阿那亚、京津后花园——秦皇岛楼市绕不开的旅游标签

来源：第一财经日报

作者： 孙梦凡

一则楼市新政，让“京津后花园”掀起隐隐波澜。

4月初，河北省秦皇岛市发布文件，决定废止2017年实施的限购政策，原因是“已不适合房地产的市场发展形势”。自此，这座四季如春的海滨旅游城市，成为近期河北首个公开解除限购的城市，变化也开始在市场的各个角落发生。

海边小城的地产起飞史

在社交平台上搜索“阿那亚”，会出现大批旅游攻略和拍照教程，那座静静伫立在海边、被称为“最孤独图书馆”的建筑，直到现在仍是许多打卡爱好者的胜地。

这里不是世界边陲角落，而是河北省秦皇岛昌黎县的一个社区。去年，阿那亚举办了一场戏剧节，超十万游客涌来。有人以为这是个海边景点，没想到是个封闭的私人社区，除非买了戏剧节门票，或者租了昂贵的民宿，否则连大门都进不去。

秦皇岛，距北京280公里、距天津220公里，是河北省唯一的零距离滨海城市，素有“长城滨海公园”“京津后花园”之称。

从经济体量上看，秦皇岛在河北省内并不突出，但因其气候舒适宜人、滩平沙软、潮缓海澈，早在1898年便成为旅游区，开启了中国近现代旅游先河。旅游业的发展，不仅为秦皇岛带来了大量游客、网红项目，当代的地产业也因此起飞。

据亿翰智库华北院研究，2013年以前，秦皇岛楼市还处于旅游地产初步发展、本地房企率先崛起、品牌房企随即入驻的阶段。当时，恒大、万科、华润等国内一线房企，都纷纷进驻，当地楼盘品质、开发水平、营销模式都取得明显发展。

2013年开始，秦皇岛楼市进入迅速发展期，大量的项目供应，甚至让其一度陷入“鬼城危机”中。2014年，有地产项目六折杀价甩卖，引起媒体广泛关注，不过官方及时回应，称楼市运行正常。此后两年，秦皇岛进入去库存、大发展的阶段。

许多在北京工作的人来到这里，买下属于自己的房产。“当时就想着，北京房价有点高，在这座旅游城市买套房，周末可以过来踏浪度假，父母也可以时常来小岛居住，主要是气候和风景让人心动。”谈起六年前那次置业，张薇不无感慨称。

类似的人不在少数。另一位在北京工作的女孩说，北京房价节节攀升，自己错过了上车的最佳时机，一直都是租房。直到来秦皇岛旅游后，阿那亚的文艺气息、怡人的沙滩海风，让她觉得这里像是海边的乌托邦，于是买下了一座梦想中的小屋。

收房后，她对房子进行了装修设计，用来自住和打造民宿品牌。直到现在，这个民宿还在运营中，法式温柔度假风、住进杂志般的家，她感觉自己更像是为一种生活方式买单。

许多类似购房者的涌入，让秦皇岛的楼市扶摇直上。2017年，随着国家楼市调控升级，秦皇岛也曾出台限购政策，投资客无法入场后，成交直线下跌；但2018年后，成交又有所回升，房价更是明显上扬，到2019年，秦皇岛房价正式进入“万元时代”。

疫情后房价阴跌绵绵

秦皇岛楼市欣欣向荣的局面，自疫情出现后逐渐生变。

安居客统计数据显示，经历直线上涨、突破万元关口的2019年后，2020年秦皇岛楼市出现疲态，当年10月楼市均价还在12134元/平方米，到11月便降到12097元/平方米，到年末，秦皇岛房价开始在跌破12000元的关口试探。

更明显的下滑出现在2021年。在楼市降温、房企普遍遭遇资金危机的这年，秦皇岛楼市也未能独善其身，房源均价从最高的11957元/平方米，一步步滑落到11331元/平方米，到2022年跌势仍在持续，新房二手房齐齐降温。

安居客平台数据显示，秦皇岛今年4月二手房均价11170元/平方米，环比下跌0.13%，同比去年同期下跌6.56%；4月新房均价11226元/平方米，环比上月持平。

