百强房企:去年销售额增3.9%,市场份额微降至49.9%

原标题：百强房企：去年销售额增3.9%，市场份额微降至49.9%

中国房地产行业进入调整通道，过去“高周转、短平快”的发展模式亟须转变。诚如万科董事会主席郁亮所言，“凡是沿着过去这种模式走下去的，可能都会退。”

在此新形势下，《2022中国房地产百强企业研究报告》于3月31日发布。该项研究由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，已经持续了19年。

研究显示，2021年百强房企销售额同比增长3.9%，市场份额微降至49.9%。百强企业营收与净利润保持增长态势，盈利能力却持续下行。在“共同富裕”与“双循环”战略发展格局下，商业地产业务或将成为部分房企业务发展的“第二增长曲线”。

百强房企市场份额微降至49.9%

2021年百强企业精准把握市场需求释放节奏，上半年前置销售节点加速推盘，下半年加大促销力度和销售渠道合作，加速回款，销售总额、销售面积分别达90802亿元、56943万平方米，同比增长3.9%和1.6%。

随着房地产行业进入加速出清、优胜劣汰的阶段，百强企业的市场份额小幅下滑。2021年，百强企业市场份额为49.9%，较上年下降0.4个百分点。其中，综合实力TOP10企业销售额市场份额为22.5%，较上年下降0.4个百分点。

百强企业继续深耕重点城市，二线城市仍是主要销售来源。从50家百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市受新房供应规模加大，在旺盛需求的带动下市场成交规模增长，销售额占比小幅上升0.2个百分点至18.8%；二线城市占比为58.2%，仍是主要销售来源；三、四线城市销售额占比23.0%。

布局更加聚焦重点城市

2021年住宅用地供应明显缩量，叠加政策调控和融资监管显效，全年百强企业投资规模明显缩量，长三角、粤港澳成为新增土储的主要区域。

具体来看，50家代表企业的新增土储权益面积中六成位于一、二线城市，其中一线城市占比7.1%，二线城市占比53.4%，一线、二线城市占比分别同比增长2.4、6.6个百分点。从城市群占比来看，50家百强代表企业五大城市群新增土储权益面积合计占比为65.3%，较上年提升8.6个百分点。

“增收不增利”现象持续

报告指出，地价高企和房地产去金融化限制了房企盈利空间，行业长期处于低利润时代。房企需逐步改变经营模式，以适度杠杆、适量存货、高效运营维持业务高弹性，以适应极速分化的市场。

2021年百强企业营业收入均值达498.6亿元，净利润均值达56.2亿元，分别同比增长19.3%、0.4%，增速较上年增加1.6、减少1.5个百分点。由于营业成本上涨，百强企业净利润均值增速不及营业收入均值增速，“增收不增利”现象持续。

2021年百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为9.8%、8.1%，盈利能力继续下降。受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降2.2、1.8个百分点。

百强企业负债水平稳中有降

债务结构进一步优化。“三道红线”提出后百强企业积极应对，通过提前偿还债务、调整债务结构等方式缩减债务规模，均值已经基本合规。百强企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率的均值分别为69.5%、77.1%，较上年分别下降0.6、3.6个百分点；现金短债比为1.6，较上年上升0.1，整体稳中向好。

当前房地产市场仍在低位运行，企业销售回款压力不减，叠加融资端面临一定限制，企业债务压力进一步加大。面对2022年偿债高峰期，百强企业在加大营销回款力度的同时，应紧抓政策窗口期，积极拓展新的融资渠道，通过并购融资、绿色债券、ABS等方式补充资金。

房企探索“第二增长曲线”

值得关注的是，经过多年发展，我国房地产行业逐渐由增量开发进入存量运营时代，告别过去粗放式增长方式，精细化运营将成为行业主旋律，尤其是依赖于“运营能力”的商业地产行业，机会与挑战并存。3月31日，2022中国商业地产百强企业研究成果同日发布。

从规模表现看，2021年商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为464.6万平方米，同比增长13.7%。百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为28.7亿元，在上年低基数下，同比增长20.2%，两年平均增长12.1%。

从成长性看，2021年全国300城商办用地推出规划建筑面积为2.61亿平方米，同比下降15.9%，成交面积为2.15亿平方米，同比下降18.2%。在需求趋弱以及资金压力增加等因素影响下，商业地产企业投资布局更趋谨慎。

从经营质量看，商业地产百强代表企业以“用户体验”为核心，通过专属IP打造等方式提升消费者黏性。2021年办公租赁需求有所恢复，但部分城市空置率仍高，运营企业不断加快完善服务体系，提升租户稳定性。

展望2022年，消费需求旺盛的核心一、二线及城市群强三线城市商业地产机会仍存；头部企业继续分拆商管业务独立上市，运营能力价值将兑现；在“共同富裕”与“双循环”战略发展格局下，商业地产业务将成为部分房企业务发展的“第二增长曲线”。

南都记者 王艳玲

来源：南方都市报