连续六年保持“绿档”的龙湖地产 2022年销售目标3000亿

凭借稳健的发展能力，龙湖集团在2021年穿越行业周期波动，依然保持着高质量增长。

日前，龙湖集团公布2021年业绩报告。期内，龙湖集团实现合同销售金额2900.9亿元，同比增长7.2%，且回款率维持在90%以上的高位，销售面积及金额均创历史新高。

“今年龙湖集团全口径的销售目标是3000亿元，权益销售额大概2000亿元左右。”龙湖集团首席执行官陈序平表示。

多位研究人士认为，龙湖集团聚焦高能级土储及优异财务表现将进一步支撑其销售扩增；而轻重并举的物业投资业务的大力拓展也将为公司未来收入进一步增长带来新的动能。

值得关注的是，龙湖集团多年来坚守财务自律原则，现金流健康稳定，“三道红线”连续六年维持绿档。同时，资本也在向优质、高信用公司倾斜。截至2022年3月24日，龙湖集团市值为2290.39亿元，动态市盈率为12.84，位列民营房企榜首。

据悉，龙湖秉持“长期主义”，将安全稳健的底盘作为企业发展根基，不盲目追求规模与排名。其坚持以“空间即服务”战略为指引，积极洞察与把握科技创新带来的机遇，始终以客户需求为目标，通过不断地迭代与升级，完善全链条专业能力。

核心净利保持20.1%增长 高质量土储为规模与利润增添动能

随着房地产政策性调控与严控金融风险政策的连续出台，行业相关举措正灵活、精准地逐步落实“房住不炒”主基调，促进房地产市场平稳健康发展。

面对充满挑战与不确定的市场环境，龙湖集团在2021年恪守战略，继续保持有质量的增长、有回款的签约。

2021年，龙湖集团销售业绩稳步提升，销售结构保持稳定。全年实现合同销售额2900.9亿元，同比增长7.2%，销售面积1708.9万方，销售单价16975 元/平方米， 同比分别上升5.7%及1.4%。

分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额在龙湖集团占比分别为28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。

“今年1月份开始龙湖回归到以权益后的销售额为披露口径”，陈序平表示，“核心是希望经营回归到龙湖自己的权益和利润，向市场更加真实、更加有效地披露销售业绩。”

不只是销售业绩稳步增长，龙湖2021年营业收入以及盈利水平也均保持在行业高位。

年报披露，2021年龙湖实现收入2233.8亿元，同比增长21.0%；实现归母净利238.5亿元，核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%；核心净利率10.0%，与上年基本持平。

对于未来公司盈利，龙湖集团管理层表示，龙湖整体毛利率将维持在25%左右，地产开发收入毛利率将维持在20%左右，商业的毛利接近75%。

而龙湖集团保持经营稳健增长的背后，是其高质量的土地储备。据悉，龙湖在拿地方面坚定深耕战略区域与城市，踏稳节奏、保持合理利润率，为后续持续投资打好基础，也为规模与利润增长增添动能。

业绩显示，2021年新增土储2355万平方米，权益建面1338万平方米。分区域看，西部、长三角、华中、环渤海、华南各地区拿地占比分别为28.8%、26.6%、20.3%、14.4%、9.9%。

“具体城市来看，龙湖集团既涉足区域核心城市，同时也辐射周边基本面较好的城市。2021年龙湖增强在长三角的布局，为其2022年的销售业绩实现奠定坚实基础。”亿翰智库报告指出。

截至2021年末，龙湖总土储7354万平方米，权益建面5047万平方米，权益比例68.63%，土地成本5251元/平米。土地成本占当期销售单价的30.9%，成本合理，为后续盈利持续增长奠定基础。

“2022年龙湖将围绕着毛利率、净利率等底线指标，量入为出，理性获取，始终坚持投资原则。随着土地市场热度回落，以及高杠杆、不理性的出清，将有利于我们获取价格更低的土地，有利于地产毛利的逐步修复。”龙湖管理层表示。

六大主航道协同发展 经营性收入提升近4成

历经29年的发展，龙湖集团业务已经涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、物业管理、房屋租售、房屋装修六大主航道业务，并积极试水创新领域。

目前，在地产开发之外，龙湖集团其它主航道业务，也开始为龙湖贡经营性收入。根据披露数据，在2021年，龙湖集团实现经营性收入188亿元，较去年增长39%。

其中，在投资物业收入方面，龙湖集团近年来一直保持着强劲的增长。2021年起物业投资业务收入104.1亿元，同比增长37.3%，占总收入比重提升至4.7%。其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。