“秦皇岛房价连续数月下跌，一方面因市场情绪与信心下降，成交规模有所下滑的结构性因素，一定程度上导致房价下跌；其二，价格变动与市场供需情况也具有紧密联系。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉第一财经。

从成交数据看，克而瑞环京投资决策系统统计显示，2021年秦皇岛商品住宅供应面积121.61万平方米，同比下降45%；成交面积103.59万平方米，同比下降50%；成交金额127.45亿元，同比下降50%，创下近年来的新低局面。

在地产从业人员李亮看来，这种低迷局面，与疫情带来的冲击有很大关系。“去年年底那会儿，好多开发商搞活动，为了回笼资金、价格下调。”他说，疫情好转时，有楼盘收回优惠，但现在疫情反反复复，价格又回到低点，好多楼盘还在延续低位的价格。

除了市场普遍下行，许多人对旅游地产的看法趋向冷静，也对楼市有所影响。有人为阿那亚的文艺气息着迷，也有本地人认为，这种项目的居住体验谈不上多好，已经发展成旅游景点了，一到夏天都是人，没有理想的度假体验，位置也比较偏僻。

据李亮透露，在过去的2021年，秦皇岛外地置业者的比例有所下降。“住宅项目已经没有太多投资价值了。”他会跟客户直言，如果只自住还好，若要是考虑收益情况，可以看一些可以托管、返租的商旅盘，想住的时候住，不住就托管给民宿。

在许多销售代理那里，一些“返租”项目成为他们口中的主打牌。“最低30万一套精装房，买后把房子托管给民宿，然后每年保底返2.98万元，如果超出2.98万元就五五分成，这是秦皇岛总房款低、返租高最合适的项目。”有人在介绍一项目时称。

不过，疫情对旅游的反复冲击、民宿行业处境艰难，让这些销售也没有十足把握。“疫情影响肯定是有的，这种商旅项目并不是毫无风险，如果真好卖，开发商也不会降价了。”

限购放开

因楼市低迷，早在今年3月份，关于秦皇岛将放松限购的消息，便开始流传。当地政府甚至一度否认，但不久后“靴子落地”。

4月1日，秦皇岛市人民政府发布内部公告，称《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》两个文件规定的政策，已经不适合该市房地产的市场发展形势，经决定予以废止。

同日，秦皇岛市房产交易服务中心发布消息，按照省“放管服”改革要求，自2022年4月2日起，购买存量房（二手房）的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件。也就是说，目前外地购房者无需提供当地纳税、社保缴纳相关证明。

这则新政，被认为直接指向外地炒房客，他们作为纯投资客，很少能提供12个月纳税证明或社保证明，炒房的路被卡住。如今，实施了五年的楼市限购被解除，秦皇岛新房、二手房会迎来“小阳春”吗？

关荣雪认为，放开限购即意味着减少购房约束，将在一定程度上激发购房需求，增强市场购买意愿，促进楼市成交有所回升，缓解城市库存压力。另外，对于整个房地产市场而言，既有提振信心的作用，也有纠偏引导的作用，将促进房地产市场发展趋于健康良性。

据李亮介绍，因为疫情，很多北京客户都来不了，成交受到影响。不过最近，他有个客户特意从其他地方过来，想买房养老自住。“最近有个项目每天都是三到五套的成交量，有的还是视频带看买的，我们同事也买了。”

不过，除了楼市刺激政策，秦皇岛亟须解决的，是产业经济均衡发展的问题。去年，该市生产总值1843.76亿元，同比增长6.8%。其中，第一产业增加值239.51亿元，第二产业增加值657.09亿元，第三产业增加值947.16亿元。旅游方面，秦皇岛全年共接待游客3122.93万人次，旅游收入330.05亿元。

关荣雪认为，旅游业对于人口的吸附能力较强，进而带动潜在购房需求增多，对楼市发展的助推作用不容小觑。但是，当旅游业遇到市场环境变动，所受的影响是较为强烈的，秦皇岛若仅依靠旅游走出独立行情，是具有很大难度的，还需提高产业活力、完善发展策略等方面的配合。