现在的地产,相当于2015年的白酒?

原标题：现在的地产，相当于2015年的白酒？

地产真的很强，

3月16日以来，申万地产行业涨了32.67%，

是A股所有行业中涨的最多的，领先第二名15个百分点。

还有特别看好地产的基金经理喊了口号：

“当前的房地产，或相当于2015年的白酒。”

是不是相当于2015年的白酒，我们后面说。

先说说房地产为什么突然走强？

懒猫看了分析师的观点，主要是政策预期的改善。

这就要从“三道红线”说起了。

2020年8月，央行和银保监会出台“三道红线”，收紧房企融资。

我们知道，房企基本都是高杠杆运作的，收紧融资无异于釜底抽薪。

所以，政策一出台，房地产股票立马就熊了。

国证地产指数从6400点最低跌到4167点，跌了1/3。

第一次转折点出现在2021年8月份。

当时，保利地产（现在改名“保利发展”）发布公告：大股东保利集团拟增持公司股份。

历史上，保利集团曾3次增持保利地产股份，每次增持后，保利地产都涨了2倍左右。

这一消息极大提振了市场情绪，保利地产触底反弹，从9块钱涨到现在的18块钱，翻了一倍。

但“三道红线”的紧箍咒还在，其他高杠杆房企就没这么好运了，小幅反弹后，该跌还是跌。

甚至还迎来了更加艰难的时刻——“海外美元债违约预期”，融创、恒大、佳兆业等一众高杠杆房企，不管股票还是债券都跌的不要不要的。

不过，今年政策有所改善。

首先是房地产行业去杠杆取得明显效果。

有券商分析师统计了数据，

截至2021年底，中国绝大多数房企都进入了绿档和黄档，

今年年中，更是有80% - 90%的房企进入绿档。

房地产行业去杠杆接近尾声，绝大多数房企也将逐步恢复融资能力。

其次是“稳增长”预期高涨。

今年有多难，不用多说了。

咋办呢？稳增长呗！

地产、基建都是稳增长的主要着力点。

3月份以来，房贷利率下调、银行放款速度加快，多地也取消了限购限贷政策...

鉴于此，市场对房地产又乐观了，这才有了深蹲后的大反弹。

再来说说当前的地产，和2015年的白酒相比如何。

首先明确一个大方向，房地产市场已经见顶了。

有人说，中国城镇化率能到75%，甚至80%，现在才65%，还有增长空间。

城镇化率有空间，房地产也就有空间。

这搞错了一个事实。

城镇化率是一个存量，而不是一个增量。

举个通俗的例子，你今年攒1万块钱，明年攒1万块钱...，10年后肯定能攒10万块钱。

10年攒的10万就是存量，每年攒的1万就是增量。

虽然城镇化率（存量）每年都在增加，但中国每年新增城镇人口却一直很稳定，2000万左右。

以2021年17.9亿平米的销售面积计算，平摊到每个新增城镇人口头上就是90平米/人。

即使算上改善型需求，也极大透支了房地产市场未来的需求。

再加上，这几年房地产销量增速已经放缓，只有1% - 2%左右。

不少人说中国房地产市场已经见顶，未来甚至还会萎缩。

萎缩到多少呢？

10亿平左右。

也就是说，未来房地产市场可能萎缩40%多。

甚至连喊出“当前的房地产，或相当于2015年的白酒”的那位基金经理也说了，未来10年房地产销售面积会下降到11亿平左右。

市场都萎缩了，怎么还那么乐观，说像2015年的白酒呢？

量萎缩，但价可以涨呀！

这位基金经理就认为，中国商品房均价平均每年能涨3%左右。销量萎缩，价格上涨，最终市场规模并不会下降那么多。

而且行业下行期，大家都比较难，也是龙头企业扩张的好时机。

比如白酒市场，

2017年以来，白酒销量就一直是萎缩的。

但茅台、五粮液、泸州老窖，还有一些二线白酒，也恰好是2017年前后开始扩张。

这才有了“当前的房地产，或相当于2015年的白酒”的说法。

总结下，

房地产市场有3个需要关注的信息点：

第一，销量已经见顶，未来还可能大幅萎缩。

反映到业绩上，就是大家对房地产行业不太乐观，今明两年的业绩增速只有1%左右。

靠业绩增长降低行业估值，这条路走不通。

第二，龙头市占率提升。

反映到业绩上，万科和保利，不管营收增速，还是利润增速都要高于行业平均水平。

第三，价格涨还是跌。

这个就见仁见智，很难说清楚了。

总的来说，不管是行业发展前景，还是龙头企业的扩张，当前房地产市场确实和2015年前后的白酒市场比较像。

这个没啥争议。

比较有争议的是这两点：

（1）房企龙头的护城河有白酒龙头那么深吗？

（2）未来几年市场流动性如何？

而这两点恰好是决定行情走向的关键，也存在很大的不确定性。

最后，重仓房地产的基金都有哪些呢？

懒猫整理了一份名单：

（PS：房地产仓位用的是半年报数据 ）

从收益上来看，房地产指数基金的房地产仓位更重一些，收益也更高一些。

主动基金中，除了我们熟知的黄海，景顺长城的韩文强也买了不少地产股。

他也是一位新手基金经理，2019年10月才开始管基金，在中国人寿做投资经理。

而且，他不像黄海一直重仓地产股。他是2021年4季度才把地产股仓位提上来的。

以景顺长城资源垄断为例，

2021年半年报数据，房地产仓位38.38%。

年报的数据，Wind还没更新。不过4季度十大重仓股有8只是地产股，房地产仓位提了上去

再看看近期收益，地产仓位依然很重。

本文作者：懒猫，来源：懒猫的丰收日，原文标题：《涨疯了，还能买吗？》

来源：华尔街见闻