值得关注的是，即使遭遇疫情影响，龙湖依靠商业地产突出的运营管理能力，租金收入保持高速增长。2021年，龙湖商业租金收入同比增长40%至81.5亿。

同时，龙湖商业在2021年开启轻重并举模式，全年如期新开11座重资产天街及1座轻资产项目。截至2021年末，龙湖集团累计开业商场61座，已开业商场建筑面积为594万平方米，整体出租率为97.2%。

陈序平表示，2022年龙湖还将会有18座商场开业，包括13座重资产、5座轻资产。

在租赁住房方面，龙湖集团旗下长租公寓 “冠寓”2021 年实现了盈利元年，这是租赁住房业务在行业内率先实现盈利。

年报显示，冠寓开业10.6万间，全年租金收入贡献22.3亿，整体出租率为92.9%，其中开业超过六个月的项目出租率为94.3%。

“冠寓分为重资产、中资产和轻资产三个模式，目前已经进入了30个余城市，未来冠寓业务的发展会保持20%以上的年化增长速度。”陈序平称。

得益于优异的表现，龙湖集团在今年1月已经开始推动旗下物业板块龙湖智创生活赴港上市，或将成为其多航道协同发展的新着力点。截至2021年底，龙湖智创生活物业板块的实管面积已经超过2.6亿平方米。

“随着龙湖智创生活登陆资本市场，不但会给股东带来满意的回报，也能更好地支持公司的发展，更好地支持我们各航道的协同。”陈序平在业绩会上说道。

在“空间即服务”战略的指引下，龙湖集团以“开发+服务”双引擎驱动，积极推动自身建造、管理的空间、资产、产品、服务相互促进、“一个龙湖”业务高效协同，共享行业领先的数字化、智能化科技体系。

近年来，龙湖积极布局数字化“基建”，以千丁软硬件产品能力、智能化集成能力，致力于为城市空间智能化建设提供一站式解决方案，为“空间即服务”战略提供科技动力。2021年，龙湖科技收入为13.5亿元，较上年实现稳步增长。

可以看出，六大主航道构成“一个龙湖”生态体系的核心成员，以多元化、高质量的产品与服务，在不同空间为庞大的客户群体提供服务，实现不同业务之间的高效协同，突破物理与时间、空间的界限，形成正向循环。

融资成本持续下降 现金短债比进一步提升

在“房住不炒”基调下，2021年以来房地产行业步入深度调整期，健康的财务状况，正成为房地产企业的生命线。

而龙湖集团依靠长期的财务自律，时刻保持审慎财务管理，三道红线连续六年稳居绿档，有效抵抗了周期风险。

年报显示，2021年龙湖集团净负债率46.7%，剔除预收款后的资产负债率为67.4%，剔除预售监管及受限资金后的现金短债比为3.88倍。

龙湖集团通过严控杠杆，在手现金充裕。截至报告期末，其在手现金为885亿元，一年内到期债务仅占总债务7.6%。

“我们一直在主动管理债务，一年到期债务只有不到8%，今年刚性到期还款只有144亿，目前已经还了74亿，刚性还款一共只剩70亿。”龙湖集团管理层表示。

持续性的现金流入，让龙湖集团债务结构优化，融资成本也进一步下降。截至2021年底，龙湖集团平均借贷成本为4.14%，较去年下降0.25个百分点，再创历史新低。

地产行业进入“良性循环”时代后，行业出现分化趋势，资源逐步向头部优质公司倾斜，融资渠道对优质企业开放。得益于良好的财务实力，龙湖融资渠道顺畅，融资成本仍保持低位。

2022年1月，龙湖集团完成28亿公募公司债券的发行，其中3+3年期品种发行规模20亿元，票面利率3.49%；5+3年期品种发行规模8亿元，票面利率3.95%。2月14日，龙湖集团又取得中国银行间市场交易商协会接受注册通知书，注册规模为50亿元。

凭借稳定的财务策略与持续的现金流，龙湖集团继续获得信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。截至2022年3月，龙湖集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

得益于资本市场的认可，2021年3月15日，龙湖集团被纳入恒生指数成份股，正式跻身蓝筹股行列。8月，2021年《财富》世界500强排行榜发布，龙湖集团跻身世界500强，位列第456位，展现出稳健的经营质量和强大的企业综合实力。