均属不同能级城市之首，显著超百城平均值。与此同时，百城广义库存（指现房库存和期房库存之和）一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险依旧较大。

在业内人士看来，库存压力和风险若不解除，房企销售资金的回款速度会进一步放缓，现金流压力也将加大。同时，面对楼市超预期降温，购房者观望情绪日益加重，在没有较大利好带动的情况下，三四线城市市场大概率仍将回调。

来源：国家统计局

楼市供求矛盾加剧

今年1-2月，房地产市场呈现“供大于求”的态势，导致这一结果的主要原因在于市场成交颇为低迷。目前，房地产市场已出现连续8个月交易环比下跌的现象。在此压力下，供求矛盾进一步加剧，而库存压力将导致企业债务压力进一步放大。

据CRIC监测数据，2022年2月百城商品住宅狭义库存量达到了60874万平方米，环比微降1%，同比增长5%。

具体来看，一线城市中仅上海一城的狭义库存保持同环比齐降，虽然供应显著缩量，但居民购房热情不减，新开盘项目平均去化率高位保持在80%附近，售价10万元/平方米以上的高端盘仍一房难求，上海院子、招商云玺、苏河望等开盘当天即售罄。

北京供求疲软，整体狭义库存与上月基本持平，同比小幅微降3%。广州和深圳楼市延续低迷，不过得益于供应显著缩量，狭义库存环比均呈现回落态势，不过同比延续上扬，潜在库存风险值得警惕。

二线城市中，多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在5%以内，而北部和内陆城市诸如青岛、沈阳、武汉2月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量前三位。

2022年2月末商品住宅库存量TOP20城市（单位：万平方米）来源：克而瑞

三四线城市因供应缩量，狭义库存环比小幅回落，不同城市跌多涨少，但跌幅基本都在5%以内，不同城市间分化持续加剧。

不过，从广义库存来看，截至2022年2月末延续高位波动态势，达384796万平方米，环比微增0.2%，同比上涨3%。

不同能级城市的广义库存环比变动不大，涨跌幅均在1%以内，整体延续高位持稳，同比皆增。其中一线城市大增8%，涨幅居不同能级城市之首，主要源于去年基数较低影响；二三线涨幅在1%-5%，库存风险相对可控。

百城2019年8月以来商品住宅广义库存量变动情况（万平方米）来源：克而瑞

究其原因，克尔瑞分析认为，一方面市场下行大背景下，部分房企“躺平”，购房者“观望”，供需疲软；另一方面，受多地新冠疫情影响，使得前期成交大热的核心一二线城市，诸如上海、杭州等，购房需求延期释放。

三四线城市库存高企

值得关注的是，三四线城市当前的库存积压问题尤为突出。据中指研究院数据显示，2021年上半年各线代表城市成交活跃，但是从当年下半年开始至今市场降温明显，各线代表城市新建商品住宅成交面积均下降。

其中，今年2月三线代表城市新房成交面积环比下降16.4%，惠州降幅较大，为41.3%；韶关降幅居次位，为25.9%。同比来看，三线城市降幅近五成，降幅最大。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，由于缺乏如一二线城市那样的吸引力，又没有足够充裕的外来购房需求做支撑，三四线城市近年来的销售数据整体偏弱。

销售受阻带来库存的积压。中指报告显示，截至2021年11月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3052万平方米、2.66亿平方米、2.25亿平方米，环比增速分别为3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分别为-2.9%、-0.9%和6.7%。与此同时，在100个城市中，一、二、三四线的新建商品住宅库存去化周期分别为10.2、11.9和13.8个月。三四线城市的这一数据明显大于一二线城市。

而到了今年2月，这一数值进一步扩大。国家统计局公布数据显示，截至2月末，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米，创历史新高。

2022年2月末商品住宅广义库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）来源：克而瑞

另据克尔瑞数据显示，目前百城库存消化周期已持续增至19.5个月，不同能级城市皆保持上扬，一线城市增至12.96个月，二线增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上，目前库存风险基本可控。三四线去化周期已达23.25个月，迫近疫情期高位（25.18个月），显著高于百城平均值，同比增幅涨83%，居不同能级之首，去化风险浮出水面。

统计显示，在去化周期较长的10个城市中，有8个城市是三四线城市，包括防城港、连江、河源、梅州、福清、惠州、铜陵和北海，其去化周期均超过30个月。

2022年2月末商品住宅库存量去化周期TOP20城市情况（单位：月）来源：克而瑞

对此，严跃进认为，“库存风险对于房企的经营目标完成和债务风险的化解，都会形成障碍。对于上述城市来说，主动创造更好的去库存环境更为重要。库存压力和风险若不解除，房企销售资金的回款速度会进一步放缓，现金流压力也将加大。”

事实上，从近期三四线城市的表现看，出现了一些积极去库存、刺激购房需求的新政策，包括防城港、北海将首付比例从25%降至20%，河南新乡落实契税补贴20%政策，荆门对大学生在中心城区购房给予一次性购房补贴，保定取消被动式超低能耗建筑商品房限购政策等。

克而瑞方面则指出，狭义整体库存或将延续高位持稳，供需延续疲软是大概率事件。虽然多地陆续出台了降首付、降房贷利率等多重利好政策“托市”，但整体行业信心已大不如前。

市场企稳尚需时日

不过需要注意的是，进入3月份以来，各地房地产市场回暖迹象增多。

中指院日前发布的数据显示，3月以来代表性城市房地产市场成交量总体上升。其中，一、二线城市环比升幅较为明显，但受去年高基数影响，同比降幅进一步扩大。

具体来看，3月1日-27日，四个一线城市新房成交总量较2月上涨12.0%。其中，北京升幅显著，达80.4%；广州升幅34.0%，位居第二；二线代表城市方面，3月以来成交总量环比上涨32.3%，同比下降47.4%，其中苏州升幅显著，为67.4%；福州次之，升幅为53.4%；三线代表城市成交总量环比下降10.4%，同比下降75.5%。