房产业的大破到大立

2022年以来，全国超60个城市放松房地产调控政策，维稳政策发布超百次；近期国家六部委更是集体发声，从顶层传达化解房地产行业风险，提振行业信心的精神。

受此影响，地产股“满血复活”，开始领涨A、H股。

无论从产业链占GDP比重，还是住房在人们生活中的地位，房地产仍是我国经济的重要支柱。不过，经历了一轮调控后，中国房地产不会再回归到曾经的野蛮生长期。高杠杆不但不会再出奇迹，反而可能会倍增风险；低水准的产品和服务更提振不了当前疲弱的需求。

“房住不炒”被一再重申，出台的政策也是支持刚需买房，或置换需求。

行业发展的底层逻辑变了。随着新房增量市场变小，每家房企都要学会在存量市场中找机会。但从跑马圈地粗放式增长到精耕细作专业化运营，不是谁都能迈过这槛，未来必然是K型分化，尾部出清，强者恒强。

如今地产行业正值集体转型和补课时期，谁走得更快更好，谁就更可能顺利晋级。

公开资料显示，2000年我国M2规模为13.5万亿，2021年12月我国M2规模为243.1万亿，增长了18倍。与此同时，全国商品房销售额则从2000年的0.39万亿元增至2021年的18.7万亿元，足足增长了48倍。通过上述数据也不难发现，房地产市场规模占整体经济比重越来越高。由此可见，早期的房地产发展的确一定程度上助推了经济上行。

但与此同时，我国房价也出现了迅速上涨。根据国家统计局公布的数据显示，过去20年我国整体房价上涨了530%，值得注意的是，这仅仅是“平均值”，由此可见对于当前热点城市来说，整体房价涨幅可能达到了十几倍甚至几十倍。央行公布数据显示，当前城镇家庭由实体资产构成为主，而房产则是实体资产的主要构成。也正因如此，以“房改专家”孟晓苏为代表的部分专家才会认为：房价越高，对于老百姓来说意味着拥有越多的财富。

但问题在于，我们真的从不断上涨的过程中富裕起来了吗？答案显然是否定的。不知道大家注意到没有，现在生活中往往有这样一类特殊群体，他们住着一两百万元的房子，开着十几万元的车子，但却只拿着几千元的工资，其中大部分还要用于还各种贷款，卡里的余额常年不超过四位数。而这类群体则是数以万亿“房奴”的真实写照。央行公布数据显示，2022年1月我国居民贷款余额为71.95万亿元，七成家庭背负着巨额的负债压力，城镇家庭数量为3.46亿个，平均下来每个家庭欠银行约20.79万元

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021年12月6日，政治局会议公告，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

何为“良性循环”？“良性循环”是出于金融防风险的需要，在‘房住不炒’，稳地价、稳房价、稳预期和共同富裕的政策指引下，市场需求回归理性。

对于有出清压力的房企，就把资产低价抛售给优质房企（能在金融机构那获得稳健溢价，融资成本低），一是能降低房企的外部融资压力，缓解信用风险；二是有助于提高房地产行业的集中度。这有助于市场就回归正常状态。

眼下，房地产也正走向良向循环的正轨。各项政策暖意来袭，多地下调首付比例、房贷利率，市场销售得以回暖，房企资金回笼，现金压力缓解。